Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2021 г. N 08АП-13248/20 по делу N А75-5321/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июня 2021 г. N Ф04-1748/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

18 февраля 2021 г.

Дело N А75-5321/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Бодунковой С.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-13248/2020, 08АП-13627/2020) администрации города Пыть-Яха, индивидуального предпринимателя Сенцова Романа Сергеевича на решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-5321/2020 (судья Дроздов А.Н.), принятое по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях к администрации города Пыть-Яха и индивидуальному предпринимателю Сенцову Роману Сергеевичу о признании сделки недействительной, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

при участии в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры представителя прокуратуры Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - Зоричева Д.С. (по доверенности от 12.01.2021 сроком до 31.12.2021, удостоверение);

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Шейрер Е.Г. (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, в защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях в лице главы города Морозова Александра Николаевича к администрации города Пыть-Яха (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Сенцову Роману Сергеевичу (далее - ИП Сенцов Р.С., предприниматель) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 N 669 (далее также - договор), заключенного между Администрацией и ИП Сенцовым Р.С., с момента его заключения; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем: признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ИП Сенцова Р.С. (запись о государственной регистрации от 27.08.2019 N 86:15:0101029:535-86/136/2019-6) на земельный участок общей площадью 5 637 кв.м. с кадастровым номером 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13 и возвращении Администрацией предпринимателю выкупной цены земельного участка в размере 371 196 руб. 45 коп., ИП Сенцову Р.С. возвратить Администрации земельный участок общей площадью 5 637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Решением от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-5321/2020 исковые требования прокурора удовлетворены в полном объеме (с учетом определения от 24.12.2020 об исправлении опечатки).

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование собственной жалобы ИП Сенцов Р.С. приводит доводы о том, что в силу закона никто кроме собственника объекта недвижимого имущества не имеет право на приватизацию участка, занятого соответствующим объектом, при этом законодательными нормами не предусмотрена регламентация предельных (минимальных и максимальных) земельных участков, в связи с чем обоснование необходимой площади от заявителя не требовалось. Указывает, что земельный участок не являлся вновь образуемым, ранее предоставлялся предпринимателю в аренду и сформирован для целей эксплуатации расположенного на нем промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности; истцом не представлено доказательств того, что сформированная под объектом площадь не соответствует фактическому землепользованию. Считает, что суд не дал оценку имеющимся в деле правовым фактам наличия у ответчика до заключения договора права на аренду участка, приобретенного на аукционе. В обоснование цены выкупаемого объекта предприниматель ссылается на постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.04.2008 N 70-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (далее - Постановление N 70-П) в соответствии с условиями которого цена установлена в десятикратном размере земельного налога.

Администрация в собственной апелляционной жалобе приводит доводы о том, что до заключения оспариваемого договора стороны состояли в арендных правоотношениях, срок действия которых не истек, в связи с чем возврат земельного участка не является реституцией, а судом не учтены нормы действующего законодательства. Считает, что правовых оснований для отказа в предоставлении участка и заключения договора не имелось, а у предпринимателя имеется право на выкуп всего земельного участка. Указывает, что судом не рассмотрен вопрос о применении норм Постановления N 70-П.

Прокурор в отзывах на апелляционные жалобы просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения указывая на необоснованность приведенных ответчиками доводов.

До рассмотрения апелляционных жалоб по существу от ИП Сенцова Р.С. и прокурора поступили письменные дополнения, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил судебный акт оставить решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся представителей.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционные жалобы, отзывы на них и дополнения сторон, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП Сенцовым Р.С. (арендатор) заключен договора аренды земельного участка от 18.05.2018 N 177-А (далее - договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.5 которого по результатам проведенного аукциона арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5637 кв.м, кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13, под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, на срок 10 лет с момента государственной регистрации договора. Земельный участок предоставляется свободным от каких-либо зданий, строений или сооружений, освобожден от прав третьих лиц.

В период действия договора ИП Сенцовым Р.С. возведено нежилое строение - неотапливаемый склад площадью 27,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, д. 13, кадастровый номер 86:15:0101029:758 (выписка из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 17.07.2019, технический план здания от 08.05.2019).

Распоряжением Администрации от 31.07.2019 N 1765-ра принято решение о прекращении действия договора аренды, предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101029:535 в собственность предпринимателя за плату по выкупной цене 371 196 руб. 45 коп.

Между сторонами подписано соглашение от 31.07.2019 о расторжении договора аренды.

Впоследствии между Администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 N 669, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по цене и на условиях договора земельный участок, площадью 5637 кв.м, кадастровый номер 86:15:0101029:535, предоставленный под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности, адрес: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что выкупная цена земельного участка составляет 371 196 руб. 45 коп.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 01.08.2019 и выписки из ЕГРН от 04.10.2019 N КУВИ-001/2019-24126602, участок передан предпринимателю, за Сенцовым Р.С. с 27.08.2019 зарегистрировано право собственности на объект договора.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и указав, что площадь переданного по договору участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости, а стоимость земельного участка занижена, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора ничтожной сделкой.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 12, 166, 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 N 935-О и исходил из того, ответчиками не обоснована необходимость предоставления участка в установленной площади.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, поскольку за ИП Сенцовым Р.С. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: неотапливаемый склад площадью 27,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, д. 13, кадастровый номер 86:15:0101029:758, предприниматель в силу вышеприведенных норм имеет право на приобретение земельного участка, расположенного под объектом недвижимости.

Как верно отмечает ИП Сенцов Р.С. в апелляционной жалобе, исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Вместе с тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 10.04.2017 N 307-ЭС17-2389, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что для эксплуатации расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества требуется земельный участок испрашиваемой площади.

Между тем, доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации сооружения испрашиваемую площадь земельного участка, превышающую площадь объекта недвижимости в 208 раз не представлено.

Факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду для размещения промышленных, коммунально-складских объектов не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости.

Так, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 приведена правовая позиция, согласно которой бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Соответственно, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежит на ИП Сенцове Р.С.

Оснований полагать, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка, исходя из функционального назначения расположенного на нем объекта недвижимости и в целях его эксплуатации, составляет 5637 кв.м. в деле не имеется.

Указание на градостроительный регламент и зонирование территории судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку единый вид использования (зоны) земельного участка не влечет автоматически его единое землепользование одним собственником под конкретный объект недвижимости, не исключает возможность раздела земельного участка и не свидетельствует о том, что земельный участок в заявленной площади необходим для эксплуатации размещенного на нем строения.

Кроме того, как указывал ИП Сенцов Р.С. в отзыве на исковое заявление, большая часть земельного участка используется под складирование грузов для хранения, что не отвечает функциональному использованию участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Таким образом, Администрацией и предпринимателем при заключении оспариваемого договора не учтены вышеприведенные нормы, что привело к предоставлению в собственность ИП Сенцова Р.С. земельного участка в необоснованном размере.

Администрацией не учтена потребность предпринимателя в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, и требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Оснований полагать обратное у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отсутствие прямого законодательного регулирования (установление предельного размера земельного участка) не имеет значения для разрешения спора, поскольку, в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации и положений части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказать необходимость предоставления участка в заявленной площади лежит на предпринимателе, который таких доказательств не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также о применении последствий недействительности указанных сделок.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В данном случае - в интересах муниципального образования город Пыть-Ях.

В соответствии с пунктами 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку спорный договор купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления предпринимателю земельного участка безотносительно эксплуатации принадлежащего ему объекту недвижимости, в чрезмерной площади (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованно решение.

Доводы о цене участка правового значения для разрешения спора не имеют. Цена установлена Администрацией в порядке Постановления N 70-П, доказательств отмены которого в материалах дела не имеется.

Применение судом двусторонней реституции также обоснованно, поскольку отвечает требованию статьи 167 ГК РФ, а договор аренды между сторонами прекращен соглашением от 31.07.2019.

Таким образом, ответчиками не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателя, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы Администрации апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-5321/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

С.А. Бодункова О.А. Сидоренко