Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 20АП-7450/20

г. Тула

8 февраля 2021 г.

Дело N А09-9905/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителя ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Универсальная строительная компания Надежда" (г. Брянск, ИНН 3255512554, ОГРН 1103256003290) - Горюнова П.Н. (доверенность от 24.12.2019), в отсутствие истца по первоначальному иску - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085), Брянской городской администрация (г. Брянск, ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574), Управления по строительству и развитию территории города Брянска (г. Брянск, ИНН 3250064926, ОГРН 1063250004400), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "АлТай" (г. Брянск, ИНН 3255505268, ОГРН 1083254015778), общества с ограниченной ответственностью "ЭлТранс" (г. Брянск, ИНН 3234052056, ОГРН 1033265029313), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2020 по делу N А09-9905/2019 (судья Абалакова Т.К.),

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, управление, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Универсальная строительная компания Надежда" (далее - ответчик, общество, арендатор, ООО "УСК Надежда") о взыскании задолженности за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в сумме 878 547 руб. 95 коп. и пени за период с 16.12.2017 по 31.03.2019 в сумме 50 028 руб. 02 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление имущественных отношений Брянской области, Брянская городская администрация, Управление по строительству и развитию территории города Брянска, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "АлТай", общество с ограниченной ответственностью "ЭлТранс", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

ООО "УСК Надежда" обратилось в Арбитражный суд Брянской области со встречным исковым заявлением к управлению о взыскании неосновательного обогащения в сумме 390 617 руб. 07 коп. (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебный акт в части отказа в удовлетворении первоначального иска мотивирован тем, что договор аренды прекращен, поскольку ответчик не может пользоваться земельным участком в связи с его фактическим выбытием из владения арендатора. В части удовлетворения встречного иска обжалуемое решение мотивировано тем, что арендная плата необоснованно была начислена управлением после прекращения договора, что привело к неосновательному обогащению арендодателя в виде получения арендных платежей.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска и удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. По мнению управления, к спорным правоотношениям судом первой инстанции необоснованно применены нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, не расторгнут. Как указывает податель апелляционной жалобы, в случае, когда договор является действующим, основания для возврата до расторжения договора в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченных во исполнение условий договора денежных средств отсутствуют. Истец также ссылается на то, что после ввода в эксплуатацию жилого дома у ответчика остался в пользовании земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015003:1380, следовательно, обязанность общества по внесению арендной платы за пользование указанным земельным участком не прекратилась.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание управление и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя общества, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "УСК Надежда" (арендатор) 28.01.2014 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 47689 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:0015003:1380, находящийся по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Орловская, для использования в целях: для организации строительной площадки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 2611 кв.м (п. 1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 07.05.2014 изменена цель использования земельного участка - "основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования, вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры".

Срок аренды участка - 4 года 10 месяцев и 25 дней, устанавливается с 28.01.2014 по 23.12.2018.

Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 28.01.2014.

Согласно разделу 3 договора, арендная плата вносится в ГО УФК по Брянской области, организациями и физическими лицами, использующими земельные участки в предпринимательской деятельности - самостоятельно ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

На основании отчета ООО "Агентства независимой оценки" от 25.04.2014 N 14-501 рыночная стоимость величины годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок с 07.05.2014 составила 630 000 руб.

Согласно п. 5.2 договора аренды за просрочку платежей предусматривает ответственность - неустойку (пеня) в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

В обоснование исковых требований управление сослалось на то, что ответчик обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей за пользование арендуемым земельным участком за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 878 547 руб. 95 коп., а также начислена неустойка за период с 16.12.2017 по 31.03.2019 в сумме 50 028 руб. 02 коп.

Истец 26.03.2019 направил в адрес ответчика претензию N 29/06-4298 с требованием оплатить вышеуказанную задолженность и неустойку в срок до 25.04.2019.

Поскольку общество изложенные в претензии требования оставило без удовлетворения, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды в 2017 году ООО УСК "Надежда" продолжало осуществлять оплату по договору аренды, в связи с чем общая сумма переплаты составила 381 452 руб. 05 коп., в адрес управления была направлена претензия с просьбой о возврате излишне уплаченных денежных средств.

В ответе от 18.04.2019 N 29/06 5721 на претензию управление отказало ООО "УСК Надежда" о возврате излишне уплаченных денежных средств.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд со встречным иском.

Рассматривая требования сторон по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно подпункту "ж" пункта 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются: объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (в редакции по состоянию на 09.12.2014) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Согласно пункту 6 статьи 52 ГрК РФ, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение застройщиком строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе границы земельного участка, на котором осуществляется строительство.

Из вышеизложенного следует, что в проектной документации и в градостроительном плане указывается границы земельного участка (нескольких земельных участков), на котором осуществляется строительство жилого дома и сопутствующих объектов.

Из материалов дела усматривается, что согласно проектной документации - пунктом 6 схемы планировочной организации земельного участка (т. 2, л.д. 54), проектами земельного участка (т. 2, л.д. 58-59), градостроительного плана земельного участка (т. 2, л.д. 60-71) спорный земельный участок включен в перечень земельных участков, которые формируют общий земельный участок, отведенный для строительства жилого дома. На общем земельном участке размещается жилой дом с элементами благоустройства.

В разрешении на строительство от 30.12.2014 N RU 32301000-2591 указано, что ответчику разрешено строительство жилого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Орловская, улица Мининская, 60, 60А, переулок Орловский, 39, 38, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0015003:1380 (т. 2, л.д. 10).

В разрешении на строительство (в дополнение к ранее выданному в связи с корректировкой проектной документации) от 21.11.2016 N 32-301-2591-А-2016 (т. 2, л.д. 1-9), а именно: в п. 3 и п. 4 (т. 2, л.д. 8) указано, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015003:1380 располагается объект капитального строительства, и данный участок входит в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

В разрешении от 02.03.2017 на ввод объекта в эксплуатацию N 32-301-2591-2014 указано, что Брянская городская администрация разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: жилого дома со встроенными помещениями общественного и подсобного назначения, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Мининская, д. 50 на земельных участках, в том числе с кадастровым номером 32:28:0015003:1380 (т. 2, л.д. 11-14).

Таким образом, в технической документации предусмотрено использование данного участка для строительства жилого дома с размещения на нем элементов благоустройства. Без элементов благоустройства невозможно ввести дом в эксплуатацию, а также в дальнейшем пользоваться данным жилым домом, что в частности подтверждается письмом Управления по строительству и развитию территории г. Брянска от 31.01.2020 N 28/1003 (т. 3, л.д. 2-3), исходя из которого при исключении спорного земельного участка разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома не были бы выданы.

Согласно градостроительному плану (т. 2, л.д. 60-71) спорный земельный участок расположен в зоне Ж 4 - многоквартирных многоэтажных жилых домов, к основным видам разрешенного использования которых относится в том числе многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, а также проезды, тротуары и зеленые насаждения общего пользования.

После сдачи дома в эксплуатацию жильцы как собственники вправе поменять основной вид разрешенного использования.

В отношении зоны Р1 - зоны озелененных территорий общего пользования: истец ссылается на правила землепользования и застройки, утвержденные 26.07.2017, которые на момент сдачи дома в эксплуатацию не действовали.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что удовлетворение исковых требований о взыскании задолженности в сумме 878 547 руб. 95 коп. и пени в сумме 50 028 руб. 02 коп. непосредственно затронут права жильцов.

Таким образом, из анализа представленных в материалы дела доказательств и вышеизложенных норм права, суд первой инстанции обоснованно установил, что договор аренды прекращен, поскольку ни ответчик, ни истец не могут его исполнять, ответчик не может пользоваться земельным участком, так как он фактически выбыл из его владения и он не вправе ограничить права жильцов на данный земельный участок, в том числе и вернуть его обратно. Также истец не может принять и распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, учитывая, что земельный участок является общей долевой собственностью и споры между арендатором и арендодателем не могут ограничивать права жильцов на земельный участок, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" следует, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Из материалов дела усматривается, что дополнительным соглашением от 07.05.2014 была изменена цель использования земельного участка - "основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования, вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры".

Согласно разрешению на строительство от 30.12.2014 N RU 32301000-2591 ответчику разрешено строительство жилого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Орловская, улица Мининская, 60, 60А, переулок Орловский, 39, 38, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0015003:1380.

02.03.2017 ООО УСК "Надежда" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 32-301-2591-2014, согласно которому Брянская городская администрация разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого дома со встроенными помещениями общественного и подсобного назначения, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Мининская, д. 50 на земельных участках, в том числе с кадастровым номером 32:28:0015003:1380.

Как указывалось выше, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом того, что на спорном земельном участке был построен жилой дом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в жилом доме спорный договор аренды считается прекращенным. Как правильно отмечено судом первой инстанции, поскольку дом введен в эксплуатацию 02.03.2017, следовательно, в марте 2017 года договор аренды прекращен.

Материалами дела установлен факт того, что после прекращения договора аренды в 2017 году ООО УСК "Надежда" продолжало осуществлять оплату по договору аренды, общая сумма переплаты составила 390 617 руб. 07 коп.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, принимая во внимание вышеуказанный правовой подход, придя к выводу о доказанности обществом факта переплаты арендной платы после прекращения договора аренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии неосновательного обогащения на стороне управления.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно взыскал с управления в пользу общества неосновательное обогащение в сумме 390 617 руб. 07 коп.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2020 по делу N А09-9905/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина