Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. N 21АП-2428/20 по делу N А83-5554/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 2 июля 2021 г. N Ф10-2314/21 настоящее постановление оставлено без изменения

24 февраля 2021 г.

Дело N А83-5554/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 24.02.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Грабищенко О.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гулакова Алексея Михайловича - Северненко Д.Л., представитель по доверенности от 11.06.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

прокурора - Махиня В.В., представлено удостоверение ТО N 296501 от 25.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Алушты Республики Крым, индивидуального предпринимателя Гулакова Алексея Михайловича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 июля 2020 года по делу N А83-5554/2019

по иску Заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты, индивидуальному предпринимателю Гулакову Алексею Михайловичу,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора на стороне истца:

Администрации города Алушты Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании недействительными договоров,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации города Алушты, индивидуальному предпринимателю Гулакову Алексею Михайловичу, в котором просил суд:

- признать недействительным договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым от 11.11.2015 года, заключённый между управлением имущественных отношений и ИП Гулаковым Алексеем Михайловичем;

- признать недействительным договор купли-продажи от 26.04.2018 года N 13, заключённый управлением имущественных отношений и ИП Гулаковым Алексеем Михайловичем;

- признать зарегистрированное за ИП Гулаковым А.М право собственности на объекты недвижимости общей площадью 207,6 кв.м., а именно: нежилое здание магазина, лит. "А", общей площадью 156,5 кв.м. (К.н. 90:15:060302:61); нежилое сооружение навеса, лит. "Б", площадью 6,5 кв.м., (к.н. 90:15:060302:59); нежилое сооружение навеса, лит. "В", площадью 44,6 кв.м. (к.н. 90:15:060302:60); земельный участок площадью 411+/-4,09 кв.м. (к.н. 90:15:060302:206), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-6, отсутствующим;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Гулакова А.М. возвратить Управлению имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым нежилые помещения общей площадью 207,6 кв.м., а именно: нежилое здание магазина, лит. "А", общей площадью 156,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:61); нежилое сооружение навеса, лит. "Б", площадью 6,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:59); нежилое сооружение навеса, лит. "В", площадью 44,6 кв.м. (к.н. 90:15:060302:60); земельный участок площадью 411 +/- 4,09 кв.м. (к.н. 90:15:060302:206), расположенные по адресу: Республика Крым, г, Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-6, а Управление имущественных отношений администрации города Алушты Республики Крым возвратить ИП Гулакову А.М. оплаченную стоимость объекта купли-продажи.

Определением от 28.01.2020 года, суд первой инстанции принял отказ прокурора Республики Крым от исковых требований в части признания отсутствующим зарегистрированного за ИП Гулаковым А.М. права собственности на объекты недвижимого имущества общей площадью 207,6 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-б, состоящие из: нежилого здания магазина лит. "А", общей площадью 156,5 кв.м. (кадастровый номер 90:15:060302:61), нежилого сооружения навеса лит. "Б", площадью 6,5 кв.м. (кадастровый номер 90:15:060302:59), нежилого сооружения навеса лит. "В", площадью 44,6 кв.м. (кадастровый номер 90:15:060302:60), земельного участка площадью 411+/- 4,09 кв.м. (кадастровый номер 90:15:060302:206), производство по делу в указанной части требований прекращено.

10.03.2020 года, прокурор предоставил суду заявление об уточнении исковых требований, согласно которого пункт 7 просительной части искового заявления изложил в следующей редакции: "Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ИП Гулакова А.М. возвратить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым нежилые помещения общей площадью 207,6 кв.м., а именно: нежилое здание магазина, лит. "А", общей площадью 156,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:61); нежилое сооружение навеса лит. "Б", площадью 6,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:59); нежилое сооружение навеса лит. "В", площадью 44,6 кв.м. (к.н. 90:15:060302:60); земельный участок площадью 411+/- 4,09 кв.м. (к.н. 90:15:060302:206), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5б, а Управление имущественных и земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым возвратить ИП Гулакову А.М. оплаченную стоимость объектов купли-продажи в размере 4 695 803,60 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.07.2020 года исковые требования Заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета удовлетворены в полном объёме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что в нарушение положений пункта 1 части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предметами договоров аренды от 27.01.2012 года и 11.11.2015 года, являются разные объекты недвижимости, что исключает соблюдение обязательного условия по непрерывности использования имуществом в течение двух и более лет, для получения права на его выкуп.

По мнению суда первой инстанции, ИП Гулаковым А.М. только на основании договора аренды от 11.11.2015 года приобретено право пользования нежилым сооружением навеса лит "Б" площадью 6,5 кв.м. и нежилым сооружением навеса лит "В" площадью 44,6 кв.м., которые на основании договора от 27.01.2012 года в аренду не предоставлялись.

Кроме того, оценка рыночной стоимости арендуемого предпринимателем имущества, была проведена 04.12.2017 года, в то время как с заявлением о выкупе спорного имущества ИП Гулаков А.М. обратился а Администрацию города Алушты 13.12.2017 года.

С учётом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты, в нарушение пункта 1 части 1 статьи 3, пункта 1 части 3 статьи 9, части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, не возвращено с указанием причин заявление арендатора о реализации преимущественного права на приобретение имущества; не обеспечено проведение оценки имущества после получения заявления субъекта предпринимательства; осуществлена передача в собственность помещений, которые заявитель не использовал в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Администрация города Алушты Республики Крым и ИП Гулаков А.М., обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым в лице Алуштинского городского совета, отказать в полном объёме.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податели апелляционных жалоб указывают, что в пользование ИП Гулакова А.М. было передано недвижимое имущество - здание магазина N 46 со вспомогательными строениями - навесами литера "Б" и "В", расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б, находившиеся у него в непрерывном пользовании начиная с 2004 года на основании договоров аренды от 30.12.2004, 27.01.2012 и 11.11.2015 года.

Здание магазина литер "А", является главной вещью по отношению к сооружениям навесов литеры "Б" и "В", являющихся вспомогательными сооружениями и принадлежностью главной вещи.

Кроме того, навесы литеры "Б" и "В", в соответствии с действующим на момент выдачи регистрационных документов законодательством, не являлись капитальными сооружениями и не подлежали государственной регистрации, в связи с чем в свидетельстве о праве собственности от 29.05.2006 года и в извлечениях из реестра прав от 25.04.2006 года, от 18.02.2010 года, указана общая площадь домовладения - 156,5 кв.м., то есть общая площадь здания литера "А".

По мнению апеллянтов, иные здания и сооружения, кроме указанных выше, по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б отсутствуют, однако данное обстоятельство не было исследовано судом первой инстанции при рассмотрении данного дела.

Также, по мнению подателей жалоб, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о ненадлежащим исполнении ИП Гулаковым А.М. своих обязанностей арендатора, в связи с надстройкой мансарды, поскольку в связи с протеканием крыши арендуемого ответчиком магазина, решением Исполнительного комитета Малореченского сельского совета N 339 от 03.10.2008 года, Гулакову А.М. было предоставлено разрешение на производство проектно-изыскательских работ для реконструкции крыши, арендуемого магазина, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5б.

На основании указанного разрешения 17.11.2008 года ИП Гулаковым А.М. было получено Архитектурно-планировочное задание N 139/08, а после разработана соответствующая проектная документация.

В соответствии с разрешением на выполнение строительных работ N 312, выданного 08.12.2008 года инспекцией ГАСК в АР Крым, на средства предпринимателя с привлечением подрядной организации - ООО "СК "Акрополь", были выполнены работы по реконструкции кровли арендуемого магазина на сумму 49 978,80 грн.

Указанные работы были приняты собственником имущества - Малореченским сельским советом, что подтверждается актом приёма-передачи от 27.11.2009 года.

По мнению Администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулакова А.М., суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку имеющемуся в материалах дела заключению экспертного совета ООО "Российское общество оценщиков" N 2070/2017/2 от 12.01.2018 года.

Прокуратура Республики Крым представила отзыв на апелляционную жалобу, просит в её удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменений, по тем основаниям, что по договору аренды от 11.11.2015 года, ИП Гулакову А.М. в пользование был передан новый объект недвижимого имущества, поскольку были изменены основные характеристики объекта, переданного по договору аренды предпринимателю от 27.01.2012 года, а именно его площадь.

Таким образом, по мнению прокурора, доказательств непрерывного владения и пользования нежилым строением магазина, общей площадью 207,6 кв.м. непрерывно в течение двух и более лет, по состоянию на 01.07.2015 года, ответчиками в материалы дела не представлено.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании решения исполнительного комитета Малореченского сельского совета N 227 от 30.12.2004 года, между частным предпринимателем Гулаковым Алексеем Михайловичем и Малореченским сельским советом был заключён договор оперативной аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады Малореченского сельского совета, предметом которого являлась аренда отдельно стоящего здания магазина N 46 общей площадью 182,0 кв.м., (площадь по наружным обмерам здания), полезной площадью 156,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

Решением 41-й сессии 5-го созыва Малореченского сельского совета г. Алушты от 13.10.2009 года N 41/9, договор аренды здания магазина был продлён, в связи с чем, 30.12.2009 года был заключён новый договор оперативной аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады Малореченского сельского совета. Предметом данного договора также выступало право аренды отдельно стоящего здания магазина N 46 общей площадью 182,0 кв.м., (площадь по наружным обмерам здания), полезной площадью 156,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

После истечения срока действия договора оперативной аренды от 30.12.2009 года, на основании решения исполнительного комитета Малореченского сельского совета г. Алушта от 27.01.2012 года N 12, между ФЛП (физическое лицо предприниматель) Гулаковым А.М. и Малореченским сельским советом 27 января 2012 года был заключён договор аренды нежилого помещения (здание магазина N 46), общей площадью 182 кв.м., расположенное по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б.

Как указывает ответчик, в связи с переходом Республики Крым в состав Российской Федерации, возникла необходимость переоформления договорных отношений, в связи с чем, арендованное на основании договора аренды от 27.01.2012 года имущество по акту приёма-передачи от 10.11.2015 года было возвращено в муниципальную собственность.

На основании распоряжения Администрации города Алушты Республики Крым от 26.10.2015 года N 368-р, между ИП Гулаковым А.М. и Управлением имущественных отношений Администрации г. Алушты Республики Крым 11 ноября 2015 года без проведения торгов был заключён новый договор аренды недвижимого имущество, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым.

Предметом указанного договора являлось право аренды помещений магазина, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная 5-Б, общей площадью 207,6 кв.м. и состоящее из здания магазина литер "А", площадью 156,5 кв.м., навеса литер "Б", площадью 6,5 кв.м., навеса литер "В", площадью 44,6 кв.м.

Как полагает ответчик, ему в пользование было передано всё то же недвижимое имущество - здание магазина N 46 со вспомогательным строениями - навесами литер "Б", "В", которое находилось у последнего в непрерывном пользовании, начиная с 2004 года.

Ответчик также обращал внимание суда первой и апелляционной инстанций на то, что помимо аренды здания магазина N 46, последним арендовался и земельный участок, площадью 0,0411 га, расположенный по тому же адресу, необходимый для его обслуживания (договор аренды земли от 12.11.2010 года).

В дальнейшем, прокуратурой г. Алушты на основании решения от 12.11.2018 года N 139, была проведена проверка законности приватизации объектов муниципальной собственности, расположенных на территории муниципального образования городской округ Алушта.

Данной проверкой было установлено, что на основании заявления ИП Гулакова А.М. от 12.12.2017 года, поступившего в администрацию города Алушты 13.12.2017 года, постановлением администрации города от 20.03.2018 года N 470 "О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б, путём реализации преимущественного права арендатора на приобретение с одновременным отчуждением земельного участка занимаемого таким имуществом" (далее - Постановление N 470), определено приватизировать путём реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого предпринимательства ИП Гулаковым А.М. следующего недвижимого имущества: магазин литер "А" общей площадью 156,50 кв.м. (к.н. 90:15:060302:61); навес литер "Б" площадью 6,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:59); навес литер "В" площадью 44,6 кв.м. (к.н. 90:15:060302:60); земельный участок площадью 411+/-4,09 кв.м. (к.н. 90:15:060302:206), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б.

Цена объекта приватизации в размере 2 787 000 рублей установлена на основании отчёта от 04.12.2017 года N 171-1/12 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного субъектом оценочной деятельности ООО "Бюро по оценке имущества", и экспертного заключения экспертного совета ООО "Российское общество оценщиков" от 12.01.2018 года N 2070/2017/2.

26.04.2018 года между Управлением имущественных отношений администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М. был заключён договор купли-продажи N 13, а 18.05.2018 года осуществлена государственная регистрация права собственности за покупателем.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи, его предметом являются нежилые строения магазина, общей площадью 207,6 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б, состоящие из: нежилого здания магазина, лит. "А", общей площадью 156,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:61); нежилого сооружения навеса, лит. "Б", площадью 6,5 кв.м. (к.н. 90:15:060302:59); нежилого сооружения навеса, лит. "В", площадью 44,6 кв.м. (к.н. 90:15:060302:60); земельного участка площадью 411+/- 4,09 кв.м. (к.н. 90:15:060302:206).

Проведённой прокуратурой Республики Крым проверкой установлено, что указанный договор купли-продажи от 26.04.2018 года, был заключён с нарушением норм действующего законодательства, а именно оценка предмета договора купли-продажи была проведена не в установленные законом сроки, а так же покупателем не соблюдено обязательное условие о непрерывности использования спорного имущества в течение двух и более лет.

По мнению прокурора, при заключении договора аренды от 11.11.2015 года, между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Алушта и ИП Гулаковым А.М., были допущены нарушения требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в части не проведения конкурса либо аукциона при передаче недвижимого имущества, поскольку были внесены изменения в предмет ранее заключённого договора аренды от 27.01.2012 года, послужившего основанием для реализации преимущественного права на приобретение объекта в аренду.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием, для обращения заместителя прокурора Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения прокурора, представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционных жалобах, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право на приобретение имущества, имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным выше критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором, установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009 года.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение положений пункта 1 части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предметами договоров аренды от 27.01.2012 года и 11.11.2015 года, являются разные объекты недвижимости, что исключает соблюдение ответчиком обязательного условия по непрерывности использования имуществом в течение двух и более лет, для получения права на его выкуп.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, ИП Гулаковым А.М. только на основании договора аренды от 11.11.2015 года было приобретено право пользования нежилым сооружением навеса лит. "Б" площадью 6,5 кв.м. и нежилым сооружением навеса лит. "В" площадью 44,6 кв.м., которые на основании договора от 27.01.2012 года в аренду не предоставлялись.

Оценка рыночной стоимости арендуемого предпринимателем имущества, была проведена 04.12.2017 года, то есть до получения Администрацией заявления ИП Гулакова А.М. о его выкупе, что является нарушением требований части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку считает их ошибочными и сделанными при неполном установлении всех обстоятельств дела, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разрешения вопросов, возникших при рассмотрении настоящего дела, определением суда апелляционной инстанции от 03.11.2020 года, по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Автономной некоммерческой организация "Институт учёта и судебной экспертизы" (295034, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Б. Хмельницкого, 18/5, офис 7) в лице судебного эксперта Фисенко Юрия Александровича.

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1) Какие объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 411+/-4,09 кв.м. (кадастровый номер 90:15:060302:206), находящегося по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б?

2) Является ли, указанное в договоре аренды от 27.01.2012 года - нежилое помещение здания магазина N 46, общей площадью 182 кв.м., состоящее из нежилых сооружений площадью 24 кв.м. (для торговли непродовольственными товарами) и 158 кв.м. (для торговли продовольственными товарами) и нежилое помещение, указанное в договоре аренды от 11.11.2015 года общей площадью 207,6 кв.м., состоящее из: магазина литер "А" площадью 156,50 кв.м., навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м., навеса литер "В" площадью 44,6 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, одним и тем же объектом недвижимого имущества?

3) Являются ли сооружения навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м. и навеса литер "В" площадью 44,6 кв.м. объектами, предназначенными для обслуживания главной вещи - помещения магазина литера "А" площадью 156,50 кв.м. и связаны ли они с ней общим назначением (принадлежностью)?

4) Каковы технические характеристики объектов недвижимого имущества (капитальность, площадь, этажность и пр.) расположенных по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б? Имеются ли расхождения в параметрах фактических технических характеристик данных объектов и тех, которые указаны в правоустанавливающих документах?

5) Была ли увеличена (уменьшена) площадь объектов недвижимого имущества расположенных по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, если да, то в результате каких действий (строительство, реконструкция, ремонт, перепланировка, переоборудование)?

05.02.2021 года, в адрес суда апелляционной инстанции поступило заключение судебной строительно-технической экспертизы N 162 от 15.01.2021 года, в соответствии с которым были установлены следующие обстоятельства.

По первому вопросу:

В границах земельного участка, площадью 411+/-4,09 кв.м. кадастровый номер 90:15:060302:206, находящегося по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, расположены:

- нежилое здание магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, состоящее из помещений: торговый зал площадью 75,6 кв.м., коридор площадью 10,7 кв.м., склад площадью 28,5 кв.м., хозяйственное помещение площадью 41,7 кв.м.;

- нежилое сооружение навес литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59;

- нежилое сооружение навес литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60;

- ворота N 1 размерами 2,5х 3,0 метра;

По второму вопросу:

Имущество, являющееся предметом договора аренды от 27.01.2012 года, а именно: нежилое помещение (здание магазина N 46), общей площадью 182,0 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, является тождественным (одним и тем же объектом) имуществу, являющемуся предметом договора аренды от 11.11.2015 года, а именно: нежилому зданию магазина литер "А" площадью застройки 182,0 кв.м., общей внутренней площадью помещений 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61.

При этом, в договор аренды от 11.11.2015 года, были включены также объекты: нежилое сооружение навес литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилое сооружение навес литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60, являющиеся служебными сооружениями, предназначенными для обслуживания основного здания литер "А".

Как следует из материалов инвентарного дела БТИ, эти сооружения и ранее использовались при аренде основного здания литер "А".

За счёт нежилых сооружений навесов литер "Б" и "В", площадь предмета договора от 11.11.2015 года увеличилась до 207,6 кв.м. (156,5+6,5+44,6), однако в физическом выражении, объект аренды не изменился;

По третьему вопросу:

В домовладении по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, основным зданием, главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению, является нежилое здание магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90.15.060302:61.

Нежилое сооружение навес литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилое сооружение навес литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60, по факту являются служебными сооружениями, предназначенными для обслуживания основного здания литер "А". Под конструкциями навесов происходит разгрузка товара, хранится оборудование и товар.

По четвёртому вопросу.

При проведении натурного осмотра было установлено, что нежилое здание магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, является одноэтажным зданием, площадью застройки 182,0 кв.м., состоящим из помещений: торговый зал площадью 75,6 кв.м., коридор площадью 10,7 кв.м., склад площадью 28,5 кв.м., хозяйственное помещение площадью 41,7 кв.м. Группа капитальности III. К зданию устроены два крыльца площадью застройки 11,0 и 1,0 кв.м.

Нежилое сооружение навес литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59, является одноэтажным сооружением. Группа капитальности V.

Нежилое сооружение навес литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60. Группа капитальности V.

При проведении натурного осмотра, было установлено, что над нежилым зданием магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61 возведены конструкции, заинвентаризированные БТИ как мансардный этаж, но фактически данное пространство в хозяйственной деятельности не используется и фактически эксплуатируется как холодный чердак - для обслуживания стропильных конструкций крыши и покрытия кровли. Прямой доступ в данное пространство отсутствует, и осуществляется он по приставной не стационарной лестнице с улицы.

В связи с тем, что реконструкция крыши и кровли над нежилым зданием магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61 в эксплуатацию не сдавалась, то в дальнейшем она экспертом не учитывается.

Таким образом, текущие технические характеристики нежилого здания магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, нежилого сооружения навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилого сооружения навеса, литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60, соответствуют данным технической инвентаризации БТИ и данным правоустанавливающих документов.

По пятому вопросу.

Площадь исследуемых объектов: нежилого здания магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, нежилого сооружения навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилого сооружения навеса, литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60 не увеличивалась и не изменялась.

Технические характеристики данных объектов неизменны с момента их первой инвентаризации БТИ, осуществлённой 30.08.1995 года.

В связи с тем, что реконструкция крыши и кровли над нежилым зданием магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61 в эксплуатацию не сдавалась, то экспертом она не учитывается.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы N 162 от 15.01.2021 года, судебная коллегия пришла к выводу о том, что выводы проведённой комплексной судебной строительно-технической экспертизы нежилого здания магазина N 46, соответствуют установленным требованиям законодательства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, с учётом выводов комплексной судебной строительно-технической экспертизы о том, что имущество, являющееся предметом договора аренды от 27.01.2012 года - нежилое помещение (здание магазина N 46), общей площадью 182,0 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, дом 5-Б, является тождественным (одним и тем же объектом) имуществу, являющемуся предметом договора аренды от 11.11.2015 года - нежилому зданию магазина литер "А" площадью застройки 182,0 кв.м., общей внутренней площадью помещений 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, выводы суда первой инстанции о том, что предметами договоров аренды от 27.01.2012 года и 11.11.2015 года, являются разные объекты недвижимости, что исключает соблюдение обязательного условия по непрерывности использования имуществом в течение двух и более лет для получения права на его выкуп, по мнению судебной коллегии, являются не состоятельными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, поскольку ИП Гулаков А.М. открыто и непрерывно фактически владел спорным имуществом с 2004 года, на основании соответствующих договоров аренды от 30.12.2004, 27.01.2012 и 26.10.2015 года, то оснований для проведения конкурса либо аукциона при продаже ему спорного недвижимого имущества, предусмотренных статьёй 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" у Управления имущественных отношений Администрации города Ялты, не имелось.

Кроме того, в ходе проведения комплексной судебной строительно-технической экспертизы, было установлено, что над нежилым зданием магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61 возведены конструкции, заинвентаризированные БТИ как мансардный этаж, но фактически данное пространство в хозяйственной деятельности не используется и фактически эксплуатируется как холодный чердак - для обслуживания стропильных конструкций крыши и покрытия кровли. Прямой доступ в данное пространство отсутствует, и осуществляется он по приставной не стационарной лестнице с улицы.

Более того, как указано судебным экспертом, текущие технические характеристики нежилого здания магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, нежилого сооружения навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилого сооружения навеса, литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60, соответствуют данным технической инвентаризации БТИ и данным правоустанавливающих документов.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что в связи с протеканием крыши арендуемого ответчиком магазина, решением Исполнительного комитета Малореченского сельского совета N 339 от 03.10.2008 года, Гулакову А.М. было предоставлено разрешение на производство проектно-изыскательских работ для реконструкции крыши, арендуемого магазина, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Рыбачье, ул. Центральная, 5-Б.

На основании указанного разрешения, 17.11.2008 года ИП Гулаковым А.М. было получено Архитектурно-планировочное задание N 139/08, а после разработана соответствующая проектная документация.

В соответствии с разрешением на выполнение строительных работ N 312, выданного 08.12.2008 года инспекцией ГАСК в АР Крым, на средства предпринимателя с привлечением подрядной организации - ООО "СК "Акрополь", были выполнены работы по реконструкции кровли арендуемого магазина на сумму 49 978,80 грн.

Указанные работы были приняты собственником имущества - Малореченским сельским советом, что подтверждается актом приёма-передачи от 27.11.2009 года.

В связи с указанными выше обстоятельствами, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, пришёл к ошибочному выводу о том, что ответчиком была самовольно надстроена мансарда и арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязанности по соответствующему договору аренды от 27.01.2012 года.

Кроме того, ссылка суда первой инстанции на то, что договор купли-продажи спорного имущества от 26.04.2018 года был заключён с нарушением норм действующего законодательства, поскольку не была проведена оценка предмета договора в установленные законом сроки, по мнению судебной коллегии, является не состоятельной, по следующим основаниям.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Из материалов дела усматривается, что оценка рыночной стоимости арендуемого имущества была проведена 04.12.2017 года.

В тоже время, в соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчёте, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта.

Таким образом, с учётом положений части 2 статьи 12 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания магазина литер "А" общей площадью 156,5 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:61, нежилого сооружения навеса литер "Б" площадью 6,5 кв.м., с кадастровым номером 90:15:060302:59 и нежилого сооружения навеса, литер "В" площадью 44,6 кв.м. с кадастровым номером 90:15:060302:60, установленная в Отчёте об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости N 171-2/12 от 04.12.2017 года, составляет шесть месяцев и являлась актуальной как на дату обращения предпринимателя в Администрацию города Алушты с заявлением о выкупе арендуемого имущества, так и на дату заключения договора купли-продажи данного имущества - 26.04.2018 года, вплоть до 04.06.2018 года.

Доказательства недостоверности оценки стоимости спорного имущества, проведенной оценщиком, отсутствуют. Иных отчётов, свидетельствующих об изменении его стоимости, материалы дела не содержат.

С заявлением о реализации своего права на выкуп арендуемого имущества, ИП Гулаков А.М. обратился в Администрацию города Алушты - 13.12.2017 года, то есть в период действия актуальной рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчётом N 171-2/12 от 04.12.2017 года, в связи с чем, выводы суда первой инстанции о нарушении Администрацией города Алушты пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", являются не состоятельными.

С учётом всего вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что законных оснований для удовлетворения исковых требований и признания недействительным договора аренды недвижимого имущества от 11.11.2015 года, заключённого между Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М., признании недействительным договора купли-продажи от 26.04.2018 года N 13, заключённого Управлением имущественных отношений Администрации города Алушты Республики Крым и ИП Гулаковым А.М., не имелось, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии с пунктами 26 и 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) перечисление денежных средств с депозитного счета суда производится на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Согласно счету N 008 от 18.01.2021, представленному Автономной некоммерческой организацией "Институт учета и судебной экспертизы", стоимость проведения экспертизы составила 25 000,00 рублей.

Таким образом, Автономной некоммерческой организации "Институт учета и судебной экспертизы" подлежит перечислению с депозитного счёта Двадцать первого арбитражного апелляционного суда вознаграждение за проведение судебной строительно-технической экспертизы, в сумме 25 000,00 рублей по реквизитам, указанным в счете на оплату.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Как усматривается из материалов дела, индивидуальным предпринимателем Гулаковым Алексеем Михайловичем уплачена государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей, а также понесены расходы на оплату проведенной по делу экспертизы в размере 25 000 рублей.

В силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - Постановление N 15) судебные расходы при отказе в иске прокурора по настоящему делу подлежали взысканию с казны Российской Федерации, а не с Генеральной прокуратуры Российской Федерации.

Согласно пункту 15 указанного выше Постановления N 15, если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Положениями статей 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации как специально уполномоченный орган государственной исполнительной власти.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 06.03.2017 N 308-ЭС16-15247, в случае отказа прокурору в иске судебные расходы выигравшей стороны по делу взыскиваются за счет казны Российской Федерации.

Аналогичная позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 16618/12 по делу N А58-1272/10.

Таким образом, судебные расходы индивидуального предпринимателя Гулакова Алексея Михайловича в размере 3 000 рублей по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы и в размере 25 000 рублей - на оплату экспертизы подлежат взысканию за счет казны Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 июля 2020 года по делу N А83-5554/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Заместителя прокурора Республики Крым отказать.

Перечислить с депозитного счёта Двадцать первого арбитражного апелляционного суда Автономной некоммерческой организации "Институт учета и судебной экспертизы" (295034, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Б. Хмельницкого, 18/5, офис 7, ОГРН 1149102076650, ИНН 9102040111) денежные средства в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей, внесённые за проведение судебной экспертизы Гулаковым Алексеем Михайловичем по платежному поручению от 27.10.2020 N 486.

Денежные средства перечислить по следующим реквизитам:

Получатель платежа - Автономная некоммерческая организация "Институт учета и судебной экспертизы";

ИНН: 9102040111;

КПП: 910201001;

Банк получателя: СИМФЕРОПОЛЬСКИЙ ФИЛИАЛ АБ "РОССИЯ" Г. СИМФЕРОПОЛЬ;

к/с: 30101810835100000107;

БИК: 043510107;

Р/счет банка: 40703810000280002092.

Взыскать за счет средств казны Российской Федерации в пользу индивидуального предпринимателя Гулакова Алексея Михайловича судебные расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей и по уплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко