Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 21АП-131/21 по делу N А83-13128/2020

16 февраля 2021 г.

Дело N А83-13128/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 16.02.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Косенко Инны Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2020 по делу N А83-13128/2020 (судья Шкуро В.Н.),

по иску индивидуального предпринимателя Косенко Инны Николаевны

к администрации города Феодосии Республики Крым

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Шолохова Павла Борисовича, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Косенко Инны Николаевны - Мамутов Шевкет Серверович, по доверенности от 22.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Косенко Инна Николаевна (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Феодосии Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое здание (мини-гостиница), площадью 140,08 кв.м, лит. "А", кадастровый номер: 90:24:010115:4600, расположенное по адресу: ул. Владимира Высоцкого, д.14, г.Феодосия, Республика Крым. Исковые требования мотивированы положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретении права собственности на новую вещь лицом, изготовившим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Истец указывает, что им на арендуемом у Шолохова П.Б. на условиях субаренды земельном участке хозяйственным способом выстроено и введено 13.12.2013 в эксплуатацию нежилое здание мини-гостиницы общей площадью 140,8 кв.м. Однако в регистрации права собственности истцу государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр) отказано по причине неподтверждения службой государственного строительного надзора Республики Крым достоверности содержащихся сведений в украинской декларации о готовности объекта к эксплуатации. Также по причине отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке, в границах которого расположено здание. В свою очередь администрацией оставлены без удовлетворения обращения истца о предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления прав ввиду наличия действующего договора аренды земельного участка с Шолоховым П.Б. и непредоставления документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на построенное здание. Таким образом, не имея возможности представить документы, удостоверяющие право на спорное здание по причине отсутствия подтверждения государственной регистрации права, истец обратился с настоящим иском о признании в судебном порядке права собственности на нежилое здание мини-гостиницы. По мнению истца, обращение с иском о признании права призвано устранить всякую неопределенность во взаимоотношениях субъектов. Администрация является надлежащим ответчиком, поскольку обладает необходимой компетенцией при разрешении вопросов, связанных с недвижимым имуществом, находящимся на территории муниципального образования, в том числе по переоформлению прав, возникших из украинских договоров аренды земли.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что нежелание Шолохова П.Б. привести свой договор аренды в порядке переоформления прав в соответствие с требованиями действующего законодательства, не может быть преодолено путем предъявления к администрации муниципального образования иска о признании права собственности на построенное на этом земельном участке здание. При этом отказ в регистрации права собственности не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о регистрации права собственности в случае устранения причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации права. Кроме того, суд первой инстанции указал, что администрация не имеет каких-либо право притязаний на указанный объект недвижимости. Доказательства, подтверждающие нарушение или оспаривание ответчиком прав и законных интересов истца, отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии спора между истцом и ответчиком о праве собственности на указанные объекты. При этом ответчик не является титульным владельцем спорного строения и не претендует на указанное имущество, каких-либо разногласий о принадлежности данного объекта между истцом и ответчиком не имеется.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает, что истцом в материалы дела, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представлены необходимые доказательства, подтверждающие возникновения права у истца на вновь созданный объект недвижимости. При этом истец неоднократно обращался в администрацию о переоформлении договора субаренды аренды земли. Однако переоформление "украинского" договора субаренды земли не предусмотрено законодательством и административными регламентами администрации. Таким образом, предприниматель как субарендатор и арендатор Шолохов П.Б. лишены возможности представить документы, удостоверяющие право собственности на здание, по причине отсутствия государственной регистрации объекта капитального строительства на земельном участке.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал свою апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Феодосийским городским советом (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности Шолоховым Павлом Борисовичем (арендатор) 23.08.2007 заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1 га, находящегося по адресу: г. Феодосия, ул. В.Высоцкого, д.14, зона "Ближние камыши" (л.д. 31-34, перевод на русский язык л.д. 35-38).

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 (л.д. 36, перевод - л.д. 41) стороны внесли изменения в договор аренды земли, продлив срок действия договора с 26.12.2015 до 26.12.2023 (пункт 8) и дополнив условия использования земельного участка указанием на возможность его субаренды для строительства мини-отеля (пункт 15).

Государственная регистрация договора аренды с правом передачи земли в под найм (субаренду) проведена 11.11.2013, что подтверждается представленным в материалы дела извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права (л.д. 40, перевод - л.д. 42).

11.11.2013 между физическим лицом-предпринимателем Шолоховым П.Б. (арендатор) и гражданкой Косенко И.Н. (субарендатор) заключен договор субаренды земли, по условиям которого в субаренду Косенко И.Н. до 26.12.2023 передан свободный от застройки земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды земли от 23.08.2007 (л.д. 43-47, перевод - л.д. 46-47). Земельный участок передан в субаренду для строительства мини-отеля (пункт 14 договора субаренды).

Государственная регистрация договора субаренды земли осуществлена 27.11.2013 (л.д. 44, перевод - л.д. 48).

На указанном земельном участке истцом возведено двухэтажное нежилое здание мини-отеля общей площадью 140,8 кв.м.

Согласно представленной в материалы дела декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной инспекцией ГАСК в АР Крым 31.12.2013 N КР202133653688 нежилое здание мини-отеля признано оконченным строительством объектом готовым к эксплуатации (л.д. 51-52, перевод - л.д. 54-55).

И земельный участок, и нежилое здание мини-гостиницы поставлены на кадастровый учет с присвоением соответственно следующих кадастровых номеров: 90:24:010115:696 и 90:24:010115:4600 (л.д. 57-58, 70-71).

Истец обращался в 2018 и 2019 году за государственной регистрацией права собственности на оконченный строительством объект недвижимости на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации. В государственной регистрации истцу было отказано на том основании, что им не был представлен правоустанавливающий документ на земельный участок (с видом разрешенного использования предполагающем размещение мини-гостиницы), в границах которого расположено регистрируемое здание. Представленные договора аренды и субаренды земли не могут являться основанием для регистрации права собственности на заявленное здание, поскольку не приведены в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (сообщение Госкомрегистра от 18.04.2018 N 90/019/100/2018-73, л.д. 73).

Повторно истцу было отказано в государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, в границах которого расположено здание, право заявителя на данный земельный участок не зарегистрировано, заявителем не представлено письменное согласие арендодателя (Шолохова П.Б.) на возведение здание, что предусмотрено пунктом 28 договора субаренды земли. Кроме того, на межведомственный запрос Служба государственного строительного надзора Республики Крым не подтвердила достоверность содержащихся в украинской декларации о готовности объекта к эксплуатации сведений ввиду отсутствия архивов, а также информации о разрешительных документах, зарегистрированных территориальным органом Госархстрой инспекции Украины (отказ Госкомрегистра от 04.07.2019 N 90/019/100/2019-6830, л.д. 74).

Также истец обращался в администрацию за предоставлением земельного участка, на котором расположено спорное здание в аренду в порядке переоформления прав.

Постановлением от 03.04.2020 N 791 истцу было отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду в порядке переоформления права на том основании, что земельный участок находится в аренде у Шолохова П.Б. (л.д. 75).

Ранее на обращение истца администрация письмом от 05.09.2019 N 01-02/5/394 сообщала, что для предоставления земельного участка в аренду без торгов отсутствуют ввиду наличия действующего договора аренды земельного участка со сроком действия до 26.12.2023 (л.д. 76).

Также истцу постановлением администрации от 22.06.2020 N 1570 было отказано в предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание в аренду без торгов на том основании, что к заявлению не приложены документы, подтверждающие право на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение земельного участка без проведения торгов согласно Перечню Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (в данном случае Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке). Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым, утвержденными решением Феодосийского городского совета Республики Крым от 29.03.2019 N 1171, заявленный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1- зона застройки индивидуальными жилыми домами, градостроительный регламент которой не содержит основной вид разрешенного использования "Гостиничное обслуживание", позволяющего использовать земельный участок для целей, указанных в заявлении (представлено в дело в электронном виде, л.д. 109).

Полагая, что отсутствует иная возможность зарегистрировать право собственности на законченное строительством нежилое здание мини-гостиницы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, при этом ГК РФ не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В отношениях между сторонами спора, не выявлено какого-либо нарушения прав истца, которым корреспондируется выбранный им способ защиты права путем подачи заявления о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Заявляя настоящий иск, истец не привел доводов и каких-либо фактов относительно того, что ответчиком оспаривается право собственности истца на спорный объект недвижимости, подлежащее судебной защите на основании статьи 4 АПК РФ и статей 11, 12 ГК РФ.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что отказы администрации в предоставлении истцу испрашиваемого земельного участка в порядке переоформления прав ввиду наличия действующего договора аренды этого земельного участка с Шолоховым П.Б. (постановление от 03.04.2020 N 791, л.д. 75), не свидетельствуют о непризнании или оспаривании ответчиком права собственности истца на законченное строительством и введенное в эксплуатацию нежилое здание мини-гостиницы.

По сути, обращение в суд с иском о признании права собственности обусловлено возникшими у истца трудностями с государственной регистрацией своего права. Как следует из сообщений об отказе в государственной регистрации (л.д. 73, 74) истцом для регистрации права собственности на здание следует представить правоустанавливающий документ на земельный участок (с видом разрешенного использования предполагающем размещение мини-гостиницы), в границах которого расположено регистрируемое здание. Таким документом являются приведенные в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации договора аренды и субаренды земли с Шолоховым П.Б.

Как верно указал суд первой инстанции, нежелание Шолохова П.Б. привести свой договор аренды в порядке переоформления прав в соответствие с требованиями действующего законодательства, что позволило бы истцу внести в ЕГРН сведения о земельном участке, находящимся у него в субаренде, равно как и не подтверждение Службой государственного строительного надзора Республики Крым достоверности содержащихся в украинской Декларации о готовности объекта к эксплуатации сведений, не предоставление предусмотренного пунктом 28 договора субаренды земли письменного согласия Шолохова П.Б. на строительство здания, не могут быть преодолены путем предъявления к администрации муниципального образования иска о признании права собственности на построенное на этом земельном участке здание.

При этом отказ в регистрации права собственности не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о регистрации права собственности в случае устранения причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации права.

Доказательств устранения указанных обстоятельств либо обжалования данных отказов Госкомрегистра истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, из материалов дела не следует, что администрация имеет какие-либо правопритязания на указанный истцом объект недвижимости.

Доказательства, подтверждающие нарушение или оспаривание ответчиком прав и законных интересов истца, отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии спора между истцом и ответчиком о праве собственности на указанные объекты.

При этом ответчик не является титульным владельцем спорного строения и не претендует на указанное имущество, каких-либо разногласий о принадлежности данного объекта между истцом и ответчиком не имеются.

Дополнительно апелляционный суд отмечает следующее.

Законодательство России и законодательство Украины не допускают ситуацию, когда частный арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и частный собственник строения на денном земельном участке - не совпадают.

Изложенное следует из продекларированного как в законодательстве России, так и в законодательстве Украины принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (часть 5 статьи 1 ЗК РФ, статья 377 Гражданского кодекса Украины, далее - ГКУ).

Из договора аренды от 23.08.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2013) прямо не следует, что арендатор (Шолохов П.Б.) вправе передавать земельный участок в субаренду для строительства объекта именно арендатором (пункт 15).

С учетом общего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, принимая во внимание неопределенность указанного условия договора и отсутствие возможности истолковать это условие в системе с иными условиями договора и в связи с предшествующим и последующим поведением сторон, апелляционный суд констатирует, что действительная воля сторон в договоре была направлена на установление возможности строительства Шолоховым П.Б. объекта недвижимости с возможностью последующей передачи в субаренду земельного участка (или его части).

В обратном случае, если толковать договор аренды между публичным собственником и Шолоховым П.Б. как предоставляющий субарендатору право строительства на участке, данное условия обладает признаком недействительности (ничтожности с учетом положений статей 203, 215, 228 ГКУ.

Учитывая правовой подход Верховного Суда Российской Федерации, высказанный в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность, следует признать, что такая сделка недействительна.

При этом в силу разъяснений пункта 75 постановления N 25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Учитывая, что допустимость доказательства - декларации о готовности объекта к эксплуатации от 31.12.2013 - истцом не подтверждена, разрешительной документации на право строительства не представлено, истцом в рамках настоящего судебного процесса не подтверждено соответствие постройки признакам правомерного объекта капитального строительства.

На вопрос апелляционного суда представитель апеллянта пояснил, что считает постройку правомерной; на правила статьи 222 ГК РФ в основаниях иска он не ссылается.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что вопрос об оборотоспособности (и сохранении как объекта) сооружения, указанного в предмете иска, не может быть решен без участия непосредственного обладателя обязательственного права на земельный участок (арендатор Шолохова П.Б.) как участника спорного материального правоотношения и без оценки действительности договора субаренды от 11.11.2013 с правом строительства.

Выбор способа защиты права Шолохова П.Б. и (или) Косенко И.Н. принадлежит только указанным лицам.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03.12.2020 по делу N А83-13128/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Косенко Инны Николаевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Е.А. Остапова Н.И. Сикорская