Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 13АП-15375/20 по делу N А56-127767/2019

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2021 г.

Дело N А56-127767/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва: секретарем Вороной Б.И.,

при участии до и после перерыва:

от истца: представитель Куниверская С.А., на основании доверенности от 11.01.2021,

от ответчика: представитель Колычев А.С., на основании доверенности от 30.01.2021,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15375/2020) общества с ограниченной ответственностью "ТС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2020 по делу N А56-127767/2019, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ТС" (адрес: Россия, 188800, Ленинградская область, Выборгский район, город Выборг, площадь Рыночная, 1, ОГРН: 1024700878509, Дата присвоения ОГРН: 19.11.2002, ИНН: 4704024750)

ответчик: Государственное бюджетное учреждение культуры Ленинградской области "Выборгский объединенный музей-заповедник" (адрес: Россия, 188800, Ленинградская область, Выборгский район, город Выборг, остров Замковый, дом 1, ОГРН: 1154704002958, Дата присвоения ОГРН: 13.10.2015, ИНН: 4704098141)

третьи лица: 1. общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки Северная столица" (адрес: Россия, 190031, Санкт-Петербург, переулок Спасский, дом 14/35, литера А, пом. 33Н, офис А625, ОГРН: 1117847022370, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2011, ИНН: 7838454894); 2. Ленинградский областной Комитет по управлению государственным имуществом (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Лафонская, дом 6, литера А, ОГРН: 1037843029498, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2003, ИНН: 4700000483)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование зданием и по встречному исковому заявлению о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТС" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Государственному бюджетному учреждению культуры Ленинградской области "Выборгский объединенный музей-заповедник" (далее - Музей) о признании недостоверным отчета от 09.04.2019 N 11279/04-2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого трехэтажного здания площадью 570,3 кв.м с кадастровым номером 47:01:0000000:26550, являющегося объектом культурного наследия N 471510247580006 федерального значения - памятник архитектуры "Круглая башня" XVI в., балансовой стоимостью 321 162 руб. расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.Выборг, пл. Рыночная, дом 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки Северная столица" (далее - Агентство) и Ленинградский областной Комитет по управлению государственным имуществом (далее - Комитет).

От Музея поступил встречный иск о взыскании с Общества 2 101 265 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.06.2019 по 01.02.2020 по дополнительному соглашению от 17.07.2012 б/н к договору аренды от 04.03.1992 б/н, 108 549 руб. 24 коп. пеней за период с 04.06.2019 по 01.02.2020, принятый определением от 19.02.2020.

Решением от 17.03.2020 суд в удовлетворении первоначальных исковых требований отказал; удовлетворил встречные исковые требования, взыскав с Общества в пользу Музея 2 101 265 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.06.2019 по 01.02.2020 по дополнительному соглашению от 17.07.2012 б/н к договору аренды от 04.03.1992 б/н, 108 549 руб. 24 коп. пеней за период с 04.06.2019 по 01.02.2020.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, считая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Полагает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы спорного объекта, ошибочно сослался на вынесенное Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решение от 16.12.2019 по делу N А56-105385/2019, посчитав, что указанное решение подтверждает правомерность оснований для исчисления арендной платы.

Определением от 02.10.2020 ввиду нахождения судьи Тимухиной И.А. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Тимухиной И.А. на судью Баженову Ю.С.

Определением от 06.10.2020 апелляционный суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Единый центр оценки и экспертиз", а именно эксперту Кулаеву Андрею Владимировичу; производство по делу приостановил.

Протокольным определением от 21.12.2020 суд возобновил производство по делу.

Определением от 02.10.2020 ввиду нахождения судьи Тимухиной И.А. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Тимухиной И.А. на судью Баженову Ю.С.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а также ранее заявленное ходатайство об отказе от иска в части признания недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости N 11279/04-2019 от 09.04.2019.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев отказ Общества от исковых требований в части, с учетом положений части 5 статьи 49 АПК РФ, установил, что данный отказ не противоречит закону, не нарушает права других лиц и заявлен уполномоченным лицом, в связи с чем принимается судом.

Руководствуясь положениями пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, учитывая полномочия суда апелляционной инстанции, предоставленные пунктом 3 статьи 269 АПК РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд прекращает производство по делу с отменой судебного акта в указанной части, вынесенного судом первой инстанции.

Представитель Музея против удовлетворения жалобы возражал, ходатайствовал о вызове эксперта и назначении повторной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области.

В ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы Музей не привел надлежащего обоснования необходимости ее назначения. При этом, по делу была проведена судебная экспертиза, доказательств дефектности которой и невозможности применения выводов которой заявитель не привел. Несогласие Музея с результатами судебной экспертизы не является основанием для назначения новой экспертизы по делу.

В силу части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как следует из материалов дела, экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленному перед экспертом вопросу, эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, а профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывают сомнений. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, непротиворечив, следует из проведенного исследования, подтвержден фактическими данными и материалами дела. Какие-либо сомнения относительно выводов судебной экспертизы отсутствуют.

Доказательств, достаточных для того чтобы подвергнуть обоснованному сомнению выводы эксперта и назначить повторную экспертизу, Музей в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Вопреки доводам ответчика, в рассматриваемом случае отсутствуют обязательные для применения при производстве экспертизы документы; методические рекомендации не носят обязательного характера.

Таким образом, апелляционный суд полагает отсутствующими основания для удовлетворения ходатайства Музея о назначении повторной судебной экспертизы, в связи с чем отказывает в его удовлетворении. По этим же причинам суд отклоняет ходатайство ответчика о вызове эксперта.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между социально-культурным объединением "Ингрия" Министерства культуры РСФСР (арендодатель) и малым государственным предприятием "Бассарабия" (арендатор) 04.03.1992 заключен договор аренды здания, являющегося объектом культурного наследия N 471510247580006 памятник архитектуры "Круглая башня" XVI в., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Выборг, ул. Пионерская, дом 9, для использования под ресторан.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 11.10.2011 N 1789-р и регистрации права собственности Ленинградской области на спорный объект недвижимости, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 17.07.2012 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 04.03.1992, согласно которому арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое трехэтажное здание площадью 570,3 кв.м, являющееся объектом культурного наследия федерального значения - памятник архитектуры "Круглая башня" XVI в., расположенное по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Выборг, пл. Рыночная, дом 1.

15.04.2019 распоряжением Комитета N 331 право оперативного управления на спорный объект закреплено за Музеем (государственная регистрация права от 04.06.2019 N 47:01:0000000:26550-47/015/20).

Впоследствии, 09.07.2019 к договору аренды от 04.03.1992 заключено дополнительное соглашение N 2, по условиям которого арендодателем по договору является Музей (далее - соглашение N 2).

На основании пункта 2 соглашения N 2 его действие распространяется на отношения, возникшие с 04.06.2019.

24.04.2019 Комитетом с 01.05.2019 установлен новый размер арендной платы за пользование объектом нежилого фонда в размере 389 760 руб. 13 коп.

Арендодатель в своем письме от 24.04.2019 N 13-2745/2019 уведомил арендатора об установлении нового размера арендной платы с 01.05.2019 в размере 389 760 руб. 13 коп. в месяц без учета НДС.

Указанные размеры стоимости аренды в соответствующие периоды были рассчитаны Агентством исходя из произведенной оценки рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.04.2019 N 11279/04-2019.

23.05.2019 новый размер арендной платы за пользование объектом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастре картографии по Ленинградской области за N 47/999/001/2019-113072.

Не согласившись с изменением размера арендной платы, Общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд со встречным иском, Музей сослался на наличие долга в связи с увеличенным размером арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, письменных пояснений сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статья 614 ГК РФ).

Факт передачи Обществу в аренду здания подтверждается актом приема - передачи, являющимся приложением к договору N 1, Обществом не оспаривается.

Общество осуществляло фактическое пользование помещение, в связи с этим у него возникло обязательство по внесению соответствующей платы за такое пользование.

Согласно пункту 4.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются при размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При применении указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ стороны вправе изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Исходя из содержания статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ и сложившейся практикой, в том числе исходя из смысла пункта 22 постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 N 13 в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон либо несогласная сторона обращается в суд.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 12 того же Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету N 11279/04-2019 "Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы", выполненному по заданию Комитета Агентством, годовая арендная плата за пользование нежилым трехэтажным зданием площадью 570,3 кв.м с кадастровым номером 47:01:0000000:26550 по состоянию на 25.03.2019 составляет 4 677 121 руб. 55 коп. без НДС или 5 612 545 руб. 86 коп. с учетом НДС.

Учитывая несогласие истца с рыночной стоимостью, определенной на основании указанного отчета, апелляционным судом по ходатайству Общества назначена строительно-техническая экспертиза, которая поручена эксперту ООО "Единый центр оценки и экспертиз" Кулаеву А.В., с постановкой следующего вопроса: какова рыночная стоимость годовой арендной платы круглой башни, назначение: нежилое здание, количество этажей - 3, является объектом культурного наследия N 471510247580006 - памятником архитектуры "Круглая башня" 16 в., кадастровый номер 47:01:0000000:26550, площадью 570,3 кв.м, балансовой стоимостью 321 162 руб., по адресу: Ленинградская обл., Выборгский район, г. Выборг, пл. Рыночная, д. 1, по состоянию на 25.03.2019.

По результатам судебной экспертизы экспертом ООО "Единый центр оценки и экспертиз" представлено заключение N 9775-П.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как указано выше, подготовленное в ходе судебного разбирательства экспертное заключение является мотивированным и обоснованным, оснований сомневаться в его достоверности у суда не имеется.

Согласно заключению, рыночная стоимость годовой арендной платы памятника архитектуры "Круглая башня" XVI в., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Выборг, пл. Рыночная, дом 1, составляет 3 259 941 руб. без НДС, 3 911 929 руб. с учетом НДС.

С учетом проведенной экспертизы требование истца об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого объекта подлежит удовлетворению. Согласно пояснениям истца, арендная плата перечисляется ответчику без учета НДС, налог оплачивается отдельно.

Встречный иск о взыскании задолженности подлежит удовлетворению исходя из размера арендной платы, установленной на основании судебной экспертизы.

С учетом изложенного решение подлежит изменению.

Расходы по оплате экспертизы истец просил оставить на себе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2020 по делу N А56-127767/2019 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "ТС" от иска в части признания недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости N 11279/04-2019 от 09.04.2019. Производство по делу в этой части прекратить.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы памятника архитектуры "Круглая башня" XVI в., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.Выборг, пл. Рыночная, дом 1, с 01.05.2019 в размере 3 259 941 руб., без НДС.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТС" в пользу Государственного бюджетного учреждения культуры Ленинградской области "Выборгский объединенный музей-заповедник" 1 168 287 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате, 60 010 руб. 80 коп. неустойки.

В остальной части во встречном иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТС" в доход федерального бюджета 18 926 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения культуры Ленинградской области "Выборгский объединенный музей-заповедник" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТС" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина