Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 11АП-485/21 по делу N А65-22715/2020

г. Самара

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2021 г. N Ф06-4301/21 настоящее постановление оставлено без изменения

16 февраля 2021 г.

Дело N А65-22715/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Митиной Е.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Луниной А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании 09 февраля 2021 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года по делу N А65-22715/2020 (судья Бредихина Н.Ю.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Татнефть-АЗС Центр", г. Альметьевск (ОГРН 1061644064371, ИНН 1644040195) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г.Казань (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554)

о взыскании убытков в виде уплаченной по договору аренды земельного участка N 20273 от 01.04.2019 года арендной платы в размере 2 836 166, 61 рублей, расходов по оплате за выполненные проектно-изыскательные работы в размере 1 430 590, 36 рублей, за оказанные услуги по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге в размере 43 780,24 рублей, за работы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 30 000 руб.,

с участием в заседании:

от истца - Хамматова Р.Р., по доверенности от 14.03.2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Татнефть-АЗС Центр", г. Альметьевск (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани, г. Казань (далее - ответчик) о взыскании убытков в виде уплаченной по договору аренды земельного участка N 20273 от 01.04.2019 арендной платы в размере 2 836 166, 61 рублей, расходов по оплате выполненных проектно-изыскательных работ в размере 1 430 590, 36 рублей, оказанных услуг по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге в размере 43 780,24 рублей, работ по проведению строительно-технической экспертизы в размере 30 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года по делу N А65-22715/2020 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года по делу N А65-22715/2020, в которой просит отменить обжалуемое решение отменить, в иске отказать.

Истец в судебном заседании поддержал доводы представленного отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 15.03.2019 на официальном сайте МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" было размещено извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства автозаправочной станции общей площадью до 1500 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, площадью 3180 кв. м, с кадастровым номером 16:50:310101:164 с разрешенным использованием - автозаправочные станции (код 4.9.1) (далее -АЗС).

Для участия в аукционе 15.03.2019 по лоту N 2 ООО "Татнефть-АЗС Центр" перечислило задаток в размере 600 600 руб. платежным поручением от 05.03.2019 N 686.

Согласно протоколу N 1 от 13.03.2019 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, объявленных на 15.03.2019 на 10-00 часов, ООО "Татнефть-АЗС Центр" признано единственным участником аукциона по лоту N 2 (земельный участок площадью 3180 кв. м с кадастровым номером 16:50:310101:164 по ул. Автосервисная, д. 9в).

На основании Постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 04.06.2018 N 3145 и единственной заявки на участие в аукционе по лоту N 2 между ООО "Татнефть-АЗС Центр" (арендатор) и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 20273 от 01 апреля 2019 года (далее - Договор) (л.д. 85-94 том 1), которым истцу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:50:310101:164 общей площадью 3180 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, 9 в под строительство автозаправочной станции общей площадью до 1500 кв. м. Договор заключен сроком на 1 год 6 месяцев до 30.09.2020.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что истец (арендатор) ежемесячно вносил арендную плату в размере 166 833,33 рубля; по состоянию на 12.08.2020 истцом перечислено 2 836 166,61 руб. (платежные поручения - л.д. 1-15 том 2).

26.11.2019 для строительства АЗС истец заключил с ООО "АЗС-Строй" договор на проведение проектно-изыскательных работ N 20503/2019/2586/2591 (л.д. 45-60 том 2), стоимость которых составила 1 430 590,36 руб. (платежные поручения от 26.12.2019 N 4525, от 11.08.2020 N 2728 - л.д.61-63 том 2).

При проведении инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий было установлено наличие на арендуемом земельном участке очистных и иловых отстойников, используемых Обществом "Казанский завод силикатных стеновых материалов", в связи с чем истец письмом от 18.02.2020 N 709/исх-КФ обратился к ответчику об устранении выявленных недостатков путем освобождения предоставленного в аренду земельного участка от подземных сооружений, также просил ответчика приостановить начисление арендной платы до устранения недостатков, а перечисленную арендную плату - зачесть в счет будущих платежей.

Письмом от 27.03.2020 N 4524/КЗИО-ИСХ ответчик сообщил истцу о том, что в договоре аренды земельного участка от 01.04.2019 N 20273 отображены ограничения и обременения земельного участка, указанные в ЕГРН, постановлении от 04.06.2018 N 3145 и извещении о проведении аукциона; ограничения в виде очистных и иловых отстойников па земельном участке не установлены; основания для приостановления начислений по арендной плате за землю по договору аренды земельного участка от 01.04.2019 N 20273 отсутствуют.

Актом от 16.04.2020 N 2048 установлено, что в ходе проведения органом муниципального земельного контроля обследования представителями истца и ответчика на арендуемом истцом земельном участке обнаружены иловые площадки очистных сооружений, колодцы в количестве 10 штук (л.д.137-162 том 1).

С учетом того, что действие договора аренды земельного участка от 01.04.2019 N 20273 по просьбе истца ответчиком не было приостановлено, общество во исполнение пункта 1.4.1 (под.10) договора аренды земельного участка от 01.04.2019 N 20273 06.05.2020 заключило с Комитетом внешнего благоустройства г. Казани договор N20503/2020/0474 на оказание услуг по присоединению объектов дорожного сервиса к автомобильной дороге общего пользования местного значения г. Казани и 21.05.2020 получило в Комитете внешнего благоустройства г. Казани технические условия на присоединение к дороге (л.д. 64-67, 70-73 том 2). Стоимость оказанных услуг составила 43 780,24 рубля (акт N 00000009 от 27.05.2020, платежное поручение от 19.05.2020 N 1633 - л.д. 68-69 том 2).

В связи с обнаружением в ходе обследования спорного земельного участка предоставленного в аренду объектов, препятствующих его использованию по назначению, истцом 19.06.2020 был заключен договор N 19-05/20 с Автономной некоммерческой организацией "Судебно-экспертный центр "СтройЭкспертиза" в целях выполнения строительно-технической экспертизы по определению возможности строительства автозаправочной станции при наличии иловых площадок очистных сооружений, колодцев в количестве 10 штук, находящихся на земельном участке площадью 3180 кв. м, расположенном по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, 9 В, кадастровый номер 16:50:310101:164 (л.д. 74-76 том 2).

За проведение указанной экспертизы истец оплатил 30 000 руб. (платежное поручение от 07.07.2020 N 2310 - л.д.77 том 2). После осмотра земельного участка с кадастровым номером 16:50:310101:164 составлено экспертное заключение N 74-20 от 14.07.2020, согласно которому строительство автозаправочной станции при наличии действующих очистных сооружений (иловых площадок и колодцев в количестве 10 штук), находящихся на земельном участке площадью 3180 кв. м, расположенном по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, 9 В, кадастровый номер 16:50:310101:164 невозможно по следующим обстоятельствам:

- иловые отстойники и канализационные колодцы занимают 50% от всей площади земельного участка с кадастровым номером 16:50:310101:164;

- 90% всех зданий, сооружений и дорожных проездов (предусмотренных эскизным проектом) попадают в зону занятую иловыми отстойниками и канализационными колодцами;

- размещение всех частей АЗС (здание оператора с магазином, навес над ТРК ЖМТ 2 шт.: площадка АЦ ЖМТ; аварийный резервуар ЖМТ; флагшток 3 шт.; информационная стела; станция электрозарядки; парковка для легкового автотранспорта; КТП; площадка для ТБО; резервуар для бытовых стоков; площадка для дополнительных услуг; площадка для дизель - генератора; площадка для контейнера; резервуар очищенных ливневых стоков; очистные сооружения ливневых стоков; резервуар неочищенных ливневых стоков, дорожные проезды) на части участка не занятого иловыми отстойниками и канализационными отстойниками невозможно, так как площадь занимаемая ими больше площади оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 16:50:310101:164;

- в соответствии с перечнем оснований для сноса зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения (указанным в ст.55.30 Градостроительного кодекса РФ), ООО "Татнефть-АЗС Центр" не имеет законных оснований для сноса (демонтажа) части действующих очистных сооружений (иловых отстойников и канализационных колодцев) расположенных на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310101:164 и принадлежащих ООО "Казанский завод силикатных стеновых материалов", а, следовательно, не имеет возможности осуществить строительство Автозаправочной станции (л.д.16-31 том 2).

В целях досудебного урегулирования спора истцом ответчику направлена претензия от 13.08.2020 N 2893/Исх-КФ о расторжении с 17.08.2020 договора аренды земельного участка N 20273 oт 01.04.2019 и возмещении убытков в размере 4 340 537,21 руб., полученная ответчиком согласно отметки о получении в копии претензии 13.08.2020 вх.N 27232/30-05-01.

Претензию истца о расторжении договора и возмещении причиненных убытков ответчик удовлетворил частично, направив письмом от 03.09.2020 N 12417/КЗИО-ИСХ проект соглашения N 20273-ра о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2019 N 20273 с 17.08.2020. В возмещении убытков ответчик истцу отказал, сославшись на то, что у Комитета земельных и имущественных отношений г. Казани основания для возмещения денежных средств отсутствуют, урегулирование данного вопроса возможно только в судебном порядке.

Удовлетворяя полностью заявленные исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, руководствуясь следующими правовыми нормами, применение которых суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 Обзора судебной практики N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Материалы дела подтверждают, что рассматриваемый договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства автозаправочной станции, невозможность которого подтверждена проведенной истцом экспертизой и не оспорена ответчиком.

Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, указал Верховный Суд Российской Федерации, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение последнего земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

При решении вопроса о взыскании арендной платы необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что ответчик не мог знать о наличии недостатков на предоставленном им в аренду истцу земельном участке с кадастровым номером 16:50:310101:164, апелляционная коллегия не может признать состоятельными, поскольку в силу изложенного в обязанности арендодателя входило проведение обследования земельного участка на предмет соответствия его целям конкретного использовании перед организацией и проведением торгов на право заключения договора аренды с истцом.

Поскольку в соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на ответчике как арендодателе.

Материалы дела подтверждают обоснованность вывода суда первой инстанции о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, обусловленной перечислением арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 16:50:310101:164, выполнением обществом обязанностей по заключенному договору аренды в виде выполнения проектно-изыскательных работ, работ по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге при отказе ответчика в приостановлении действия договора аренды. Проведенная истцом строительно-техническая экспертиза подтвердила доводы истца о невозможности использования полученного им в аренду земельного участка в целях, указанных в договоре.

Ссылки апелляционной жалобы на заключение спорного договора по результатам аукциона, ознакомление истца с аукционной документацией и отсутствие у него возражений при приеме спорного земельного участка, не свидетельствуют о наличии судебной ошибки при рассмотрении данного спора в силу установленных выше нормативных правил распределения рисков в ситуации обнаружения недостатков передаваемого в аренду имущества.

Указание ответчика на недобросовестность истца документально не подтверждено и в силу ч. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может свидетельствовать о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку данный довод не заявлялся ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции, не исследовался.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года по делу N А65-22715/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Е.А. Митина Л.Л. Ястремский