Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2021 г. N 10АП-957/21 по делу N А41-17561/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2021 г. N Ф05-15439/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 февраля 2021 г.

Дело N А41-17561/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

В судебном заседании участвуют представители:

от Администрации Волоколамского городского округа Московской области (ОГРН: 1025000845814, ИНН: 5004003890)- Гарибян Т.А. представитель по доверенности от 16.10.20 г.;

от ООО "ВЕРСАЛЬ" (ОГРН: 1165004050474, ИНН: 5004027838)- Аболмасов Е.М. представитель по доверенности от 04.03.20 г., Степанов А.В. лично по паспорту;

от Управление Росреестра по Московской области- представитель не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен,

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области - представитель не явился, извещен,

от Федерального дорожного агентства - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волоколамского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года по делу N А41-17561/20,

по иску Администрации Волоколамского городского округа Московской области к ООО "ВЕРСАЛЬ" третье лицо: - Управление Росреестра по Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному иску ООО "ВЕРСАЛЬ" к Администрации Волоколамского городского округа Московской области, третьи лица: - Министерство имущественных отношений Московской области (143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, 1) - Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, 1; Доп. адрес: 123592, г. Москва, ул. Кулакова, д. 20, стр.1) - Федеральное дорожное агентство (129085, г. Москва, ул. Бочкова, д. 4) о взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского городского округа Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРСАЛЬ" (далее - ООО "ВЕРСАЛЬ") с требованиями: - взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендной плате в размере 359 027 рубля 43 копеек в том числе: - задолженность по арендной плате за период с I квартал 2019 по IV квартал 2019 - 327371.35 рублей; - пени 31656,08 рублей за период с 16.03.2019 по 24.01.2020 включительно. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года. Погасить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года."

Определением Арбитражного суда Московской области 24.03.2020 г принят встречный иск к Администрации Волоколамского городского округа Московской области с требованиями- Взыскать с Ответчика Администрации Волоколамского городского округа (Истец по первоначальному иску) в пользу Истца ООО "Версаль" (Ответчика по первоначальному иску) убытки, понесенные им во время владения земельным участком: общей площадью: 9 000 кв.м., с кадастровым номером: 50:07:0030404:1668, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования: для строительства торгово-офисных помещений, расположенном по адресу: Московская обл., Волоколамский р-н, г.п. Волоколамск, г. Волоколамск, в размере: 674 852 (Шестьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля 14 копеек. - Взыскать с Ответчика Администрации Волоколамского городского округа (Истец по первоначальному иску) в пользу Истца ООО "Версаль" (Ответчика по первоначальному иску) расходы по оплате государственной пошлины, в размере: 16 497 (Шестнадцать тысяч четыреста девяносто семь) рублей 00 копеек за рассмотрение дела в арбитражном суде.

К участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Федеральное дорожное агентство.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года по делу N А41-17561/20, первоначальный иск удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года. Суд обязал погасить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года. В остальной части в удовлетворении требований отказано. Встречный иск удовлетворен (л.д. 127-129).

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области (арендодатель) и Тимофеевым Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 27.02.2013 N 74/2013, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 000 кв.м, с кадастровым номером 50:07:0030404:1668, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский район, городское поселение Волоколамск, г. Волоколамск, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-офисных помещений. Согласно п. 1.2 договора участок предоставляется для осуществления арендатором деятельности в соответствии с целевым назначением участка. Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 27.02.2013 по 26.02.2016. 24.07.2013 между указанными лицами заключено соглашение N 1-74/2013/107 о продлении срока действия договора аренды N 74/2013.

Согласно п. 1 соглашения срок действия договора аренды продлевается в полном объеме до 26.02.2023 г. 20.08.2018 между Тимофеевым Н.Г. и ООО "Версаль" заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно п. 1.1 которого Тимофеев Н.Г. уступает, а ООО "Версаль" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка 74/2013 от 27.02.2013 в части земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, городское поселение Волоколамск, г. Волоколамск, площадью 9 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-офисных помещений, кадастровый номер 50:07:0030404:1668.

Согласно п. 2.2 договора уступки право аренды на земельный участок переходит к ответчику с момента регистрации настоящего договора - 29.08.2018.

В разделе 3 договора аренды стороны определили размер и условия внесения арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец направил претензию от 04.12.2019 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Во встречных требованиях ответчик указал, на то, он не мог пользоваться переданным земельным участок в соответствии с его видом разрешенного использования в связи с принятием 28.12.2017 Советом депутатов Волоколамского муниципального района Московской области решения N 17-62 "Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Волоколамск Волоколамского муниципального района Московской области", в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030404:1668 входит в зону с особыми условиями пользования территории, а именно в зону размещения линейных объектов в соответствии с СТП ТО МО.

Согласно утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 230/8 Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области (СТП ТО МО) спорный земельный участок расположен в зоне размещения реконструируемой автомобильной дороги М-9 "Балтия" Москва - Волоколамск - граница с Латвийской Республикой.

Удовлетворяя первоначальные заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Удовлетворяя встречный иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком представлены доказательств в обоснование встречного иска.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с данными доводами заявителя апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с п. 7 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

В материалы дела представлен градостроительный план спорного земельного участка N РФ-50-5-30-0-00-2020-46396, подготовленный на основании заявления ООО "Версаль".

В этом градостроительном плане в информации об ограничениях использования земельного участка указано, что: - земельный участок частично расположен в зоне планируемых особо охраняемых природных территорий областного значения:

Планируемые природно-исторические территории (ландшафты - "Окрестности г. Волоколамска"); - земельный участок частично расположен в зоне планируемой реконструкции автомагистрали федерального значения М-9 "Балтия"; - земельный участок частично расположен в границах зоны планируемого размещения транспортной развязки федерального значения на пересечении автомобильных дорог: М-9 "Балтия", Волоколамск-Дубосеково.

О том, что спорный земельный участок частично находится в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта указано и в заключении Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области о наличии/отсутствии ограничений по оборотоспособности и градостроительных ограничений на земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030404:1668. При этом договор аренды для целей строительства на земельный изначально заключен до принятия решений органов власти, повлекших установлений ограничений использования данного земельного участка.

В связи с изложенным, у ответчика с даты принятия нормативных правовых актов отсутствовала возможность для использования его по целевому назначению для строительства торгово-офисных помещений.

Согласно п.п.7 п.5 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

С учетом наличия разработанной документации по планировке территории, нахождения арендованного земельного участка в границах планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, суд пришел к выводу о том, что получение арендатором разрешительной документации для возведения на участке объектов капитального строительства повлечет увеличение размера убытков (в том числе упущенной выгоды - в случае, если такое строительство не будет произведено, и (или) размера возмещения, в который будет включаться стоимость построенного на земельном участке объекта капитального строительства - в случае, если такой объект будет построен, поскольку то обстоятельство, что участок попадает в планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, предполагает в дальнейшем изъятие указанного земельного участка для госнужд согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ с возмещением правообладателю его рыночной стоимости (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Администрация как арендодатель не уведомила ответчика об изменении условий землепользования и об ограничении оборотоспособности земельного участка, продолжала начислять арендную плату.

За период с 20.08.2018 по 05.03.2019 ООО "Версаль" перечислило истцу арендную плату в размере 674 852,14 рублей, что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела копиями платежных поручений.

Таким образом, поскольку ООО "Версаль" не могло и не может использовать весь земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и видом разрешенного использования земельного участка, у него отсутствует обязательство перед истцом по уплате арендных платежей.

В связи с изложенным суд отказал в удовлетворении искового заявления Администрации о взыскании с ООО "Версаль" задолженности по арендной плате в размере 359 027 рубля 43 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с I квартал 2019 по IV квартал 2019 - 327371.35 рублей; пени 31656,08 рублей за период с 16.03.2019 по 24.01.2020 включительно.

В то же время подлежит удовлетворению встречное исковое заявление и с Администрации Волоколамского городского округа в пользу ООО "Версаль" подлежат взысканию понесенные во время владения земельным участком: общей площадью: 9 000 кв.м., с кадастровым номером: 50:07:0030404:1668, убытки в размере: 674 852 (Шестьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят два) рубля 14 копеек.

С учетом содержащейся во встречном исковом заявлении просьбы ответчика удовлетворить требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года и погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 74/2013 от 27.02.2013 года, суд приходит к выводу, что стороны не имеют намерений (интереса) продолжать договорные правоотношения по аренде земельного участка, а потому считает обоснованным удовлетворение первоначальных исковых требований в указанной части.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года по делу N А41-17561/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев