Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 13АП-24407/20 по делу N А56-26837/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2021 г. N Ф07-6834/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2021 г.

Дело N А56-26837/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: до перерыва: представитель Гаврилова С.А., на основании доверенности от 11.01.2021, после перерыва: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель Давыдов С.А., на основании доверенности от 23.01.2020, после перерыва: представитель не явился, извещен,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24407/2020) общества с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2020 по делу N А56-26837/2018, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" (адрес: Россия, 190020, Санкт-Петербург, Нарвский проспект, дом 14, корпус 2, литер А, пом. 10Н ком. 1, ОГРН: 1027810318238, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7826687380)

3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, Улица красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 1047833068931, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 7801267400); 2. Рыжов Вячеслав Викторович; 3. Флегантов Александр Сергеевич; 4. Генендер Ольга Аркадьевна

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 704 999 руб. 01 коп. по договору от 01.11.2005 N 13/ЗКС-0362, из которых 585 537 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за периоды 01.07.2016-30.09.2016, 01.01.2017-31.03.2017, 01.07.2017-30.09.2017, 01.10.2017-31.12.2017, 119 461 руб. 78 коп. пеней за период с 12.07.2016 по 24.11.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Рыжов Вячеслав Викторович, Флегантов Александр Сергеевич, Генендер Ольга Аркадьевна.

Решением от 17.07.2020 суд взыскал с Общества в пользу Комитета задолженность в размере 477 777 руб. 99 коп., а также пени в размере 98 900 руб. 16 коп.; в остальной части исковых требований отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 534 руб.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в той части, в которой иск удовлетворен. Считает, что оснований для начисления арендной платы Обществу, с учетом перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (в отношении 3 очереди - после 07.04.2017), не имеется. Полагает, что суд, определяя часть земельного участка, которая пригодна для использования ответчиком по договору аренды, ошибочно не принял во внимание, что 3-я очередь строительства (жилые секции 1-5) является частью единого жилого дома по адресу: Ново-Александровская, д. 14 лит. А, в состав общей собственности жильцов построенного дома, помимо самого здания, также входит площадь, занимаемая элементами озеленения и благоустройства; договор аренды предусматривает единственно возможную цель использования участка - строительство жилого комплекса, после достижения которой дальнейшее использование ответчиком участка с этой целю невозможно, так как предусмотренные договором объекты построены и введены в эксплуатацию. Указывает на то, что для строительства последней очереди ответчик не мог занимать часть участка, превышающую 5 177 кв.м.

Определением от 06.09.2020 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А.

Определением от 12.02.2021 ввиду нахождения судьи Тимухиной И.А. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Тимухиной И.А. на судью Полуюехину Н.С.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Комитета просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.11.2005 заключен договор N 13/ЗКС-0362 аренды земельного участка на инвестиционных условиях (в редакции дополнительных соглашений от 13.07.2009 N 2, от 27.03.2013 N 3) (далее - договор).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора в редакции указанных дополнительных соглашений арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер 78:12:0714802:22, площадью 19 291 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 22а, лит. А, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями ми подземными автостоянками.

Размеры и порядок внесения платежей по договору определены разделом 4 договора (пункты 4.1 - 4.13).

В соответствии с пунктом 4.10 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Как следует из пункта 8.3 договора, в случае нарушения условия, содержащегося в пункте 4.10 договора, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате за периоды с 01.07.2016 по 30.09.2016, 01.01.2017 по 31.03.2017, с 01.07.2017 по 30.09.2017, с 01.10.2017 по 31.12.2017 Комитет направил в адрес Общества претензию от 24.11.2017 N 12994-пр./17 с требованием перечислить сумму задолженности, включая начисленные за просрочку внесения арендной платы пени.

Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, письменных пояснений сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в силу статей 606, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик ссылался на прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке, указывая, что после завершения строительства предусмотренного договором объекта и окончания реализации инвестиционного проекта не имеет правомочий по пользованию и владению спорным земельным участком. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах требование истца о внесении арендной платы без предоставления ответчику прав в отношении арендованного земельного участка является неправомерным.

Суд первой инстанции отклонил вышеуказанные доводы ответчика исходя из следующего.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 10.1 договора определено, что дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон.

Судом установлено, что договор в установленном порядке не изменен и не расторгнут.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Как установлено частью 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие ЖК РФ и прошедших государственный кадастровый учет - с 01.03.2005, а для несформированных - с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

Приняв во внимание, что земельные участки под возведенными жилыми домами на спорном земельном участке в установленном законом порядке не сформированы, суд пришел к верному выводу о том, что земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах не переходил.

Поскольку договор не является измененным или прекращенным, обязанность Общества по внесению арендной платы по договору не прекратилась.

Апелляционный суд также отмечает отсутствие в деле доказательств принятия Обществом мер, направленных на возврат участка арендодателю.

Кроме этого, значимым является и то, что ответчиком построены не только многоквартирные дома, но и паркинг (2 очередь), права на который зарегистрированы за третьими лицами. Земельные участки не сформированы ни под многоквартирными домами, ни под паркингом. В такой ситуации представляется необоснованным довод ответчика о том, что весь земельный участок, являющийся предметом договора аренды, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, поскольку при таком положении ответчик не учитывает интересы собственников паркинга, также имеющих право на земельный участок под ним, возможно, с прилегающей территорией.

Частично удовлетворяя требования, суд учел представленные ответчиком технические паспорта и планы построенных зданий.

Согласно информации, изложенной в указанных документах, площадь застройки под многоквартирным домом (1 очередь) - 2 845 кв.м, под паркингом (2 очередь) - 2 384,5 кв.м.

Ввиду отсутствия сведений о площади застройки под многоквартирным домом (3 очередь), при расчете задолженности суд исходил из того, что ответчик использует участок площадью 14 061,5 кв.м.

Одновременно суд учел ответ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 19.11.2018 N 1-10540 об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации прав на квартиры в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 14, лит. Б (3 очередь).

С учетом изложенного суд взыскал с Общества в пользу Комитета 477 777,99 руб. задолженности по арендной плате, 98 900,16 руб. пеней.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности исчисления арендной платы за периоды 01.07.2016-30.09.2016, 01.01.2017-31.03.2017 исходя из площади земельного участка, за вычетом площадей, занятых 1 и 2 очередями строительства (14 061,5 кв.м).

Между тем, при расчете арендной платы за периоды 01.07.2017-30.09.2017, 01.10.2017-31.12.2017 следует исходить из площади земельного участка, равной 11 872,5 кв.м (за вычетом 1, 2 и 3 очередей строительства, площадь застройки под 3 очередью - 2 189 кв.м).

Поскольку 07.04.2017 введена в эксплуатацию 3 очередь строительства, с этого момента ответчик утратил возможность пользоваться земельным участком под этим объектом недвижимости. Следовательно, у него отпала обязанность оплачивать аренду за земельный участок под 3 очередью строительства.

Согласно справочному расчету Комитета, с учетом всех произведенных ответчиком оплат (в том числе, учитывая назначение платежа в платежных документах) размер арендной платы за периоды 01.07.2017-30.09.2017, 01.10.2017-31.12.2017 исходя из площади участка 11 872,5 кв.м составляет 236 586 руб. 72 коп.

Указанный расчет ответчиком в апелляционном суде не оспаривался.

При таком положении решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2020 по делу N А56-26837/2018 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 434 157 руб. 17 коп. задолженности, 94 930 руб. 66 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" в доход федерального бюджета 12 833 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтийская промышленно-строительная компания" 748 руб. 50 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина