Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2021 г. N 03АП-5857/20 по делу N А33-816/2019

г. Красноярск

19 февраля 2021 г.

Дело N А33-816/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей: Белоглазовой Е.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Винал": Помелова А.Д., представитель по доверенности от 25.01.2021, диплом N 2541 от 09.06.2020, паспорт; Бутакова О.Г., представитель по доверенности от 25.01.2021, диплом N 37 от 27.06.2001;

от истца - конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СМАК" Лесникова Александра Геннадьевича: Макаров В.О., представитель по доверенности от 31.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винал"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 08 сентября 2020 года по делу N А33-816/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Смак" (далее - истец, общество "Смак") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Винал" (далее - заявитель, апеллянт, ответчик, общество "Винал") о взыскании задолженности в размере 1 603 416 руб. 77 коп. по договору аренды N 1А от 02.12.2015 года, сумму неосновательного обогащения в размере 1 179 510 руб. 39 коп.

Определением арбитражного суда от 14.05.2019 принят отказ истца от иска в части требований о признании договора аренды N 1А от 02.12.2015 расторгнутым и об обязании возвратить нежилые помещения N 41/1 и 43, 44, расположенные по адресу:

г. Красноярск, ул. Ботаническая д. 18, корп. 1. Производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.09.2020 по делу N А33-816/2019 исковые требования удовлетворены.

С общества "Винал" в пользу общества "Смак" взыскано 2 782 912 рублей 16 копеек, в том числе 1 603 416 рублей 77 копеек - основного долга, 1 179 510 рублей 39 копеек - неосновательного обогащения, 36 915 рублей - расходов по оплате государственной пошлины.

Обществу "Смак" из федерального бюджета Российской Федерации возвращено 7 033 рубля - государственной пошлины, оплаченной по чеку-ордеру от 14.01.2019.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, доводы которой сводятся к следующему:

- истцом не представлены доказательства в подтверждение площади занимаемых обществом "Винал" помещений,

- выводы эксперта противоречат обстоятельствам дела, объекты-аналоги расположены в разных районах города, но не в том, где находится арендуемое ответчиком помещение,

- арбитражным судом неправомерно отклонено ходатайство о назначении экспертизы с целью определения фактически занимаемой площади.

Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 30.11.2020 опубликовано на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в разделе "Картотека арбитражных дел" 01.12.2020 13:12:51 МСК, где лица, участвующие в деле, могли с ним ознакомиться. Определение о принятии апелляционной жалобы к производству выполнено в виде электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью, и считается направленным сторонам посредством его размещения в информационной-телекоммуникационной сети "Интернет".

Определением апелляционного суда от 12.02.2021 по делу N А69-3344/2019 произведена замена судьи Бутиной И.Н. на судью Белоглазову Е.В.

От общества "Смак" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил об оставлении решения без изменений.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные письменно.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Как следует из представленных материалов дела, 02.12.2015 между обществом "Смак" (арендодателем) и обществом "Винал" (арендатором) заключен договор аренды N 1А части нежилых помещений для осуществления торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендуемые помещения расположены по адресу:

Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Ботаническая, дом N 18, корп. 1, часть помещения N 41. Общая площадь помещения N 41 составляет 367 кв.м., помещение находится на 1 этаже 5-этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 88,2 кв. м., том числе 52,0 кв.м. - торговая площадь, 36,2 кв.м. - площадь подсобных помещений. Арендуемая площадь части помещения указана в приложении N 1 - план-схеме и экспликации арендуемого помещения N 41;

Россия, Красноярский край, город Красноярск, улица Ботаническая, дом N 18, корп. 1, часть помещения N 43. Общая площадь помещения N 43 составляет 278,7 кв.м., помещение находится на 2 этаже 5-этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 70,2 кв.м., в том числе 70,2 кв.м. - торговая площадь. Арендуемая площадь части помещения указана в приложении N 2 - план-схеме и экспликации арендуемого помещения N 43.

Договор аренды заключен сторонами на срок с 02.12.2015 по 02.12.2022 с возможностью пролонгации.

Размер ежемесячной арендной платы указан в пункте 4.1 договора и составил 47 520 рублей, в том числе НДС - 7 248,81 руб.

Оплата производится в срок не позднее 05-го числа месяца, следующего за расчетным, путем безналичного перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Расходы по оплате коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, канализация, теплоэнергия, электроэнергия, пользование телефоном, интернетом, техническое обслуживание ЖЭУ, вывоз твердых бытовых отходов) оплачиваются арендатором самостоятельно, на основании счетов, предъявляемых арендодателем ежемесячно на основании показаний приборов учета и сведений компаний, предоставляющих данные услуги.

Согласно пункту 8.1.1. договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

- пользуется арендуемым помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

- более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора по указанным основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства за 60 календарных дней до момента расторжения.

Любая из сторон вправе в любое время добровольно досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть данный договор, но при этом обязана выплатить другой стороне неустойку равную сумме арендных платежей (действующих на данный момент расторжения) за один месяц. Сторона, желающая досрочно расторгнуть настоящий договор, должна письменно уведомить об этом другую сторону не менее чем за 60 календарных дней до момента расторжения договора. Договор расторгается с даты, указанной в уведомлении, и при условии урегулирования всех взаиморасчетов сторон (пункт 8.2 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи помещения от 02.12.2015, по которому арендатор принял части нежилых помещений N 41 и 43 общей площадью 158,4 кв.м.

18.10.2017 в ЕГРН внесены изменения собственником помещений о том, что помещение N 41 разделено на помещение 41/1 площадью 321 кв.м. и помещение 41/2 площадью 46 кв.м.

По расчету истца сумма задолженности по внесению арендных платежей за период с 05.01.2016 по 25.03.2019 составила 1 603 416 руб. 77 коп.

Из иска следует, что общество "Винал" в нарушение условий договора самовольно заняло помещение N 44 площадью 157 кв.м. и помещение 41/1 площадью 232,8 кв.м.

На основании представленного в материалы дела экспертного заключения истцом произведен расчет суммы неосновательного обогащения за период с 23.07.2018 по 16.01.2019 в размере 1 179 510 руб. 39 коп.

В связи с невнесением арендных платежей истец 19.10.2018 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении исковые требования удовлетворил, установил факт использования ответчиком спорных помещений и возникновения обязанности у последнего по оплате арендных платежей.

При вынесении обжалуемого судебного акта арбитражный суд руководствовался положением статей 8, 131, 223, 307, 309, 310, 551, 606, 608, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Предметом настоящего иска является материально-правовое требование истца к ответчику о взыскании суммы задолженности по арендной плате, а также неосновательного обогащения в виде неполученной арендной платы.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Апелляционным судом установлено, что 01.03.2019 года между обществом "Смак" (продавцом), Медведевой Еленой Геннадьевной (покупателем 1), Медведевой Ольгой Михайловой (покупателем 2) и Медведевой Еленой Владимировной (покупателем 3) заключен договор купли-продажи.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Сам по себе факт подписания акта приема-передачи сторонами договора купли-продажи здания не влечет с безусловностью прекращение обязательств арендатора по оплате арендных платежей прежнему собственнику, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Следовательно, арендатор обязан перечислять арендную плату прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 01.03.2019 года зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.03.2019 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом обосновано, начислена задолженность по арендной плате за период с 05.01.2016 по 25.03.2019, то есть по день перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли продажи от 01.03.2019 года.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты задолженности в размере 1 603 416 руб. 77 коп. в материалы дела не представлено, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требование в полном объеме.

Относительно наличия суммы долга по договору аренды N 1А от 02.12.2015 года в размере 1 603 416 рублей 77 копеек ответчик в суде апелляционной инстанции возражений не привел, задолженность не оспорил.

Относительно начисления неосновательного обогащения апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В предмет судебного исследования по иску о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: 1) возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; 2) убытки на стороне потерпевшего; 3) убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего); 4) отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

Из материалов дела следует, что общество "Винал" в нарушение условий договора аренды N 1А от 02.12.2015 произвольно заняло помещение N 44 площадью 157 кв.м. и помещение 41/1 площадью 232,8 кв.м.

Так, по договору аренды N 1А от 02.12.2015 арендуемая площадь части помещения 41 составила 88,2 кв.м.

18.10.2017 года были внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости собственником помещений, о разделе помещения 41, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ботаническая, д.18 корпус 1, на помещение 41/1 площадью 321 кв.м. и помещение 41/2 площадью 46 кв.м.

Факт пользования ответчиком указанными выше помещениями, принадлежащими истцу, подтверждается актами проверки арестованного имущества судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому району г. Красноярска от 23.07.2018, от 30.08.2018, от 14.09.2018, от 19.10.2018, от 28.11.2018, от 28.12.2018, от 16.01.2019 в рамках исполнительного производства N 44401/1824026-ИП.

В перечисленных актах указано, что помещения N 41/1 (321 кв.м.), N 44 (157,1 кв.м.) используются обществом "Винал" в своей деятельности.

Соответственно, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что частью помещения 41 площадью 88,2 кв.м. ответчик пользовался на основании договора аренды N 1А от 02.12.2015, а остальной частью, составляющей 232,8 кв.м., - без договора:

232,8 + 88,2 = 321 кв.м., что составляет общую площадь помещения N 41/1 согласно сведений ЕГРН.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец доказал факт использования ответчиком спорных помещений за период с 23.07.2018 по 16.01.2019, что влечет для последнего обязанность по оплате арендной платы.

Довод заявителя о не подверженности истцом занимаемой обществом "Винал" площади помещений отклоняется судебной коллегией, поскольку в актах судебного пристава указаны площади занимаемых ответчиком помещений. Данные доказательства ответчиком не опровергнуты, доказательств возврата арендуемых и занимаемых помещений не представлено.

В целях определения рыночной стоимости права аренды помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ботаническая, д. 18, корп. 1, пом. N 41/1, N 44, определением арбитражного суда от 18.06.2020 назначена экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества "ИнвестОценкаАудит" - Егоровой Екатерине Игоревне.

В экспертном заключении указано на то, что по состоянию на январь 2019 года рыночная стоимость ставки арендной платы за недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ботаническая, д. 18, корп. 1, пом. N 41/1, N 44, (стоимость права пользование в течение 1 платежного периода 91 мес. за 1 кв. м.), составляет 521 руб.

Как сказано в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Размер ставки платы за пользование помещениями определен экспертом на январь 2019 года, т.е. на момент окончания начисления неосновательного обогащения, что соответствует указанной выше норме.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Экспертное заключение соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на поставленные перед экспертами вопросы. В процессе исследования экспертами не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов экспертов у апелляционного суда отсутствуют.

Возражения заявителя относительно результатов судебной экспертизы апелляционным судом отклоняются как несостоятельные.

На основании экспертного заключения, истцом произведен расчет неосновательного обогащения за период с 23.07.2018 по 16.01.2019 на сумму 1 179 510 руб. 39 коп.

(т.7, л.д.151).

Расчет неосновательного обогащения повторно проверен апелляционным судом, признан верным, произведенным с учетом результатов экспертизы и актов проверки арестованного имущества.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы, вызове судебного пристава-исполнителя для допроса, истребовании доказательств отклонены апелляционным судом, поскольку направлены на затягивание судебного процесса, не способствуют установлению фактических обстоятельств, являются необоснованными.

Обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей относятся на заявителя (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 сентября 2020 года по делу N А33-816/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

Е.В. Белоглазова О.В. Петровская