Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2021 г. N 10АП-68/21 по делу N А41-40144/2020

г. Москва

18 февраля 2021 г.

Дело N А41-40144/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2020 по делу N А41-40144/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Химки Московской области: Кичула В.В. (по доверенности N 86 от 30.12.2020);

общества с ограниченной ответственностью "Диалог": Лаугасон Е.А. (по доверенности от 24.08.2020);

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог" (далее - ООО "Диалог", общество, ответчик) со следующими требованиями:

1. взыскать с ООО "Диалог" в пользу администрации по договору аренды земельного участка ЮА-87 от 08.11.2016:

- сумму задолженности по арендным платежам за период с IV квартала 2019 года по I квартал 2020 года в размере 738 554 руб. 38 коп.,

- сумму пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.12.2019 по 09.06.2020 в размере 48 311 руб. 62 коп.,

2. расторгнуть договор аренды N ЮА-87 от 08.11.2016, заключенный в отношении земельного участка общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0010302:30, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона,

3. обязать ООО "Диалог" вернуть администрации земельный участок общей площадью 1000 кв. м, с кадастровым номером 50:10:0010302:30, расположенный по адресу: Московская обл., г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в том состоянии, в котором он его получил.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.11.2020 исковые требования удовлетворены в части: с общества в пользу администрации взысканы суммы задолженности по арендным платежам за период с IV квартала 2019 года по I квартал 2020 года в размере 738 554 руб. 38 коп., пени за период с 16.12.2019 по 09.06.2020 в размере 48 311 руб. 62 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, со ссылкой на пункт 4.1.1 договора аренды настаивает на том, что имеются основания для расторжения спорного договора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, считает, что отсутствуют основания для взыскания спорной задолженности и пени.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, привел свои доводы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор N 87 от 08.11.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010302:30, общей площадью 1000 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение многофункционального придорожного административно-торгового комплекса, расположенного по адресу: Московская обл., г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению арендных платежей не были исполнены в полном объеме.

В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией N 132ИСХ-4637 от 17.04.2020, в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а также предложил расторгнуть договор.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с указанным иском.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора, суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора в судебном порядке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании действовавших в спорный период нормативных актов, которыми установлен порядок определения размера арендной платы за публичную землю и соответствующие показатели ставок и коэффициентов.

С учетом изложенного расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, является верным.

Доказательства погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции не представлены.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части взыскания с арендатора спорной задолженности по арендной плате.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы суд первой инстанции правомерно взыскал указанную неустойку.

При этом суд обоснованно не усмотрел оснований для уменьшения неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на постановление Правительства РФ N 439 от 03.04.2020 судом первой инстанции правомерно отклонена по следующим основаниям.

Указанным постановлением утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В силу пункта 1 Требований 1 настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Пунктом 5 Требований установлено, что Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

В соответствии с п.4 распоряжения Минмособлимущества от 24.04.2020 N 15ВР-546 отсрочка распространяет свое действие исключительно на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих основной и (или) дополнительный вид деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.03.2020, указанный в Перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, а также основной и (или) дополнительный вид деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 01.03.2020, указанный в Перечне видов деятельности, в отношении которых предоставляется мера поддержки при предоставлении имущества, находящегося в собственности Московской области, утвержденном постановлением Правительства Московской области от 16.04.2020 N 208/11, и использующих имущество по целевому назначению в целях осуществления видов деятельности, указанных в Постановлении и перечне.

Таким образом, отсрочка по оплате аренды предоставляется при условии, что арендатор осуществляет один из видов деятельности, указанных в перечне, использует имущество (в данном случае - арендованный земельный участок) по целевому назначению в целях осуществления видов деятельности, указанных в Постановлении и перечне.

Постановлением Правительства Московской области от 21.07.2020 N 438/23 перечень отраслей, на которые распространяется возможность отсрочки арендной платы, утверждённый постановлением Правительства Московской области от 16.04.2020 N 208/11, дополнен видом деятельности - 41 "Строительство зданий".

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ - основным видом деятельности ООО "Диалог", действительно, является 41.2 - строительство жилых и нежилых зданий. Сведения об ОКВЭД внесены в ЕГРЮЛ - 01.10.2012.

Однако, согласно указанному постановлению Правительства Московской области от 21.07.2020 N 438/23 вид деятельности - 41 "Строительство зданий" введен в названный перечень только с 03.08.2020, то есть уже после спорного периода, наступления на стороне общества обязанности по уплате задолженности и возникновения на стороне ответчика правонарушения, выраженного в неисполнении обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, общество не представило в материалы дела доказательства, позволяющие установить факт использования арендуемого земельного участка по целевому назначению в целях осуществления строительства (пункт 4 распоряжения Минмособлимущества от 24.04.2020 N 15ВР-546).

Более того, актом осмотра земельного участка от 05.08.2020, составленным администрацией, установлено, что территория земельного участка не огорожена, доступ не ограничен, какая-либо деятельность на участке не ведется, объекты капитального строительства отсутствуют.

Соответственно, доводы общества являются необоснованными.

Истец заявил о расторжении спорного договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 указанной статьи).

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование искового требования о расторжении договора администрация сослалась на пункт 3 статьи 619 названного Кодекса.

Вместе с тем, в настоящем случае просрочка имела место только за два периода.

Администрация в апелляционной жалобе ссылается на то, что суд первой инстанции не применил пункт 4.1.1 договора аренды, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от исполнения договора аренды, в том числе, в следующих случаях: невнесение арендой платы два раза подряд или внесение ее не в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом односторонний отказ от исполнения договора исключает возможность требования расторжения договора в судебном порядке.

Таким образом, указанное условие договора устанавливает право арендодателя на односторонний отказ от договора.

В претензии истца от 17.04.2020 было выражено намерение расторгнуть договор в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

Заявляя настоящий иск о расторжении договора в судебном порядке, истец воспользовался иным способом прекращения договорных отношений - по решению суда, а не правом на отказ от договора в одностороннем порядке.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в расторжении договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2020 по делу N А41-40144/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев