Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 04АП-6955/20 по делу N А19-10676/2020

г. Чита

16 февраля 2021 г.

Дело N А19-10676/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М., Куклина О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ваулиной Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации города Иркутска" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17.11.2020 по делу N А19-10676/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Байкал Центрум" (ОГРН 1153850015164, ИНН 3811038265) к муниципальному унитарному предприятию "Иркутскавтотранс" г. Иркутска (ОГРН 1043801431706, ИНН 3810036184), муниципальному унитарному предприятию "Бюро технической инвентаризации города Иркутска" (ОГРН 1033801005809, ИНН 3807002001) о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости, признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Байкал Центрум" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Иркутскавтотранс" г. Иркутска о признании недостоверным отчета N 535/19 от 16.03.2020 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки выполненный муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации города Иркутска" (далее - МУП "БТИ г. Иркутска"); признании незаконным одностороннего отказа муниципального унитарного предприятия "Иркутскавтотранс" г. Иркутска (далее МУП "ИАТ" г. Иркутска) от договора N 05-А/18 аренды нежилого объекта, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "ИАТ" г. Иркутска от 01.10.2018 нежилого объекта на 1 этаже 1-этажного нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1, 2) литера Д, Д1, Д2, общей площадью 195,90 кв.м, инв.N 12019, по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, 31 (кадастровый (уловный) номер 38:36:000012:1734; части земельного участка площадью 231,42 кв.м, занятая объектом, необходимого для его использования.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2020 к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации города Иркутска".

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, конкретизировав предмет заявленных требований соответственно к каждому из ответчиков, указал, что требования о признании недостоверным отчета N 535/19 от 16.03.2020 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" предъявлены к МУП "БТИ г. Иркутска; требования о признании незаконным одностороннего отказа МУП "ИАТ" г. Иркутска от договора N 05-А/18 аренды нежилого объекта предъявлены к МУП "ИАТ" г. Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.11.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик МУП "Иркутскавтотранс" г. Иркутска обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение суда в части признания незаконным одностороннего отказа МУП "Иркутскавтотранс" г. Иркутска от договора N 05-А/18 от 01.10.2018, выраженного в письме от 13.05.2020 N 0461-12/20.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что не согласен с решением суда в обжалуемой части. На момент отправки уведомления о расторжении договора аренды задолженность ООО "Байкал Центрум" составляла 81 562, 44 руб., то есть арендная плата не была оплачена более чем за два месяца. Данное обстоятельство и является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, исходя из его условий. Довод истца о том, что на возникновение просрочки повлияла установка секционных ворот является несостоятельным. МУП "ИАТ" г. Иркутска не давало согласие на установку новых ворот. В соответствии с п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Препятствий в пользовании арендованным имуществом не имелось. Действия истца являлись самоуправством, а ссылка на данное обстоятельство - злоупотреблением своим правом. Доводы истца об уменьшении объема работ по причине действия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19 и обращение с письмом от 30.04.2020 N 24/20 об уменьшении размера арендной платы, необоснованны, поскольку каких-либо доказательств снижения объема деятельности истцом не представлено. На требование истца об уменьшении размера арендной платы МУП "ИАТ" г. Иркутска было вынуждено ответить отказом, т.к. в соответствии с положениями ст. 19 Федерального Закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", деятельность ООО "Байкал Центрум" не входит в список организаций, которым полагается такое уменьшение в связи с пандемией короновируса (COVID-19), каких либо сведений, подтверждающих снижение экономической активности или приостановление деятельности так же представлено не было. Кроме того, 01.06.2020 ООО "Байкал Центрум" был подписан акт N 01Д-Д2-20 о возврате спорного объекта аренды. При возврате имущества МУП "ИАТ" г. Иркутска пошло на встречу истцу и приняло в счет оплаты части задолженности стоимость секционных ворот, которые являются неотделимым улучшением и в соответствии с действующим законодательством подлежат безвозмездной передаче собственнику объекта аренды.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между МУП "Иркутскавтотранс" г. Иркутска (арендодатель) и ООО "БайкалЦентрум" (арендатор) 01.10.2018 заключен договор аренды нежилого объекта, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП "ИАТ" г. Иркутска N 05-А/18, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилой объект: на 1 этаже нежилого здания (часть помещений с номерами на поэтажном плане 1, 2) литера Д, Д1.Д2, общей площадью 195,90 кв.м, инв.N 12019, по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, 31, кадастровый (условный) номер 38:36:000012:1734. Часть земельного участка площадью 231,42 кв.м, занятая объектом, необходимая для его использования (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании свидетельства о государственной регистрации права хозяйственного ведения N 072245 зарегистрированного 29.07.2015.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора с 01.10.2018 по 30.09.2023.

В силу п.4.1.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, по основаниям, указанным в разделе 8 договора.

В случае принятия решения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором, арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление не позднее, чем за 10 календарных дней до даты расторжения настоящего договора.

В соответствии с п. 4.2.2 договора арендодатель обязан направить уведомления в том числе, в случае изменения величины арендной платы.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные договором.

При получении уведомления об увеличении арендной платы в соответствии с пп.5.10 договора арендатор обязан вносить оплату за объект аренды в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата за пользование объектом аренды и земельным участком по договору составляет 34 675 руб. 61 коп., и перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 5.5. договора).

В соответствии с п. 5.10 договора размер арендной платы может быть изменен один раз в год арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, размер арендной платы не может быть рассмотрен в сторону уменьшения.

В соответствии с положениями п. 6.1 договора, он может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда или в и одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 6.2, 6.3 договора.

В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления о расторжении в том числе в случае невнесения ежемесячной арендной платы более одного раза подряд, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей образование задолженности в сумме, превышающей размер арендной платы в месяц, указанной в п. 5.1 договора.

Арендодатель письмом N 1183-09/19 от 29.11.2019 уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору, указав, что основанием увеличения размера арендной платы послужил отчет N535/19 от 25.11.2019 об оценке рыночной стоимости объекта, подготовленный МУП "БТИ г. Иркутска", согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 53 304 руб. 39 коп., в том числе НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных расходов.

Не согласившись с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта N 535/19 от 25.11.2019, арендатор представил свои возражения (письмо N 17/20 от 12.02.2020), согласившись с которыми ответчик обратился за проведением новой оценки по определению размера ежемесячной арендной платы.

По результатам новой оценки составлен отчет N 535/19 от 16.03.2020, в соответствии с выводами которого, размер арендной платы исследуемого объекта составил 51 151 руб. 06 коп.

Не согласившись с размером арендной платы, определённой отчетом N 535/19 от 16.03.2020 истец произвел независимую оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы арендуемого объекта.

Согласно заключению ООО "Оценочно-консалтинговая фирма "САМИ" N 283-06,20/н арендная плата объекта аренды определена равной 34 870 руб. 20 коп.

Также в связи с наличием, по мнению истца, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ввиду действия ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, истец обратился к МИУ "ИАТ" г. Иркутска с заявлением от 30.04.2020 об уменьшении арендной платы на период действия эпидемиологических мер, в связи со снижением объема работ.

Письмом от 12.05.2020 N 0454-12/20 ответчик отказал в удовлетворении данного заявления и 13.05.2020 направил в адрес истца уведомление об одностороннем расторжении договора ввиду наличия задолженности по внесению арендных платежей.

Не согласившись с отчетом об оценке размера арендной платы, полагая одностороннее расторжение договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений в связи с непоступлением возражений, апелляционный суд в настоящем деле осуществляет проверку судебного акта только в части признания судом незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) приведена правовая позиция, согласно которой, в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 14 постановления Пленума N 54).

В настоящем деле в уведомлении от 13.05.2020 об отказе от договора аренды арендодатель, со ссылкой на п. 6.2. договора в качестве основания для одностороннего отказа от договора, указал на наличие задолженности в размере 81 562 руб. 44 коп., т.е. более чем за 2 месяца.

Истец письмом N 30/20 от 21.05.2020 сообщил, что задолженность за март 2020 года оплачена, а задолженность за апрель и май 2020 года составляет 57 026 руб., а также, сообщил о готовности погасить задолженность.

В соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 оценка существенности нарушения того или иного условия производится судом.

Суд первой инстанции исходя из фактических обстоятельств взаимоотношений сторон, в том числе частичной оплаты задолженности, в результате чего размер задолженности не превышал суммы арендных платежей за 2 месяца, заключения соглашения о новации, а также последующего полного погашения задолженности, пришел к обоснованному выводу о том, что невнесение арендной платы в данном случае может быть признано существенным нарушением условий договора аренды, влекущим односторонний отказ от его исполнения.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 приведена правовая позиция, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Установив, что официального письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не направлялось, а нарушения, указанные в уведомлении от 13.05.2020 об одностороннем расторжении договора аренды были устранены в разумный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании незаконными действий по одностороннему отказу от исполнения договора аренды.

Доводы заявителя жалобы сводиться к несогласию с выводами суда первой инстанции по существу спора, направлены на попытку переоценки правильно установленных судом первой инстанции обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу в обжалованной части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 17.11.2020 по делу N А19-10676/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.Е. Мацибора

Судьи

Е.М. Бушуева О.А. Куклин