Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 г. N 11АП-12835/20 по делу N А55-13715/2020

г. Самара

13 октября 2020 г.

Дело N А55-13715/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Засыпкиной Т.С., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2020 года по делу N А55-13715/2020 (судья Медведев А.А.),

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, город Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Вольская 17", город Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Вольская 17", о признании незаконным уведомление от 02 марта 2020 года N 63/999/001/2019-213916 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 658 и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12, и обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора N 658 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12.

Решением суда от 21.08.2020 г. заявление департамента удовлетворено полностью.

Управление Росреестра, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, и принять новый судебный акт об отказе департаменту в удовлетворении заявленных требований.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) и ООО "Новый Курс" был заключен договор аренды от 05.05.2011 г. N 658 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12 площадью 2 982,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Степана Разина (далее - договор N 658), на срок до 29.04.2017 г. для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой.

На основании договора о перемены лиц в обязательствах от 20.08.2014 г. ООО "Новый Курс" (далее - арендатор) уступило в полном объеме права и обязанности арендатора по договору N 658 ООО "Вольская-17".

17.01.2018 г. между Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) и арендатором на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-029-2015 от 30.12.2016 г. было подписано соглашение о расторжении договора N 658.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно постановлению Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 г. N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных ст. 39.29 ЗК РФ, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездно пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предусмотренных под строительство зданий, сооружений, осуществлению государственной регистрации прав при возникновении, прекращении, переходе, установлении и снятии ограничений (обременении) прав на земельные участки на основании распорядительных актов Администрации городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, договоров купли - продажи земельных участков, договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении перечисленных в настоящем подпункте договоров и иных документов, перечисленных в п.п. 6, 7, 8, 18, 19 данного пункта, внесению изменений в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по данным договорам аренды с 01.03.2015 г. осуществляют органы местного самоуправления городского округа Самара.

Департамент обратился в Управление Росреестра с заявлениями от 26.11.2019 г. N 63/999/001/2019-213916, N 63/999/001/2019-213930 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 658 и о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12.

Уведомлением от 02.03.2020 г. N 63/999/001/2019-213930 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 658 и государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка.

Департамент считает решение об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженное в уведомлении N 63/001 310 2019-6413 от 20.03.2020 г. незаконным, обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных департаментом требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу ст. 65 АПК РФ обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя.

В обоснование заявленных требований департамент ссылается на то, что согласно ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (ч. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

Аренда земельного участка прекращается па основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 21, п. 5 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Исходя из положений ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

В обоснование возражений на заявление, Управление Росреестра ссылается на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГР11) зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0817003:12, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский р-н, ул. Степана Разина, внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) ипотеки в силу закона в пользу всех участников долевого строительства (N 63-63/001-63/001/011/2015-2750/2 от 15.10.2015 г), а документы, необходимые для погашения указанной записи в Управление Росреестра не поступали.

По мнению Управления Росреестра, в случае отсутствия необходимых условий для погашения вышеназванной записи об ипотеке, зарегистрированной в отношении спорного хмельного участка, прекращение аренды возможно только при наличии письменного согласия залогодержателей (участники долевого строительства).

Вместе с тем, документы, подтверждающие такое согласие, в регистрирующий орган не представлялись, что в совокупности с вышеизложенными обстоятельствами и обусловило принятие решения об отказе в государственной регистрации прекращения аренды (п. 5 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

Однако судом правильно отклонены данные доводы Управления Росреестра по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в ЗК РФ, вступивших в силу с 01.03.2015 г., подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ)

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. ст. 14, 15, 18, 21 Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ч. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть представлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 г. N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве, залогом в порядке, установленном ст. ст. 13 - 15 настоящего Закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно п. 9 ст. 13 этого Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 334 ГК РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Кроме того, в силу ч. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Департамент не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного, соответственно, не имел возможности выполнить требования Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявление о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по договорам участия в строительстве.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия государственным органом оспариваемого решения влечет невозможность распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

Аналогичные выводы изложены в определении ВС РФ от 06.10.2017 г. N 301-КГ17-14417, и постановлении АС Волго-Вятского округа от 22.06.2017 г. по делу N А43-21091/2016.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно акта приема-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.01.2018 г. арендатор ООО "Вольская-17" передал арендодателю Департаменту земельный участок с кадастровым номером 63:01:0817003:12 площадью 2 982,40 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Степана Разина, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2016 г. N 63-301000-029-2015.

Договор аренды прекращен, а обязательства сторон по договору аренды выполнены в полном объеме.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 настоящей статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном ст. 15.4 указанного Федерального закона.

Однако то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником - арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (определение ВС РФ от 23.11.2017 г. N 305-КГ17-11234).

Таким образом, Департаментом прекращены арендные обязательства, в связи с чем отказ Управления Росреестра в государственной регистрации соглашения о расторжении договора N 658 и в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12 является неправомерным.

На основании изложенного судом сделан правильный вывод, что доводы департамента о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога.

При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 23.11.2017 г. N 305-КГ17-11234, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником - арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-029-2015 от 30.12.2016 г.) арендные обязательства прекращены, и арендатор передал арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд пришел к правильному выводу, что Управление Росреестра не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0817003:12, а поэтому требования департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Аналогичные выводы изложены в постановлении АС Поволжского округа от 23.06.2020 г. по делу N А55-27976/2019.

При таких обстоятельствах, и в соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, судом сделан правильный вывод, что уведомления Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, изложенные в уведомлении от 02.03.2020 г. N 63/999/001/2019-213916 является незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

Аналогичные выводы изложены по делам в постановлениях АС Поволжского округа от 14.10.2019 г. N А55-29661/2018 и Одиннадцатого АСС от 26.08.2019 г. N А55-5421/2019.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд пришел к правильному выводу о полном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Ссылка Управления Росреестра на судебные акты по другим делам не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они были приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, которая не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционных жалоб не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2020 года по делу N А55-13715/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

Т.С. Засыпкина Е.Г. Филиппова