Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 18АП-908/21 по делу N А76-23123/2020

г. Челябинск

20 февраля 2021 г.

Дело N А76-23123/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Подвойского Алексея Петровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2020 по делу N А76-23123/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Подвойского Алексея Петровича - Питолин Евгений Сергеевич (доверенность от 25.09.2020, диплом);

индивидуального предпринимателя Назарова Константина Вениаминовича - Сидельникова Марина Павловна (доверенность от 01.07.2020, диплом).

Индивидуальный предприниматель Подвойский Алексей Петрович (далее - ИП Подвойский А.П., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Назарову Константину Вениаминовичу (далее - ИП Назаров К.В., ответчик) о признании договора субаренды нежилого помещения N 326-НКВ/19 от 01.12.2019, заключенного между ИП Назаровым К.В. и ИП Подвойским А.П., расторгнутым с 19.06.2020 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 150-152).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2020 (резолютивная часть от 08.12.2020) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП Подвойский А.П. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неверно применены положения части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ), позволяющей арендатору отказаться от договора аренды в порядке статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю. Поскольку письмо о снижении стоимости арендной платы вручено ответчику нарочно 04.06.2020, 14-дневный срок начинает исчисляться с 05.06.2020. При получении арендодателем уведомления о расторжении договора аренды 25.06.2020, договор считается прекратившим свое действие с указанной даты. По мнению апеллянта, судом неправомерно оставлено без внимание ходатайство о прослушивании телефонного разговора между истцом и ответчиком, в котором выражен отказ ответчика от передачи помещения. Условия арендодателя об уменьшенной арендной платы истцом не были согласованы из-за его финансовых возможностей.

ИП Назаровым К.В. представлен отзыв на апелляционной жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Назаровым К.В. (арендодатель) и ИП Подвойским А.П. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 326- НКВ/19 от 01.12.2019, согласно п. 2.1. которого арендодатель обязуется предоставить субарендатору на условиях настоящего договора, во временное пользование нежилое помещение (далее - "помещение") на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (далее - "центр"), со всеми правами, предоставленными договором и с учетом содержащихся в нем ограничений, а субарендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендные платежи, прочие платежи по договору и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором (л.д. 8-20).

Согласно п. 2.2. договора указанное в п. 2.1. договора арендуемое помещение состоит из нежилого помещения (частей нежилых помещений), границы которого указаны штриховкой на прилагаемых планах арендуемых помещений (приложение N 1). Общая площадь помещения, являющегося предметом договора, составляет 43,6 кв.м.

В силу п. 2.4 договора помещение используется субарендатором для размещения магазина.

Согласно п. 6.1 договора датой начала субаренды (начала отсчёта для арендных платежей) и возникновения права пользования помещением является дата передачи помещения по акту приема-передачи. Дата начала и окончания субаренды не зависит от даты начала и окончания коммерческого использования помещения субарендатором. Срок субаренды по 31.10.2020 включительно (далее - "срок субаренды"), если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями договора.

Пунктом 8.1 договора стороны установили, что субарендатор обязан в последний день срока субаренды либо в день досрочного расторжения договора освободить помещение и передать его арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования, инвентаря, отделимых улучшений субарендатора с устранением повреждений помещения, вызванных демонтажем оборудования, инвентаря, отделимых улучшений, нарушающие целостность стен, пола, потолка и/или инженерных систем. Вышеуказанные повреждения фиксируются в акте возврата и должны быть обязательно устранены субарендатором в течение 10 календарных дней с момента подписания акта возврата, факт устранения повреждений также фиксируется в акте, подписанном сторонами. При этом субарендатор обязан направить в адрес арендодателя предварительное письменное извещение о времени, дате и месте передачи помещения субарендатором арендодателю как минимум за пять рабочих дней до предполагаемой даты передачи помещения по адресу, указанному в реквизитах сторон.

Договор считается заключенным по 31.10.2020 включительно и вступает в силу с момента подписания сторонами. Условия договора применяются к отношениям сторон, к их правам и обязанностям, возникшим с момента подписания договора (п. 16.1 договора).

В силу п. 16.3 договора договор может быть изменен или досрочно прекращен: по письменному соглашению сторон (п. 16.3.1 договора); по вступившему в законную силу решению суда (п. 16.3.2 договора); в случаях, предусмотренных настоящим договором (п. 16.3.3 договора).

Нежилое помещение на третьем этаже здания, расположенного по адресу; г Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, общей площадью 43,6 кв.м, передано в пользование арендатора по акту приема-передачи помещения от 01.12.2019 (л.д. 22).

29.05.2020 ИП Подвойский А.П. по электронной почте направил ИП Назарову К.В. письмо, с просьбой расторгнуть договор субаренды нежилого помещения N 326-НКВ/19 от 01.12.2019 с 01.06.2020 (л.д. 84-85).

04.06.2020 ИП Подвойский А.П. нарочно вручил ИП Назарову К.В. письмо, с предложением рассмотреть возможность снижения стоимости арендной платы за пользование помещением с 28.03.2020 до окончания действия договора (л.д. 36).

18.06.2020 ИП Подвойский А.П., ссылаясь на Федеральный закон от 38.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" просил ИП Назарова К.В. расторгнуть в одностороннем порядке договор субаренды нежилого помещения N 326-НКВ/19 от 01.12.2019 с 19.06.2020 (л.д. 37).

Кроме этого, ИП Подвойский А.П. направил ИП Назарову К.В. письмо от 18.06.2020, в котором уведомлял о намерении передать по акту приема-передачи 19.06.2020 с 10 час. 00 мин. до 11 час. 00 мин. нежилое помещение на третьем этаже, общей площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (л.д. 40).

19.09.2020 ИП Подвойским А.П. в одностороннем порядке с участием свидетелей Александровой Натальи Геннадьевны и Нечипоренко Розы Моладиевны был составлен акт приема-передачи помещения (возврата помещения), из которого следует, что представители ИП Назарова К.В. на сдачу помещения не явились (л.д. 41).

25.06.2020 ИП Назаров К.В. направил по почте и электронной почте ИП Подвойскому А.П. письмо N 109/20 от 16.06.2020, об уменьшении арендной платы по договору N 326-НКВ/19 от 01.12.2019 на 50 % от базовой части, установленной договором, начиная с 28.03.2020 и до окончания срока действия договора аренды (л.д. 71, 73-75).

25.06.2020 арендодателем в адрес субарендатора направлено письмо N 115/20, в котором он сообщил о поступлении в адрес ИП Назарова К.В. 25.06.2020 следующих документов: письмо от 18.06.2020 о расторжении договора с 19.06.2020, письмо от 18.06.2020 о намерении передать помещение 19.06.2020, акт приема-передачи помещения (возврата помещения) от 19.06.2020, подписанный ИП Подвойским А.П. Поскольку сведения о принятом субарендатором решении расторгнуть договор получены арендодателем 25.06.2020, сроки предложенные субарендатором (19.06.2020) на приемку помещения, подписание акта и произведения всех взаиморасчетов не исполнимы; помещение не может считаться переданным в соответствии с разделом VIII договора (л.д.72-75).

11.08.2020 письмом исх. N 142/20 ИП Назаров К.В. уведомил ИП Подвойского А.П., со ссылкой на п. 16.5 договора N 326-НКВ/19 от 01.12.2019, о том, что указанный договор следует считать расторгнутым с 11.08.2020, а также направил с письмом акт приема-передачи помещения, подписанный в одностороннем порядке (л.д. 86, 87).

09.09.2020 письме N 4 ИП Подвойский А.П. указал, что, принимая во внимание полученное уведомление о расторжении договора субаренды нежилого помещения N 326-НКВ/19 от 01.12.2019, а также наличие в Арбитражном суде Челябинской области судебного спора о расторжении спорного договора субаренды, считает уведомление ИП Назарова К.В. о расторжении договора в одностороннем порядке не имеющим юридических последствий (л.д. 88-92).

11.08.2020 по договору субаренды нежилого помещения N 363-НКВ/20, на основании акта приема-передачи помещения спорное нежилое помещение на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, общей площадью 43,6 кв.м. 11.08.2020 передано во временное пользование (в аренду) иному арендатору (л.д. 116-130).

Наличие разногласий относительно момента расторжения договора N 326-НКВ/19 от 01.12.2019, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что субарендатором нарушен предусмотренный частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ порядок реализации права на односторонний отказ от договора аренды, поскольку по состоянию на 18.06.2020, 19.06.2020 оснований для его реализации у истца еще не возникло.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на период сложившейся эпидемиологической ситуации предусмотрен особый порядок отказа от договора аренды. При этом, в силу специальных норм, установленных Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ, возможность арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора аренды обусловлена изначальным обращением арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы и отказом последнего от ее уменьшения.

Из материалов дела усматривается, что в рамках заключенного между ИП Назаровым К.В. (арендодатель) и ИП Подвойским А.П. (субарендатор) договора субаренды нежилого помещения N 326- НКВ/19 от 01.12.2019 в отношении нежилого помещения на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (л.д. 8-20), субарендатором было направлено письмо от 04.06.2020 с предложением рассмотреть возможность снижения стоимости арендной платы за пользование помещением с 28.03.2020 до окончания действия договора (л.д. 36).

Факт получения указанного письма арендодателем 04.06.2020 подтвержден подписью менеджера по аренде Смирновой У.А.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предусмотренный частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ 14-дневный срок истекает 25.06.2020, поскольку право на отказ от договора возникает лишь в случае недостижения соглашения между сторонами относительно нового размера арендной платы. Иное бы влекло за собой необоснованное прекращение договора аренды со стороны арендатора в отсутствие каких-либо обоснованных причин к этому в спорный период.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено согласование арендодателем снижения стоимости арендной платы за пользование помещением на 50 % от базовой части, установленной договором, начиная с 28.03.2020 и до окончания срока действия договора аренды (л.д. 71, 73-75).

Указанное письмо N 109/20 от 16.06.2020 направлено ИП Назаровым К.В. по электронной почте и почте России 25.06.2020, что соответствует пункту 20.4. договора N 326- НКВ/19 от 01.12.2019.

С учетом вышеизложенных разъяснений, направленное ИП Подвойский А.П. в адрес ИП Назарову К.В. письмо от 18.06.2020 о расторжении одностороннем порядке договора субаренды нежилого помещения N 326-НКВ/19 от 01.12.2019 с 19.06.2020 (л.д. 37), правомерно признан судом первой инстанции несоответствующим положениям Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Освобождение ответчиком нежилого помещения 19.06.2020 зафиксированное с участием свидетелей Александровой Н. Г. и Нечипоренко Р.М. (л.д. 41), ввиду несоблюдения установленной пунктом 8.1 договора процедуры извещения арендодателя о времени, дате и месте передачи помещения, не является фактом, свидетельствующим о расторжении договора N 326- НКВ/19 от 01.12.2019.

Необоснованного и несоответствующего закону уклонения от принятия переданного в аренду имущества арендодателем не допущено.

Принимая во внимание направленность исковых требований на подтверждение факта прекращение договорных отношений с 19.06.2020, с учетом истечения на дату рассмотрения спора срока действия договора и совершение сторонами 11.08.2020 действий направленных на прекращение договора аренды нежилого помещения и предоставление его в пользование третьему лицу, суд первой инстанции обоснованно счел требования истца не подлежащими удовлетворению.

Ссылка апеллянта на отсутствие возможности согласования предложенного ответчиком размера арендной платы, исходя из финансового положения, не может служить основанием для иных выводов, исходя из положений части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Неправильного применения названной нормы судом первой инстанции не допущено.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2020 по делу N А76-23123/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Подвойского Алексея Петровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева В.А. Томилина