Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 07АП-13699/19 по делу N А27-9752/2019

город Томск

20 февраля 2021 г.

Дело N А27-9752/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Киреевой О.Ю.,

судей Афанасьевой Е.В., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (N 07АП-13699/2019(2)) на решение от 02.09.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-9752/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 1054205086330, ИНН 4205085115) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о взыскании 402 125 руб. 27 коп.,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" (далее - ООО "МЭС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (переименован на Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, далее - комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 401 944 руб. 28 коп. (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.12.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2020 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.09.2020 (резолютивная часть объявлена 27.08.2020) исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ООО "МЭС" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт - удовлетворить требования ООО "Монтажэнергострой", взыскать с Комитета неосновательное обогащение в сумме 401 944,28 руб., ссылаясь, в том числе на то, что для правильности рассмотрения спора необходимо было установить каким образом определялся размер арендной платы при первичном предоставлении основного земельного участка, подлежал ли данный размер определению на торгах или на торгах был определен размер за право на заключение договора аренды (п/п. 3 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), а не размер арендной платы (п/п. 5 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ); суд не рассмотрел вопрос - является ли спорная часть арендной платы, которая взыскивается с Комитета, нормативно регулируемой или она определена по результатам торгов, то есть участвовала ли она в определении победителя торгов; арендная плата основного земельного участка определялась по регулируемой цене, а следовательно, с учетом позиции кассационной инстанции, подход Общества по ее расчету по формуле с применением кадастровой стоимости является верным, в том числе по причине того, что положения абз. 5 и 7 п. 2.11. и п. 2.13. Постановления N 62 не подлежат применению, поскольку противоречат принципам, установленным Постановлением N 582, как - то: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений; что касается положения пункта 2,4,-1. Постановления N 62, подлежащего применению со 02.11.2017, то до настоящего времени Комитет в адрес Общества не направил отчет по определению рыночной стоимости спорного земельного участка на основании данного пункта. В настоящее время данный договор расторгнут.

От Комитета в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Монтажэнергострой" отказать, решение суда оставить в силе, отмечая, что в целях жилищного строительства, предусмотренной ранее действовавшей статьей 30.2 ЗК РФ, и процедуры комплексного освоения территории, установленной статьей 39.3 ЗК РФ и статьей 46.4 ГрК РФ, применительно к механизму формирования и предоставления земельных участков, выделенных из этих участков, комитет полагает, что истец правомерно производил уплату арендных платежей за спорный период исходя из определенного Комитетом в Протоколе определения величины арендной платы размера арендных платежей. Таким образом, комитет считает, что доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, суд всесторонне и полно исследовал все материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, вынес законное и обоснованное решение по данному делу.

От истца поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором указал на то, что суд не учел и не исследовал вопросы, имеющие значение для дела, в том числе не истребовал у сторон аукционную документацию для определения - была ли установлена вторая часть арендной платы, вносимая периодически, по итогам торгов, участвовала ли она в определении победителя, либо являлась нормативно регулируемой ценой. Между тем, как ранее было указано, в постановлении суда кассационной инстанции по делу N А27-9625/2019 суд конкретизировал вопросы, подлежащие установлению судами при рассмотрении аналогичных дел. Отсутствие нарушения принципа запрета необоснованных предпочтений путем применения нормативной цены к периодически оплачиваемой арендной плате, в том числе рассчитанной от кадастровой стоимости, как к основному земельному участку, так и к разделенным, подтверждается правовыми позициями судов. К дополнениям к апелляционной жалобе были приложены дополнительные доказательства по делу.

Определением апелляционного суда от 16.12.2020 судебное заседание откладывалось на 18 января 2021 года на 10 час. 35 мин. в помещении суда, истцу и ответчику предложено представить суду и заблаговременно направить друг другу мотивированные документально обоснованные пояснения относительно обстоятельств использования/неиспользования истцом спорного земельного участка после 31.12.2018, наличие или отсутствие неисполненных истцом обязательств после заявленного периода образования переплаты. Представить соответствующие расчеты.

28.12.2020 от истца поступили пояснения по размеру переплаты по арендным платежам на момент заключения договора аренды на новый срок и расчет переплаты.

11.01.2021 от ответчика поступили дополнительные пояснения с приложенными расчетами.

15.01.2021 от истца поступили пояснения на контррасчет, представленный ответчиком.

Определением апелляционного суда от 18.01.2021 судебное заседание откладывалось на 16.02.2021, сторонам было предложено ознакомиться с представленными пояснениями и расчетами и при наличии пояснений представить их.

После отложения от истца поступили квитанции в доказательства направления своих пояснений ответчику. Других документов от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы, пояснения, дополнения, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 14.09.2015 N 21-09-С/15, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, со следующими характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:24:0301014:11632; адрес: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 35а; площадь 5 000 кв. м; разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка; объекты инженерной инфраструктуры (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.08.2018.

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 27.08.2015 (пункты 2.1, 2.3).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно протоколу определения величины арендной платы она установлена в соответствии Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденному постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок N 62, Постановление N62), составляет 39 650 руб. в квартал и определена на основании отчета от 31.08.2015 N 124-ОЦ/15 исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта аренды, составляющей 158 600 руб.: 4 (количество периодов внесения арендной платы в году).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных указанным пунктом договора, в том числе - в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на то, что с 27.04.2016 в отношении арендованного обществом земельного участка установлена новая кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости (27 518 850 руб.), а также на положения пункта 3.6 договора, полагая, что с указанной даты арендная плата подлежала исчислению от кадастровой стоимости, а не на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, истец 06.02.2019 направил комитету претензию о возврате излишне оплаченной арендной платы по состоянию на 31.12.2018 в сумме 402 125 руб. 27 коп.

В письме от 07.03.2019 N 9-6-03/411 комитет сообщил истцу об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы, так как при заключении договора арендная плата правомерно установлена в соответствии с пунктами 2.11, 2.13 Порядка N 62, в силу которых, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац пятый пункта 2.11 Порядка N 62), то производится оценка рыночной стоимости арендной платы. Кроме того комитет указал, что договор подписан обществом без разногласий, в том числе относительно указанного условия и применение такого способа определения размера арендной платы обществом не оспаривалось. Также комитет сообщил, что, несмотря на расторжение договора, ООО "МЭС" до настоящего времени не возвратило земельный участок по акту приема-передачи, в связи с чем на основании пункта 6.5 договора обязано оплачивать арендную плату.

Отказ комитета в удовлетворении претензии послужил обществу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований (то есть, приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения указанных договоров) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Из системного толкования перечисленных норм следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях также и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что спорный земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:11632, в отношении которого заключен вышеуказанный договор аренды N 21-09-с/15 был образован из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:10703, ранее предоставленного истцу по результату аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 06-10-тк/13.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301014:10703 для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялся по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка во исполнение решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 20.08.2013 N 10-2/3240.

Размер арендной платы был установлен на основании протокола об итогах торгов, начальная цена которых определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости.

В силу положений п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Регулируемая арендная плата означает, что размер платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Из анализа законодательства регулирующего данные правоотношения следует, что размер платы за участок, предназначенный под комплексное освоение территории (ст. 46.4 ГрадК РФ, п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, действующих с 01.03.2015) и предоставленный для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст.ст. 30.2, 38.2 ЗК РФ, действующих до 01.03.2015) состоят из двух частей: Первая часть, определяемая на торгах: При комплексном освоении территории - это предложенный наибольший размер только первого арендного платежа, определяемый на основании рыночной оценки (п. 15, п. 16 ст. 39.11 ЗКРФип. 17 ст. 39.12 ЗК РФ); для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства - это предложенный наибольший размер за право на заключение договора аренды, определенный на основании рыночного отчета (п/п. 3 п. 3 ст. 38.2. ЗК РФ).

Вторая часть, определяемая по правилам о регулируемой арендной плате, так как эта часть в торгах не участвует и подлежит изменению в соответствии и в порядке, предусмотренном нормативным правовым актом и договором аренды: При комплексном освоении территории - размер ежегодной арендной платы, подлежит определению в том же порядке, что и для публичных участков, которые предоставляются без торгов (п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ). То есть, законодатель определил, что эта часть является нормативно регулируемой.

Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в извещении о проведении аукциона подлежит указанию размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения (п/п. 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ).

Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что арендная плата в данном случае не формируется на торгах, проводя аналогию с порядком предоставления под комплексное освоение территории, следует, что данная арендная плата также является нормативно регулируемой.

Из анализа представленной в материалы дела аукционной документации следует, что в рассматриваемом случае, арендная плата состоит из двух частей, определенной на торгах - единовременный платеж (п. 7 ст. 38 ЗК РФ) и периодически вносимая, арендная плата.

Указанное полностью соответствует вновь введенному с 01.03.2015 порядку комплексного освоения.

Из предоставленной в материал дела аукционной документации следует, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, шаг аукциона устанавливался именно в отношении данной части.

В свою очередь арендная плата предметом торгов не являлась, а только указывалась в протоколе об итогах аукциона на основании отчета об оценке.

Так, в аукционной документации указано, что победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе аукциона наибольшую цену за право на заключение договора аренды для комплексного освоения. Протокол о результатах аукциона подписывается в день проведения аукциона и является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора аренды при условии оплаты: права на заключения договора аренды, в размере, определенном протоколом о результатах аукциона.

Именно данный размер - определяет победителя торгов и подлежит указанию в протоколе.

Что касается размера арендной платы, законодатель предусматривает лишь обязанность организатора торгов его указать в информационном сообщении, что еще раз подтверждает, что данный размер не является предметом торгов.

В решении Комитета от 20.08.2013 М10-2/3240 указано:

- установить начальную цену права на заключение договора аренды, равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в размере 916 000 руб.

- установить арендную плату за земельный участок, равной рыночной стоимости, определенной независящим оценщиком в размере 33 руб. 87 коп. за один квадратный метр. То есть, 937000/27664 кв.м. = 33,87 руб.

Указанная арендная плата определялась Комитетом на основании положений пунктов 2.11 и 2.13 Постановления N 62, то есть на основании положений нормативного правового акта, в которых были предусмотрены случаи, при наличии которых арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика.

Само по себе определение арендной платы на основании отчета независимого оценщика не свидетельствует о том, что она входит в разряд нормативно не регулируемой, так как в рассматриваемой ситуации это один из подходов определения, предусмотренный нормативным правовым актом.

В пункте 5 решения о проведении аукциона, протоколе об итогах аукциона предусмотрены основания для изменения арендной платы, что применяется к регулируемой цене.

Факт определения арендной платы на основании Постановления N 62 не оспаривается и Комитетом, что следует из пояснений Комитета, представленных в рамках рассмотрения дела.

Таким образом, размер арендной платы в данном случае является нормативно регулируемым.

Пунктом 2.13 постановления N 62 в редакции на дату заключения сторонами договора предусматривалось, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Абзацами пятым и восьмым пункта 2.11 постановления N 62 предусматривалось, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац шестой); если кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном рыночной стоимости (абзац седьмой); если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям (абзац восьмой). Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза (абзац восьмой). Расчет отклонения осуществляется по приведенной в абзаце восьмом формуле.

То есть, указанные положения пунктов 2.11. и 2.13. Постановления N 62, в определенных случаях, предусматривали расчет арендной платы на основании отчета об определении рыночного размера арендной платы. Указанное обстоятельство не свидетельствует, что арендная плата является нерегулируемой. Наоборот, такой размер является регулируемым и определяется уполномоченным органом, в том числе, случаи такого определения.

Однако, по мнению суда, обоснованными являются доводы Общества о том, что приведенные положения абзаца пятого, восьмого пункта 2.11 постановления N 62 не подлежат в рассматриваемом случае применению, поскольку противоречат таким принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 (далее - постановление N 582), как принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Так, Комитетом, по мнению апелляционного суда, не представлено в материалы дела доказательств, а договоры аренды с иными арендаторами по иным земельным участкам таковыми не являются, которые бы позволяли сделать вывод о возможности применения п.2.11 Постановления N 62.

Из материалов дела следует, что Комитетом к рассматриваемым правоотношениям был применен абз. 5 или абз. 8 п. 2.11 постановления N 62, согласно которым - при заключении договоров аренды земельных участков в случаях, указанных в абз. 5 - 8 п. 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы: если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

Однако, указанные случаи перехода от методики с применением кадастровой стоимости и соответствующих коэффициентов к рыночному отчету не обоснованы, так как такой переход полностью зависит от органа власти, не подконтролен арендаторам, не прозрачен, также приводит к нарушению принципов, установленных Постановлением N 582.

При этом необходимо отметить, что начиная с 03.05.2017 года (внесение изменений в Постановление N 62) пункты 2.11. и 2.13. исключены.

В соответствии с принципом запрета необоснованных предпочтений, изложенным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73: "Судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется". Указанное относится при предоставлении с торгов права аренды земельного участка для жилищного строительства - точечной жилой застройки.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов (например, п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).

В соответствии с положениями со ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ, ст. 39.6, ст.39.11 ЗК РФ, п.7 ст. 38.1 ЗК РФ, п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ земельные участки для точечной жилой застройки и земельные участки под комплексное освоение в целях жилищного строительства подлежат предоставлению посредством проведения аукциона.

Таким образом, что при точечной жилой застройке, что при комплексном освоении, арендная плата за использование земельного участка формируется на торгах, за одним лишь исключением, учитывая специфику такого порядка предоставления, как комплексное освоение, законодателем предусмотрено сочетание двух способов определения арендной платы, а именно, помимо установленного размера на торгах, подлежит внесению периодическая арендная плата, рассчитанная на основании нормативного акта.

Победители торгов при заключении договоров аренды вправе рассчитывать именно на ту плату, которая предусмотрена указанными процедурами предоставления, а не исходить из вероятностного предположения будущих платежей, что соответствует принципам предсказуемости и предельно допустимой простаты расчета размера арендной платы.

В отношении процедуры комплексного освоения согласно п. 5 ст. 38.2 ЗК РФ было установлено требование о необходимости представления заявителем для участия в аукционе помимо документов, перечисленных в п.12 ст.38.1 ЗК РФ, также документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.

Таким образом, законодатель установил особенность процедуры торгов по комплексному освоению земельных участков для жилищного строительства, которая заключается в том, что заинтересованные лица для участия в аукционе должны предоставить также предложения по планировке. Не предоставление, либо предоставление с нарушением требований влекло к отказу в допуске к участию в торгах.

Специфика комплексного освоения территории также заключается в дополнительных обязательствах победителя торгов перед тем, как он может приступить к жилищному и иному строительству. Так, победитель торгов обязан был обеспечить подготовку и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории; государственный кадастровый учет земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории; строительство объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность (пункты 3 и 5 ст. 30.2 ЗК РФ).

Раздел земельного участка под комплексное освоение и предоставление разделенных земельных участков без торгов обусловлено стадийностью данной процедуры, при которой прежде, чем приступить к строительству на отведенном для этих целей земельном участке, необходимо было выполнить вышеуказанные мероприятия, в том числе присвоить каждому земельному участку разрешенное использование, определить параметры разрешенного строительства, что не предусмотрено для точечной жилой застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Таким образом, предоставление разделенных земельных участков без торгов не относится к льготному режиму, а является продолжением процедуры предоставления земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства, за пользование которым арендатор внес единовременный платеж, определенный на торгах, и осуществляет оплату периодической части арендной платы.

Указанное, а именно предоставление без торгов, является гарантией победителя торгов в осуществлении жилищного и иного строительства на сформированных, обустроенных инженерными сетями земельных участках после их раздела.

На основании изложенного, учитывая специфику рассматриваемых процедур и их особенности, принимая во внимание, что плата за использование земельного участка, что в одном, что в другом случае формируется на торгах, в данном случае отсутствует нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений.

В рассматриваемых случаях, законодатель при урегулировании вопроса о способах определения размера арендной платы, как - то: определяемый на торгах или смешанный -путем определения на торгах одной части, а для второй части предусматривая нормативное регулирование, исходил из объема правомочий и обязательств лиц, приобретающих права на такие земельные участки с торгов, сроки строительства.

В п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019) в котором предусмотрено, что принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов...

На основании изложенного, применение нормативного правового акта, при расчете периодически вносимого размера арендной платы, является законным и обоснованным и не приводит к нарушению принципов, указанных в постановлении Правительства РФ.

Учитывая, что периодически вносимая арендная плата является нормативно регулируемой ценой, то она должна определяться в четком соответствии и в случаях, установленных постановлением N 62.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки публичной собственности является регулируемой, подлежит уплате в том размере, в котором она определена в установленном порядке соответствующим уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 2.4 постановления N 62 (в редакции, действовавшей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.

На основании формулы исходя из кадастровой стоимости, что по мнению апелляционного суда, является законным и обоснованным и согласуется с вышеуказанными принципами, истец и рассчитывал уплаченное неосновательное обогащение.

Относительно применения п.2.4.-1 Постановления N 62 апелляционный суд соглашается с доводами истца исходя из следующего.

Данный пункт введен постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 30.10.2017 N 579, которое вступило в силу после его официального размещения на сайте Коллегии Администрации Кемеровской области 02.11.2017.

Указанный пункт принят на основании п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, введенного в действие с 01.03.2015, согласно которого периодически вносимая арендная плата при комплексном освоении территории определяется на основании нормативного правового акта.

Таким образом, данный порядок определения размера арендной платы введен в действие спустя более 2,5 лет с момента принятия п/п. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, до этого подлежал применению общий порядок определения размера арендной платы по формуле от кадастровой стоимости.

Также, с 03.05.2017 года введены положения п. 2.15. постановления N 62, согласно которым размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях - принятия нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих порядок определения размера арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы.

Однако, Комитет до настоящего момента не реализовал положения п. 2-4.1. Постановления N 62, то есть не обеспечил подготовку соответствующего отчета и не направил его в адрес Общества.

Применение при расчете арендной платы со 02.11.2017 рыночного отчета от 31.08.2015 N 124-ОЦ/15, необоснованно в виду его неактуальности.

С даты составления отчета - 31.08.2015 по 02.11.2017, прошло более 2-х лет, стоимостные характеристики объектов за это время изменились, в связи с чем, указанную в нем стоимость нельзя признать обоснованной и актуальной в отношении спорного земельного участка.

В соответствии с абз. 2 ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Таким образом, стоимость в отчете не является достоверной для ее применения к правоотношениям, начиная со 02.11.2017 года.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает правомерным определение арендной платы на основании формулы с применением актуальной кадастровой стоимости земельного участка.

С целью определения наличия неосновательного обогащения и его размера, апелляционный суд исследовал вопрос о фактическом использовании земельных участков после заявленного истцом спорного периода.

Определяя размер переплаты, апелляционный суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером N 42:24:0301014:11632 сторонами был заключен новый договор аренды от 12.03.2020 N 21-09-с/20, земельный участок передан комитетом обществу по акту от 12.03.2020.

То есть спорным по договору аренды от 14.09.2015 является период с 01.04.2016 по 11.03.2020.

Согласно расчету общества переплата за вышеуказанный период за пользование участком составляет 285 583, 06 руб. (л.д. 55-56 т.4).

Расчет проверен судом и принят с учетом пояснений истца от 15.01.2021 как обоснованный, расчет Комитета отклонен судом, поскольку основан на подходе, который суд признал неверным.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02.09.2020 по делу N А27-9752/2019 подлежит изменению.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3,4 ч.1 ст. 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.09.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-9752/2019 отменить в части отказа в удовлетворении иска, изложив абзац 1 резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в пользу общества с ограниченной ответственностью "Монтажэнергострой" 285 583,06 руб. неосновательного обогащения, 7837,69 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2130 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков