Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 г. N 01АП-8191/20 по делу N А79-1870/2020

12 февраля 2021 г.

А79-1870/2020

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Тарасовой Т.И.,

судей Новиковой Л.П., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 19.10.2020 по делу N А79-1870/2020 по иску индивидуального предпринимателя Царёвой Марины Евгеньевны (ОГРНИП 304212718900026, ИНН 212800072338) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), при участии в деле третьих лиц: администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194) общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035) и Топчаи Аллы Сергеевны, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в отсутствие сторон и третьих лиц.

Индивидуальный предприниматель Царева Марина Евгеньевна (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого в отношении нежилого помещения N 16, общей площадью 73,7 кв.м., расположенного в цокольном этаже, находящееся по адресу: г.Чебоксары, пр.Ленина, д.1, изложив:

* п. 1.3. в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 929 079 (Два миллиона девятьсот двадцать девять тысяч семьдесят девять) рублей, (без учета НДС)".

* п. 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в п. 1.3. настоящего договора, производится' Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

* в течение 59-ти месяцев по 48 820 (Сорок восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

* в течение 60-го месяца 48 699 (Сорок восемь тысяч шестьсот девяносто девять) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения. "

- п. 2.9. в следующей редакции: "Договор аренды от 22.07.2019 г. N 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством".

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Аналитик Центр", Топчая Алла Сергеевна, Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением суда от 16.06.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно эксперту Старостину Валерию Михайловичу.

Решением от 19.10.2020 суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В качестве основания к отмене судебного акта апеллянт указывает, из экспертного заключения 14.08.2020 N Э/20-039 не ясно, какие конкретно нарушения допущены оценщиком при составлении отчета N 5703/19 от 17.12.2019. Исключение пункта 2.7 из проекта договора неправомерно, поскольку спорное помещение было передано по договору аренды, а на данный момент речь идет о передаче имущества по договору купли-продажи. Исключение пунктов 3.2 и 4.3, 4.4 также неправомерно. Ссылка суда на статью 209 ГК РФ необоснованна и ущемляет права залогодержателя.

Стороны и третьи лица явку полномочных представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте сдебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2019 по делу N А79-4590/2020 судом установлены следующие обстоятельства.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Рябинка" и индивидуальным предпринимателем Ермаковой Мариной Евгеньевной (арендатор), изменившей фамилию на "Царева", заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары по пр. Ленина, 1, от 28.07.2014 N 2135, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты N N 1 -4 нежилого помещения N 3 общей площадью 84,1 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г.Чебоксары, пр. Ленина, д. 1 на срок с 27.07.2014 по 27.07.2019.

14.01.2016 стороны заключили соглашение об изменении договора нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары по пр. Ленина, 1, от 28.07.2014 N 2135, в котором с 03.11.2015 в качестве объекта аренды согласовали нежилую комнату N 1 помещения N 3 общей площадью 74,3 кв.м.

В соглашении об изменении договора нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары по пр. Ленина, 1, от 28.07.2014 N 2135 от 10.03.2017, стороны с 15.02.2017 в качестве объекта аренды согласовали нежилое помещение N 16 площадью 74,3 кв.м.

18.04.2019 индивидуальный предприниматель Царева Марина Евгеньевна обратилась в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения N 16 площадью 73,7 кв.м по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 1.

В письме от 22.04.2019 N 039-3558 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары на заявление индивидуального предпринимателя Царевой Марины Евгеньевны сообщил о том, что заявление удовлетворить не представляется возможным, поскольку арендуемый объект недвижимости находится в перечне муниципального имущества города Чебоксары для предоставления их во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого среднего предпринимательства менее пяти лет.

Вышеназванным решением суда признан незаконным отказ Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в реализации индивидуальным предпринимателем Царевой Мариной Евгеньевной преимущественного права выкупа спорного помещения, как не соответствующий Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Одновременно суд возложил обязанность на Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела усматривается, что 20.01.2020 ответчик направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, копию постановления администрации г. Чебоксары от 15.01.2020 N 65 об условиях приватизации имущества, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно пункту 1.3 проекта договора, выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 4 830 000 руб.

Пунктом 2.1 проекта договора предусмотрено, что оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 80 500 (Восемьдесят тысяч пятьсот) рублей ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилых помещений, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

В соответствии с пунктом 2.7 проекта договора продавец обязуется обеспечить передачу покупателю нежилого помещения, а покупатель обязуется принять его, в течение тридцати дней с момента заключения настоящего договора.

В силу пункта 2.9 договор аренды от 22.07.2019 N 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию его сторон со дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения/ обремененного залоговым обязательством.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что покупатель вправе владеть и пользоваться нежилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 4.3 проекта договора существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение покупателем пунктов 2.10., 2.11. настоящего договора. При невыполнении покупателем пунктов 2.10, 2.11 продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке.

Пункты 2.10 и 2.11 проекта договора предусматривают обязанность покупателя оплачивать арендную плату по договору аренды от 22.07.2019 N 2135 до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в сроки, установленные договором аренды от 22.07.2019 N2135, а также до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, оплатить продавцу неустойку, образовавшуюся в результате несоблюдения сроков перечисления арендной платы по договору аренды от 22.07.2019 N 2135 в течение срока аренды.

Из пункта 4.4 проекта договора следует, что в случае расторжения договора купли-продажи по вине покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается.

Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой, истец заключил договор от 04.02.2020 N 35-2020 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с обществом с ограниченной ответственностью "Вид".

В соответствии с отчетом N 35 2020, подготовленным ООО "Вид", рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 338 000 руб.

Письмом от 18.02.2020 N 7 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 18.02.2020, отчет от 12.02.2020 N 35 и проект договора.

В протоколе разногласий истец предложил ответчику заключить договор на следующих условиях:

* пункт 1.3. в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 338 ООО (Три миллиона триста тридцать восемь тысяч) рублей, (без учета НДС)."

* пункт 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в п.1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

* в течение 59-ти месяцев по 55 600 (Пятьдесят пять тысяч шестьсот) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

-в течение 60-го месяца 57 600 (Пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

- пункт 2.9. в следующей редакции: "Договор аренды от 22.07.2019 N 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством."

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить".

Письмом от 19.02.2020 N 039-1513 ответчик направил протокол урегулирования разногласий в окончательной редакции - редакции продавца.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары письмом от 19.02.2020 N 039-1513 не согласился с предложенной истцом редакцией договора купли-продажи, в том числе с выкупной стоимостью, ИП Царёва М. Е. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Как следует из материалов дела, ответчик установил выкупную стоимость на основании выводов общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете N 5703/19 от 17.12.2019 об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества в составе: нежилое помещение N 16, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 73,7 кв.м, по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 1.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4 830 000 руб.

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, определением суда от 16.06.2020 по ходатайству истца назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно - Старостину Валерию Михайловичу.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке N 5703/19 от 17.12.2019, выполненный ООО "Аналитик Центр", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения такие нарушения?

Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения N 16, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А2), назначение - нежилое, площадь 73,7 кв.м., этаж - цоколь, кадастровый номер - 21:01:020302:2058, адрес: Чувашская Республика, г.Чебоксары, пр.Ленина, д.1, то какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18 апреля 2019 года?

Согласно экспертному заключению ООО "Институт оценки и консалтинга" от 14.08.2020 N Э/20-039 отчет об оценке N 5703/19 от 17.12.2019, выполненный ООО "Аналитик Центр", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы. Выявленные нарушения (несоответствия) повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость нежилого помещения N16, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А2), назначение -нежилое, площадь 73,7 кв.м, этаж - цоколь, кадастровый номер -21:01:020302:2058, адрес: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, д. 1 по состоянию на 18.04.2019 составляет 2 929 079 руб.

Оценив заключение экспертов по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, поскольку выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов экспертов отсутствуют.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора.

Пункт 2.1 проекта договора суд счел обоснованным и правомерным изложить в редакции истца, поскольку судом применена рыночная стоимость на основании судебной экспертизы ООО "Институт оценки и консалтинга" от 14.08.2020 N Э/20-039, которая составляет 2 929 079 руб.

Проанализировав спорный пункт 2.9 проекта договора, суд пришел к выводу, что предложенная истцом редакция указанного пункта не противоречит нормам закона, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пункт 2.7 проекта договора суд счел возможным исключить, поскольку истец (покупатель по договору) уже пользуется спорным нежилым помещением, и невозможно возложить на него обязанность по приемке указанного нежилого помещения.

Поскольку сторонами в договоре не определено назначение спорного помещения, суд также счел правомерным исключить пункт 3.2 из проекта договора. Так, согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, включение данного пункта в договор купли-продажи ущемляет права истца на свободу пользования своим имуществом.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с этим его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признал обоснованным требование об исключении этого пункта.

Кроме того, суд счел правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Таким образом, суд иск удовлетворил в полном объеме.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд отклонил их как несостоятельные.

Выводы суда относительно исключения оспариваемых пунктов являются верными, основанными на нормах материального права.

Приведенные апеллянтом доводы не опровергают выводов суда.

Довод о недостоверности судебной экспертизы несостоятелен. Экспертное заключение отвечает предъявляемым требованиям, содержит ответы на все поставленные вопросы, является полным, противоречий не имеет. Вопреки утверждениям апеллянта в тексте заключения приведены таблицы проверки соответствия отчета.

При таких обстоятельствах оснований для отмены (изменения) судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 19.10.2020 по делу N А79-1870/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.И. Тарасова

Судьи

Л.П. Новикова Н.А. Назарова