Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2021 г. N 04АП-165/21 по делу N А78-5888/2020

г. Чита

17 февраля 2021 г.

Дело N А78-5888/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Никифорюк Е.О., судей Басаева Д.В., Ломако Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения "Борзинское" муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 ноября 2020 года по делу N А78-5888/2020 по иску Администрации городского поселения "Борзинское" муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края (ОГРН 1057505008395, ИНН 7529010250, адрес: 674600, ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЙ, РАЙОН БОРЗИНСКИЙ, ГОРОД БОРЗЯ, УЛИЦА ЛЕНИНА, 37) к индивидуальному предпринимателю Перолю Александру Анатольевичу (ОГРН 304753427200269, ИНН 753605575770, адрес: г.Чита) о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и взыскании 2472266,68 руб.,

(суд первой инстанции - Е.А. Фадеев),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Казанова О.С. (доверенность от 14.12.2019);

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения "Борзинское" муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края (далее - истец, администрация) обратилась в Борзинский городской суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Перолю Александру Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель) о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка N 67 от 25 декабря 2019 года и взыскании его выкупной цены в размере 2 472 266,68 руб.

Определением Борзинского городского суда Забайкальского края дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Забайкальского края.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в иске отказано.

В обосновании суд указал, что оснований считать договор заключенным в редакции истца, при наличии изменения кадастровой стоимости, и действий ответчика, направленных на внесение соответствующих изменений в договор, не имеется. Соответственно, не имеется оснований для взыскания выкупной цены земельного участка.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 ноября 2020 года по делу N А78-5888/2020 отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения "Борзинское" муниципального района "Борзинский район" Забайкальского края к Индивидуальному предпринимателю Пероль Александру Анатольевичу о признании договора купли-продажи земельного участка N 67 от 25 декабря 2019 года, находящегося по адресу: Забайкальский край, р-н Борзинский, г.Борзя, ул. Карла Маркса, уч. 207А с кадастровым номером 75:04:160340:490, общей площадью: 4848+/-24 кв.м. заключенным и взыскании с Пероль Александра Анатольевича в пользу городского поселения "Борзинское" цену отчуждаемого земельного участка в размере 2 472 266 (два миллиона четыреста семьдесят две тысячи двести шестьдесят шесть) руб. 68 коп.

Администрация не согласна с выводами суда о том, что именно ответчик является акцептантом, а администрация оферентом, который пропустил срок, предусмотренный пп.1,3 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, для передачи спора в суд. Так как именно Ответчик направил оферту в виде заявления о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату от 23.12.2019 года, а администрация является той стороной, для которой заключение договора обязательно, а не наоборот. И согласно ч. 5 ст. ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, Администрацией, в установленный для рассмотрения поступившей оферты срок, был подготовлен проект договора купли-продажи спорного земельного участка N 67 от 25 декабря 2019 года (акцепт) и вручен Ответчику 26 декабря 2019 года для подписания и последующего возврата экземпляра в адрес администрации. Соответственно, учитывая тот факт, администрация является в данном случае акцептантом, а не оферентом, и сроки, предусмотренные ст. 445 не применимы в отношении администрации, а касаются именно Ответчика.

Полагает, что ответчик, зная кадастровую стоимость арендуемого земельного участка, имел возможность определить стоимость выкупаемого земельного участка, и подавая заявление о его выкупе, был прекрасно осведомлен о цене выкупаемого земельного участка, так как она будет определена исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченных орган с соответствующим заявлением (п. 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской федерации N 5 (2017).

Администрация не согласна с утверждением суда о том, что Ответчик обратился в администрацию с просьбой подтвердить намерение заключить договор купли-продажи для подтверждения его заинтересованности в выкупе при установлении кадастровой стоимости, так как Ответчик обратился в администрацию именно с заявлением о выкупе земельного участка и ни до момента подачи заявления о выкупе, ни в самом заявлении, ни после получения договора купли-продажи Ответчик не уведомил администрацию о том, что им производятся какие-либо мероприятия по изменению кадастровой стоимости, и что данное заявление подано им исключительно ради подтверждении его заинтересованности в выкупе. И лишь по истечении 30-ти дневного срока 05 февраля 2020 года в администрацию от Ответчика поступило заявление о внесении изменений в полученный договор купли-продажи.

Администрация не согласна с выводом суда о том, что не имеется оснований считать договор заключенным в редакции администрации, при наличии изменений кадастровой стоимости и действий ответчика направленных на внесение изменений в договор. Так как, ответчику была заранее известна цена выкупаемого земельного участка, которая в силу закона устанавливается, исходя из его кадастровой стоимости, установленной на момент его обращения заявлением о выкупе, кадастровая стоимость была изменена лишь после обращения с заявлением о выкупе земельного участка, администрации до принятия решения о выкупе земельного участка не было известно о предполагаемых изменениях кадастровой стоимости, Ответчиком был пропущен 30-ти дневный срок, предусмотренный ч. 7 ст. 39.17 ЗК РФ.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 21.01.2021.

Представитель ответчика дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец представителей в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 08 августа 2017 года между администрацией городского поселения "Борзинское" Борзинского района Забайкальского края и Пероль Александром Анатольевичем был заключен Договор N 84 аренды земельного участка на территории г.Борзя, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 75:04:160340:490, расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Борзя, ул. Карла Маркса. N 207А, общей площадью: 4848+Z-24 кв.м.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 07.09.2017 года под N 75:04:160340:490-75/005/2017-1.

В связи с тем, что на данном земельном участке расположено здание магазина, находящегося в собственности Ответчика, 23 декабря 2019 года Ответчик обратился в администрацию с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату.

Администрацией было принято решение о предоставлении в собственность (за плату) Ответчика спорного земельного участка, о чем 25 декабря 2019 года принято Постановление администрации городского поселения "Борзинское" N 737 "О предоставлении в собственность (за плату) земельного участка для размещения магазина, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности граждан, расположенного по адресу: Забайкальский край, р-н Борзинский, г.Борзя, ул. Карла Маркса, уч. N 207А".

Администрацией, в установленный для рассмотрения поступившего заявления срок, был подготовлен проект договора купли-продажи спорного земельного участка N 67 от 25 декабря 2019 года и вручен Ответчику 26 декабря 2019 года для подписания и последующего возврата экземпляра в адрес администрации.

Как указывает истец, Ответчик договор купли-продажи не подписал, в адрес администрации не возвратил, протокол разногласий не направил, в связи с чем истец считает направленный договор купли-продажи заключенным.

По истечении вышеуказанного 30-ти дневного срока 05 февраля 2020 года в администрацию от Ответчика поступило заявление о внесении изменений в полученный договор купли-продажи, в части изменения выкупной цены в связи с изменением кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка с приложением.

Полагая, что спорный договор является заключенным, а обязательства по оплате его стоимости наступившими, истец обратился в суд с соответствующими требованиями.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав в судебном заседании пояснения представителя ответчика, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно ч. 7 ст. 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Согласно ст. 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно ч. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Как указывает суд первой инстанции, ответчик указал, что согласно абз.2 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта, если другой срок не установлен законодательством или не согласован сторонами (п. п. 1,3 ст. 445 ГК РФ).

Если контрагент обратится в суд по истечении 30 дней, суд примет иск и рассмотрит его по существу при условии, что другая сторона не возразит против этого (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

В соответствии с п. 41 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

Ответчик в данном случае является акцептантом.

Данные доводы ответчика судом первой инстанции приняты правомерно, поскольку между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка, которая формируется исходя из его кадастровой стоимости, а формальный критерий пропуска срока не может быть достаточным условием для констатации факта возникших отношений.

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной на основании решения комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или суда (п. 1 ч. 15 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Как правильно указывает суд первой инстанции, с целью установления кадастровой стоимости в размере рыночной истец 16.12.2019 г. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (далее комиссия).

19.12.2019 г. А. А. Пероль получил ответ из комиссии о том, что необходимо подтвердить заинтересованность в выкупе земельного участка.

С целью подтверждения заинтересованности истец обратился к ответчику с просьбой подтвердить намерение заключить договор купли-продажи.

23 декабря 2019 года истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату.

26.12.2019 г. истцом получен проект договора купли-продажи спорного земельного участка N 67 от 25 декабря 2019 года.

27.12.2019 г. истец повторно обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, приложив проект договора купли продажи в качестве подтверждения заинтересованности в результатах кадастровой оценки.

23.01.2019 г. решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 75:04:160340:490 определена в размере рыночной стоимости 1 544 000 руб.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно указывает суд первой инстанции, истец был уведомлен, в том числе комиссией по рассмотрению споров, о результатах определения кадастровой стоимости о проведении заседания. Истец не направлял своего представителя для участия в заседании комиссии, а так же иным образом не выразил своего несогласия с размером определяемой кадастровой стоимости.

Суду первой инстанции истец пояснил, что истец не участвовал в вопросе о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, полагая, что изменение стоимости не повлечет изменение выкупной цены участка.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку выкупная стоимость земельного участка является существенным условием договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оснований считать договор заключенным в редакции истца, при наличии изменения кадастровой стоимости, и действий ответчика направленных на внесение соответствующих изменений в договор, не имеется.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку суд первой инстанции предлагал истцу уточнить исковые требования для рассмотрения вопроса об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, исходя из фактической направленности заявленных требований, а истец просил рассмотреть дело по существу заявленных требований, то суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что он не вправе самостоятельно выходить за пределы заявленных требований.

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд также исходит из того, что по смыслу положений ст.445 ГК РФ защита прав в рассматриваемой ситуации осуществляется либо путем заявления любой из сторон требования о разрешении разногласий, возникших при заключении договора, либо путем заявления лицом, для которого заключение договора не является обязательным, требования к лицу, для которого заключение договора является обязательным, о понуждении к заключению договора, а также установлено общее правило о том, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Таким образом, заявление требования о признании договора заключенным в рассматриваемой ситуации не может быть признано надлежащим способом защиты.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для удовлетворения требования о признании спорного договора заключенным не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования о взыскании выкупной стоимости являются производными от требования о признании договора заключенным, поэтому в их удовлетворении следует отказать ввиду отсутствия соответствующих оснований.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 ноября 2020 года по делу N А78-5888/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Д.В.Басаев Н.В.Ломако