Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 13АП-34633/20 по делу N А56-145858/2018

г. Санкт-Петербург

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 мая 2021 г. N Ф07-4347/21 настоящее постановление оставлено без изменения

16 февраля 2021 г.

Дело N А56-145858/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: представитель Любезнов В.В., на основании доверенности от 28.08.2020,

от ответчика: представитель Михайлова А.Р., на основании доверенности от 25.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-34633/2020, 13АП-34635/2020) общества с ограниченной ответственностью "Спорт&Бар" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2020 по делу N А56-145858/2018, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Спорт&Бар" (адрес: Россия, 195274, Санкт-Петербург, проспект Просвещения, 53, 1 лит. А, помещение 66Н, ОГРН: 1107847080362, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2010, ИНН: 7804433889)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 192102, Санкт-Петербург, улица Самойловой, 5, литер С, ОГРН: 1027810223924, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: 7826013038)

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спорт&Бар" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании заключить договор от 10.10.2018 N А005113 аренды объекта нежилого фонда в редакции Общества.

До принятия судебного акта по существу спора Общество в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило исковые требования и просило внести ряд изменений и дополнений в проект договора аренды, предложенный Комитетом (в части изложения пунктов 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.2.11 - 2, 3.1, 3.6 в иной редакции, пункты 2.2.3.1, 2.4.1, с 4.2 по 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.6-1, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18, 6.19, 6.20 исключить, расчет арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1 - 43) заменить на приложение N 1 к договору, за помещение 66-Н (ч.п. 44) - приложение N 2 к договору), и обязать Комитет заключить договор с учетом предложенных изменений.

Решением суда от 12.08.2019 иск удовлетворен частично. Суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной оценочной экспертизы и обязал заключить договор аренды на условиях, определенных в редакции Комитета; в удовлетворении остальной части иска (определение условий договора в редакции истца) отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 названное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2020 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Общество заявило ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночного размера ежеквартальной платы за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Просвещения, д. 53, к. 1, литера Д.

Протокольным определением от 08.10.2020 указанное ходатайство отклонено.

Решением от 13.10.2020 суд обязал Комитет заключить с Обществом договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 53, к. 1, литера Д, в помещении 66Н площадью 779,6 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:10:0005539:4654 часть помещения 66-Н (ч.п.44) площадью 14,9 (четырнадцать целых и девять десятых) кв.м, в помещении 66Н площадью 779,6 (семьсот семьдесят девять целых и шесть десятых) кв.м подвал с заглублением более 1,5 кв.м, кадастровый номер 78:10:0005539:4654 часть помещения 66-Н (ч.п.1 - 43) площадью 764,7 кв.м.; урегулировал преддоговорный спор, определив условия, по которым у сторон возникли разногласия, переданные на рассмотрение суда, следующим образом: пункты 1.3, 2.1.1, 2.2.11 - 2, 3.1, 3.6, 4.2, 4.3, 4.4., 4.6, 4.7., 4.7.1, 4.8., 4.9., 4.10, 4.11., 4.12., 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3.1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5.1, 5.5.2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18 договора, а также расчет арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 1 - 43), расчет арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 44) принял в редакции Комитета; пункты 2.2.3.1, 2.4.1, 5.3.6.1, 6.19, 6.20 договора принял в редакции Общества, исключив соответствующие условия из договора; пункт 1.4 договора исключил; пункт 4.5 договора изложил в следующей редакции: "В случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пп. 2.2.11, пп. 2.2.11 - 2 Договора, в случае нарушения Арендатором обязательств, установленных пунктами 3.9, 2.2.26 и 2.2.27 Договора, Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки".

Не согласившись с указанным решением, Комитет и Общество подали апелляционные жалобы.

Общество в своей апелляционной жалобе просит решение отменить в части определенных судом условий договора в редакции Комитета, предусмотренных пунктами: 3.1, 3.6, 5.5, 6.18, а также в части принятия судом расчета арендной платы, представленного Комитетом, за пом. 66-Н (ч.п. 1-43) и пом. 66-Н (ч.п. 44). Полагает, что в нарушение требований Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" суд первой инстанции ошибочно признал правильным применение метода массовой оценки для расчета арендной платы за помещение; считает, что для расчета размера арендной платы за помещение 66-Н должна использоваться методика для определения арендной платы методом индивидуальной оценки, а не методом массовой оценки. Считает, что суд незаконно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, проведение который было необходимо для установления обоснованного и законного размера арендной платы за помещение; считает, что суд неправомерно включил в договор пункт 3.6 в редакции Комитета, а не в редакции Общества; кроме этого, суд незаконно включил в договор абзацы 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 пункта 5.5 договора в редакции Комитета.

Комитет просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований. Комитет не согласен с исключением пунктов 1.4, 2.2.3-1, 2.4-1, 5.3.6-1, 6.19, 6.20 из договора; не согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости изложения пункта 4.5 договора в определенной судом редакции. Считает, что суд необоснованно исключил из пункта 4.5 договора санкцию за нарушение Обществом пункта 2.2.3-1 договора, данная санкция должна быть включена в условия сделки, поскольку условия пункта 2.2.3-1 договора дают арендодателю гарантию выполнения финансовых обязательств арендатора по договору.

В настоящем судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель Общества ходатайствовал о назначении экспертизы на предмет определения рыночного размера ежеквартальной платы за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Просвещения, д. 53, к. 1, литера Д.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Сам по себе отказ в назначении экспертизы в суде первой инстанции не может являться безусловным основанием для ее назначения в суде апелляционной инстанции.

Проанализировав все представленные в материалы дела доказательства, с учетом предмета заявленного требования, принимая во внимание, что арендная плата в отношении упомянутого помещения является регулируемой, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в качестве предоставления государственной преференции в порядке, установленном главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", на основании распоряжения N 60-рк Обществу предоставляется в аренду нежилое помещение 66-Н площадью 779,6 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005539:4654 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5539:9:94:34), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 53, корп. 1, лит. Д, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга и являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, в целях развития физической культуры и спорта, для использования под спортивный комплекс.

В пункте 3 распоряжения N 60-рк указано на обеспечение заключения договора аренды с Обществом сроком на 11 месяцев в соответствии с примерной формой договора аренды (приложение N 1), утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 22.01.2008 N 16-р "Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда", включение в него ряда существенных условий, в том числе обязательства Общества по внесению платы за пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016 в размере 6 062 109 руб. 27 коп. (10% от суммы единовременно в течение одного месяца с момента подписания договора Обществом и далее равными платежами ежеквартально в течение двух кварталов одновременно с текущими арендными платежами по договору), обязанности арендатора предоставить банковскую гарантию в обеспечение исполнения указанного обязательства по своевременной и полной оплате.

В направленном Обществу письме от 20.03.2017 N 24847-32 Комитет сообщил о подготовке проекта договора аренды и предложил в кратчайшие сроки прибыть в Управление по работе с заявителями для получения данных документов.

В письмах от 10.05.2017 и от 18.08.2017 Комитет сообщил о невозможности заключения договора аренды в связи с непредставлением Обществом надлежащего обеспечения в виде банковской гарантии. Указанная обязанность исполнена Обществом и письмом от 14.11.2017 последнее представило Комитету оригинал банковской гарантии от 09.11.2017, выданной публичным акционерным обществом "Совком-банк".

Письмом от 10.10.2018 Общество представило в Комитет проект договора аренды в отношении объекта аренды. Поскольку Комитет проект договора аренды в предложенной Обществом редакции не подписал, последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу положений пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, по требованию о понуждении к заключению договора на определенных условиях, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Судом урегулированы разногласия сторон по спорным пунктам договора.

Исключая из договора пункт 1.4, суд первой инстанции, с учетом разъяснений суда кассационной инстанции, верно посчитал, что условия спорного договора должны распространяться на отношения, возникшие между сторонами с момента заключения договора, что соответствует прямому указанию статьи 425 ГК РФ.

Исключая из договора пункты 2.2.3.1, 2.4.1 и 5.3.6.1 суд также руководствовался разъяснениями, данными судом округа при направлении дела на новое рассмотрение, со ссылкой на положения статьи 854 ГК РФ, согласно которым при отсутствии согласия арендатора условие о безакцептном списании денежных средств со счетов не может быть внесено в договор.

Доводы Общества о необходимости исключения в пункте 2.2.11 - 2 договора (в абзацах первом, втором и четвертом) слова "...тепло-" со ссылкой на то, что в спорном помещении отсутствует центральное отопление, верно отклонены судом. Согласно материалам фотофиксации, справке для расчета арендной платы, акту Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.09.2017, объект, передаваемый в аренду, оснащен отоплением. Суд принял во внимание, что с учетом характера деятельности истца по предоставлению услуг физической культуры и спорта, осуществляемой в помещении, оказание которых подтверждено представленными в дело материалами фотофиксации, наличие в помещениях стационарного отопления подразумевается. Достоверных доказательств осуществления демонтажа системы отопления, организации отопления иным способом, нежели с использованием соответствующих коммуникаций, расположенных в помещении, Обществом, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Доводы Общества о том, что расчет платы за аренду объекта, предложенный Комитетом, является неверным в результате неправильных исходных данных и размеров коэффициентов, были подробно исследованы судом при первоначальном рассмотрении дела и отклонены со ссылкой на подлежащую применению Методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (приложение 1) к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург". Оснований для применения иных значений коэффициентов, исходя из представленных Обществом доказательств, суд первой инстанции не усмотрел.

Проверив обоснованность выводов суда первой инстанции, кассационная коллегия пришла к выводу о том, что размер арендной платы правильно определен арендодателем с учетом вышеуказанного нормативного правового акта, а обязательство по внесению арендной платы за первый и последний платежный период соответствует условию примерной формы договора аренды.

Следовательно, согласование пунктов договора, касающихся определения порядка оплаты (пункты 3.1, 3.6), в редакции Комитета не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав Общества и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку условия об арендной плате приняты в редакции Комитета, правовых оснований для принятия вместо расчета арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 1 - 43) приложения N 1 к договору, а вместо расчета арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 44) приложения N 2 к договору, предложенных Обществом, у суда не имелось.

Утверждая проект договора в части пунктов, касающихся оснований для применения ответственности, в редакции Комитета, суд первой инстанции при определении объема и размера санкций обоснованно исходил из баланса интересов сторон.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что предложенные Комитетом основания расторжение договора по решению суда не противоречат положениям статьи 450 ГК РФ, в связи с чем подлежат сохранению в тексте договора, что не лишает арендатора возможности заявить соответствующие возражения при рассмотрении конкретного спора, доказывая несущественность допущенного нарушения, в связи с чем пункты 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3.1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9 договора приняты в редакции Комитета.

Предложенные Комитетом условия отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору верно признаны судом не противоречащими положениям статей 450, 450.1 ГК РФ, не являющимися явно обременительными для Общества, в связи с чем, с учетом выводов суда кассационной инстанции о том, что арендатор не привел обоснования тому, что содержание пунктов 5.5., 5.5.1, 5.5.2 договора невыгодно для него либо ставит в неравное положение по сравнению с другими контрагентами арендодателя.

Приняв во внимание, что Общество не выражало согласия с договорной обязанностью оплатить фактическое пользование объектом за период с 01.10.2016 до 31.10.2018, суд пришел к верному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для включения в договор пункта 6.19.

Несогласие заявителей жалоб с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на его законность и обоснованность. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2020 по делу N А56-145858/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина