Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2021 г. N 09АП-687/21 по делу N А40-121586/2020

г. Москва

18 февраля 2021 г.

Дело N А40-121586/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В.Захаровой,

судей Е.Б.Расторгуева, А.И.Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Мурадян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2020 года по делу N А40-121586/20, принятое судьей Скачковой Ю.А.,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1037709003111, ИНН 7709399780)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Инструментальный цех" (ОГРН 5137746219562, ИНН 7725813790)

о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости, неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Романцова Е.А. по доверенности от 15.06.2020

от ответчика: Партош Г.П. по доверенности от 03.08.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инструментальный цех" (далее - ответчик) о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.11.2019 в размере 10 000 000 руб., неустойки (пени) за период с 07.04.2020 по 07.07.2020 в размере 920 000 руб.

Решением от 10 декабря 2020 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства.

29 ноября 2019 года между ООО "Стройинвест" (Покупатель) и ООО "Инструментальный цех" (Продавец) заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с условиями Предварительного договора Продавец принял на себя обязательства передать в собственность Покупателя следующую недвижимость:

- помещение (далее - Помещение 1), назначение: нежилое, Подвал N 0 ком. Е, В, пом. I ком. 1-16, 23, 23а, 24, 24а, 25, 25а, 26, 26а, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30, 30а, 31, ориентировочная площадь помещения - 2993, 0 кв.м., адрес (местонахождения) г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 7.

- помещение (далее - Помещение 2), назначение нежилое: 1 этаж, ориентировочная площадь помещения - 144,0 кв.м., адрес (местонахождения объекта) г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 7. Местонахождение отмечено в Приложении N 1 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

В рамках Предварительного договора Стороны приняли на себя следующие обязательства:

- Продавец в установленные Предварительным договором сроки должен был выделить вышеуказанные Помещения из Объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:05:0002004:3297, площадь данного помещения - 18 682,7 кв. м, адрес (местонахождения объекта) г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 7.

- Покупатель внести на расчетный счет Продавца задаток в размере - 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.

Покупателем обязательства по внесению задатка в размере - 5 000 000 (Пять миллионов рублей) выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 185 от 02.12.2019 г.

Согласно п. 1.4. Предварительного договора, Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента постановки обоих помещений на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости и оформления права собственности Продавца на данные объекты.

Как указал истец, поставленное ответчиком на кадастровый учет Помещение с кадастровым номером 77:05:0002004:10917 отличается по техническим

характеристикам от Помещения 1, указанного в Предварительном договоре и которое Покупатель был намерен приобрести в свою собственность.

Более того, технические характеристики данного Помещения, которое поставил на кадастровый учет Продавец, в действительности не соответствует сведениям из ЕГРН, имеет несогласованную перепланировку, расхождение площадей.

Согласно п. 1.4. Предварительного договора, Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента постановки двух помещений на кадастровый учет как самостоятельных объектов недвижимости и оформления права собственности Продавца на данные объекты.

Согласно доводам истца, на сегодняшний день Помещение 1, в том виде, в котором Покупатель был намерен его приобрести, и которое отвечало бы условиям Предварительного договора, на кадастровый учет не поставлено.

По мнению истца, именно по вине Продавца не представилось возможным заключить основной Договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку объект недвижимости, который планировал приобрести в собственность Покупатель, не соответствует ни технической документации, ни условиям Предварительного договора.

Пунктом 3.1. Предварительного договора установлено, что в случае, если объекты недвижимости (или один из объектов недвижимости) до "31" марта 2020 г., по вине Продавца не будут выделены и поставлены на кадастровый учет Продавцом как самостоятельные объекты недвижимости, на которые будет зарегистрировано право собственности Продавца, настоящий Договор считается расторгнутым с "01" апреля 2020 г. - дата расторжения договора, без направления Продавцу каких-либо дополнительных писем (уведомлений, претензий). В случае расторжения настоящего Договора по вышеуказанному основанию Продавец обязан вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере на расчетный счет Покупателя в срок, не превышающий 3 (Три) рабочих дня с даты расторжения настоящего Договора.

15 апреля 2020 г. истцом в адрес ответчика направлено Уведомление о необходимости возвратить задаток, полученный по Предварительному договору и предупреждение об обращении в суд с иском о взыскании задатка по Предварительному договору.

Пунктом 5.1. Предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения срока возврата суммы задатка, Ответчик обязан выплатить Истцу пени в размере - 0,1 % от суммы задатка за каждый день просрочки.

По расчету истца сумма пени составляет 920 000 рублей 00 коп. за период с 07.04.2020 по 07.07.2020.

В связи с тем, что ответчик не удовлетворил претензию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, мотивировав тем, что нарушение ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости по постановке помещений на кадастровый учет и регистрации права собственности опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Стороны, подписав предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, имели намерение заключить в установленный в договоре срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 5. ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела и общедоступного сервиса - Картотеки арбитражных дел, усматривается, что Общество с ограниченной ответственностью "Инструментальный цех" обращалось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" к заключению с ООО "Инструментальный цех" договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 7 на условиях предварительного договора от 29.11.2019 г.

Решением суда от 17.09.2020 исковые требования оставлены без удовлетворения, поскольку основной договор не был заключен в установленный срок с момента заключения предварительного договора, то предварительный договор купли-продажи в силу положений пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным. Кроме того, судом установлено, что заключить основной Договор купли-продажи не представлялось возможным и по тому основанию, что после ознакомления с выпиской из ЕГРН и техническим планом на Помещение 1 и сравнением данных документов с обмерным планом, произведенным по заданию Покупателя в декабре 2019 г., выявлено, что Помещение 1, общей площадью 2993,8 4 кв.м., по адресу (местонахождения объекта) г. Москва, ул. Автозаводская, д. 23, корп. 7, Подвал N 0, кадастровый номер 77:05:0002004:10917, в действительности не соответствует условиям Предварительного договора и технической документации, а также информации, содержащейся в выписке из ЕГРН.

В апелляционной инстанции Общество с ограниченной ответственностью "Инструментальный цех" отказалось от иска, в связи с чем, судом апелляционной инстанции Решением суда от 17.09.2020 отменено, принят отказ истца от иска, производство по делу прекращено.

Таким образом, из поведения сторон усматривается утрата интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего, обязательство по заключению основного договора прекращается.

При этом, из материалов дела не усматривается, что основной договор не был заключен в результате только неисполнения обязательств ответчиком либо по вине покупателя.

Утрата интереса сторонами не является противоправным поведение какой-либо стороны.

Следовательно, в данном случае подлежит применению п. 1 ст. 381 ГК РФ, в соответствии с которым, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования о взыскании задатка в сумме 5 000 000 руб. 00 коп. подлежат удовлетворению.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку отсутствуют правовые основания для взыскания задатка в двойном размере.

В соответствии с пунктом 5.1. Предварительного договора Ответчик обязан выплатить Истцу пени в размере 0,1 % от суммы задатка за каждый день просрочки, в случае нарушения срока возврата суммы задатка, при расторжении договора по вине Продавца.

Поскольку данное обстоятельство при рассмотрении настоящего спора не установлено, то отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика неустойки.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

В соответствии со ст. 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, исковые требования удовлетворить частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 декабря 2020 года по делу N А40-121586/20 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инструментальный цех" (ОГРН 5137746219562, ИНН 7725813790) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1037709003111, ИНН 7709399780) 5 000 000 (пять миллионов) руб. 00 коп. - возврат суммы задатка, 36 904 (тридцать шесть тысяч девятьсот четыре) руб. 70 коп.- в возмещение расходов по госпошлине.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В.Захарова

Судьи

Е.Б.Расторгуев А.И.Трубицын