Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. N 21АП-116/21 по делу N А83-10448/2018

24 февраля 2021 г.

Дело N А83-10448/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16.02.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 24.02.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Грабищенко О.В.,

при участии:

представителя истца - Парамоновой Т.В., доверенность от 17.12.2018 б/н,

представитель ответчика - не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Южное сияние" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.12.2020 по делу N А83-10448/2018 (судья Толпыго В.И.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Южное сияние"

к Администрации города Керчи Республики Крым

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Южное сияние" (далее - истец, ООО "Южное сияние", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Керчи Республики Крым (далее - ответчик, Администрация), согласно которому просит внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.12.2017 путем исключения пункта 7.4 Договора.

Исковое заявление, со ссылкой на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивировано явным несоответствием пункта 7.4 договора аренды земельного участка от 04.12.2017 требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.12.2020 по делу N А83-10448/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Южное сияние" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об отсутствии со стороны Администрации существенных нарушений условий договора аренды земельного участка от 04.12.2017. Кроме того, судом первой инстанции проигнорированы доводы Общества о нарушениях Администрацией не только положений Договора, но и положений действующего законодательства.

Определением от 20.01.2021 апелляционная жалоба Общества принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 16.02.2021.

В судебное заседание 16.02.2021 явился представитель истца. Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был уведомлен надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 15.06.2006 между Керченским городским советом (Арендодателем) и ЧП "Родос" (Арендатором) был заключен Договор субаренды земли N 040600800462, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок, находящийся по адресу: ул. Цементная Слободка, 15 в г. Керчь (т.1 л.д.20-22).

Согласно пункту 8 Договора, Договор заключен сроком на 10 лет.

06.03.2007 между ЧП "Родос" (Арендатор) и ООО "Южное сияние" (Субарендатор) заключен Договор субаренды указанного земельного участка (т.1 л.д.16-18).

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 8 Договора субаренды). После окончания срока действия договора субаренды Субарендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора сообщить письменно арендодателю о намерении продлить его.

Согласно письму ООО "Южное сияние" от 01.02.2012 N 12 Субарендатор выразил свое намерение о продлении срока действия договора субаренды земельного участка от 06.03.2007 до 15.06.2016.

04.12.2017 между Администрацией и ООО "Южное сияние" в лице внешнего управляющего Трубо Р.Т. был заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор аренды) (т.1 л.д.24-26).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 127568 кв.м, кадастровый номер 90:19:010106:351, по адресу: Республика Крым, город Керчь, улица Цементная Слободка, 15, вид разрешенного использования склады, на срок 49 лет.

Данный Договор аренды прошел государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чем 08.02.2018 сделана отметка (т.1 л.д.24).

Как следует из пункта 2.6 Договора аренды земельного участка от 04.12.2017, стороны договорились, что обязательство по уплате арендной платы за земельный участок возникает и прекращается с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 7.4 Договора аренды, стороны определили, что в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2015.

Письмом от 23.05.2018 исх. N 21 (т.1 л.д.32-34) истец обратился к ответчику с уведомлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы, а именно исключении пункта 7.4 Договора аренды путем оформления соответствующего дополнительного соглашения.

Поскольку спор в досудебном порядке урегулирован не был, а также полагая, что ответчик нарушил положения договора аренды земельного участка, применив пункт 7.4 Договора аренды земельного участка для взыскания арендной платы в нарушение пункта 2.6 Договора, ООО "Южное сияние" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, что установлено пунктом 2 статьи 421 ГК РФ.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды сторонами согласован.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как предусмотрено подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Таким образом, по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

По правилам пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В пункте 8 информационного письма от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств существенного нарушения договора ответчиком допущено не было, что в свою очередь подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом, преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Таким образом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как верно установлено судом первой инстанции, в рамках дела N А83-18882/2018 судом рассматривались требования ООО "Южное сияние" к Администрации о признании пункта 7.4 Договора аренды земельного участка от 04.12.2017 недействительным как противоречащего закону.

Так, при рассмотрении данного дела давалась оценка доводам Общества о нарушении ответчиком положений договора аренды земельного участка от 04.12.2017, необоснованности применения пункта 7.4 Договора при взыскании арендной платы, а также положений действующего законодательства, о недобросовестности действий ответчика при заключении договора земельного участка от 04.12.2017.

В постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019, оставленном без изменений Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 12.12.2019 по делу N А83-18882/2018, сделаны выводы о том, что к истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, в силу закона (статьи 552 ГК РФ) перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 15.06.2006, в связи с чем действие договора субаренды от 06.03.2007 прекратилось в силу статьи 413 ГК РФ в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. При этом, после окончания срока действия договора аренды земли от 15.06.2006 (15.06.2016) земельный участок собственнику не возвращался. Таким образом действия договора аренды распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами с 01.01.2015.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 по делу N 310-ЭС19-28352 ООО "Южное сияние" в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Суды также указали, что, исходя из положений статей 432, 433, 609, 611, 614 ГК РФ, что вывод о недействительности (ничтожности) сделки не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после заключения такой сделки. Включение в договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период. Наличие (отсутствие) таких отношений до заключения договора, распространяющего действие своих условий на предшествовавший его заключению период, влияет на объем взаимных прав и обязанностей контрагентов.

Кроме того, обществом не представлено каких-либо доказательств, что оспариваемый пункт договора аренды был согласован им не добровольно, а вынужденно, под давлением со стороны ответчика либо в силу иных чрезвычайных обстоятельств.

Нормативное обоснование требований истца о несоответствии положениям законодательства пункта 7.4 Договора аренды земельного участка, не нашло своего подтверждения, оценено судами в рамках дела N А83-18882/2018, сделан вывод о заключении ООО "Южное сияние" договора аренды добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением. Сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалах дела не представлено.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отмечает, что совокупность условий для изменения договора отсутствует. При надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчику следовало предусмотреть такое развитие событий, Общество имело возможность и должно было знать о всех условиях заключаемого договора, кроме того, истец приступил к исполнению договора, подписал акт приема-передачи земельного участка и принял земельный участок, являющийся предметом договора аренды.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в зависимости от разграничения принадлежности земельных участков.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов в данной ситуации не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Является верным вывод суда о том, что вне независимости от условий договора аренды земельного участка, размер арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, будет всегда определяться с учетом ее нормативного регулирования на территории муниципального образования.

Учитывая изложенное в совокупности, судебная коллегия, соглашаясь с судом первой инстанции, считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Обществу в части внесения изменений в договор аренды земельного участка от 04.12.2017 путем исключения пункта 7.4 Договора.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является обоснованным и правильным, а апелляционная жалоба в свою очередь удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 01 декабря 2020 года по делу N А83-10448/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Южное сияние" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко