Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 16АП-305/21 по делу N А20-1052/2020

г. Ессентуки

20 февраля 2021 г.

Дело N А20-1052/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей Цигельникова И.А. и Белова Д.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Эркин Езен" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.12.2020 по делу N А20-1052/2020, при участии: от ЖСК "Эркин Езен" - Рахаева М.Ж. (доверенность от 06.06.2020), от МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" - Тукова А.З. (доверенность от 12.01.2021), в отсутствие иных надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Эркин Езен" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) от 05.03.2020 N 1-05/1285 предоставлении в аренду земельного участка, возложении на департамент обязанности заключить с кооперативом договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27975, 07:09:0100000:27959, 07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094, 07:09:0100000:27878, расположенных по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, с. Белая речка, ул. Биттирова, б/н однократно без торгов для окончания строительства (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены местная администрация городского округа Нальчик (далее - администрация), Туменова А.В., Биттиров М.Д., Хачаев К.С., Бачиев Р.Х, Чабдаров Р.Д.

Решением суда от 16.12.2020 в удовлетворении требований кооператива отказано. Суд, руководствовался статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса", подпунктами 1, 2 пункта 5 статьи 39.6, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.16, статьей 39.17 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 8, пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса, приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". На основании исследования и оценки представленных доказательств, суд пришел к выводу, что у департамента имелись предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса основания для отказа в предоставлении кооперативу в аренду земельного участка без проведения торгов.

В апелляционной жалобе кооператив просил отменить решение от 16.12.2020 и удовлетворить его требования. Заявитель указал, что для решения вопроса о предоставлении в аренду земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, регистрация права собственности заявителя на объект недвижимости, для завершения строительства которого испрашивается земельный участок, не имеет решающего значения. Все разрешительные документы на возведение объектов выдавались уполномоченным органом на имя кооператива. В ходе судебного разбирательства ни департамент, ни администрация этот факт не оспаривали.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы, представитель департамента просил отказать в ее удовлетворении.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 08.09.2015) МКУ "Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 3832-АЗ от 21.09.2015. По условиям договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, площадью 792217 кв.м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный в городе Нальчик по улице Биттирова, б/н. Срок аренды установлен с 21.09.2015 по 20.09.2018. Договор зарегистрирован 03.11.2015. Передача участка арендатору оформлена актом от 21.09.2018.

В период действия договора из земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 образованы земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27975 площадью 959 кв.м, 07:09:0100000:27959 площадью 959 кв.м, 07:09:0100000:28023 площадью 960 кв.м, 07:09:0100000:28094 площадью 960 кв.м, 07:09:0100000:27878 площадью 960 кв.м, которые 05.09.2017 поставлены на кадастровый учет.

05 марта 2018 года уполномоченный орган и кооператив заключили дополнительные соглашения к договору аренды N 3832-АЗ от 21.09.2015, в котором установили, что в состав переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 площадью 792217 кв.м входят земельные участки с кадастровыми номерами: 07:09:0100000:27975 площадью 959 кв.м, 07:09:0100000:27959 площадью 959 кв.м, 07:09:0100000:28023 площадью 960 кв.м, 07:09:0100000:28094 площадью 960 кв.м, 07:09:0100000:27878 площадью 960 кв.м.

В ЕГРН внесены сведения о том, что указанные земельные участки относятся к землям населённых пунктов, имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, обременены правами аренды в пользу кооператива на основании договора N 3832-АЗ от 21.09.2015.

Суд первой инстанции также установил, что с 2015 по 2018 годы из земельного участка площадью 792217 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 в пользу членов кооператива выделялись земельные участки площадью от 923 до 1343 кв.м. для осуществления индивидуального жилищного строительства. Впоследствии с членами кооператива муниципальное образование заключало договоры аренды земельного участка. В материалы дела представлен сводный реестр договоров с указанием номера участка, площади, кадастрового номера, имени пользователя, даты и номера договора.

В связи с тем, что не все члены кооператива до окончания срока договора аренды оформили арендные отношения с муниципалитетом, кооператив обратился в орган местного самоуправления с заявлениями от 17.09.2019 и 23.10.2019 о продлении арендных отношений для завершения строительства в соответствии с пунктом 10 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В письме от 05.03.2020 N 1-05/1285 департамент отказал кооперативу в продлении арендных отношений, сославшись на отсутствие документов, удостоверяющих права заявителя на здания и сооружения, расположенные на испрашиваемом земельном участке.

Не согласившись с решением департамента, кооператив обратился в суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении требований кооператива, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности оспариваемого отказа департамента. Суд указал на наличие следующих оснований для отказа в предоставлении земельного участка:

- с заявлением обратилось лицо, не являющееся собственником расположенных на земельном участке объектов незавершенного строительства (не приложены документы в соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1);

- испрашиваемый земельный участок ранее предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и он не является земельным участком общего пользования этой организации;

- границы испрашиваемого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Этот порядок предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка в аренду. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (пункт 33) право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

При этом для заключения договора аренды земельного участка с целью завершения строительства не обязательно подтверждать государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Из материалов дела следует, что уполномоченный орган подготовил градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27959. Администрация выдала кооперативу разрешение от 19.07.2018 N 07-301000-288-2018 на строительство индивидуального жилого дома на этом земельном участке. В сентябре 2018 года кооперативом в адрес администрации направлены уведомления о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27975, 07:09:0100000:27878, 07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094. В свою очередь администрация направила кооперативу уведомления о соответствии указанных в уведомлениях параметров объектов параметрам и допустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках. Согласно техническим планам от 21.02.2019 объектов незавершенного строительства, подготовленным кадастровым инженером Мамбетовой М.Х. и предоставленных департаменту при подаче кооперативом заявления о продлении арендных отношений, на земельных участках с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27959, 07:09:0100000:27975, 07:09:0100000:27878, 07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094 расположены объекты незавершенного строительства степенью готовности от 18 до 52 процентов.

Таким образом, органы местного самоуправления не могли не обладать информацией о возведении кооперативом на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства.

Испрашиваемые кооперативом земельные участки необходимы для завершения строительства объектов, возведенных им с соблюдением требований действующего законодательства. Требование об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи их с публичных торгов администрацией не заявлялось. Размещенные на земельных участках объекты незавершенного строительства самовольными и подлежащими сносу в судебном порядке не признаны (статья 222 Гражданского кодекса).

Являясь собственником объектов, кооператив вправе ставить перед органами местного самоуправления вопрос о заключении нового договора аренды земельных участков однократно для завершения их строительства (без торгов) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Оспариваемый заявителем отказ департамента, выраженный в письме от 05.03.2020 N 1-05/1285, в предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов для завершения строительства индивидуальных жилых домов, является незаконным.

Вывод суда о наличии оснований для отказа в предоставлении кооперативу земельного участка по пункту 3.1 статьи 39.16 Земельного кодекса следует признать ошибочным.

В действующей на дату оспариваемого отказа редакции пункта 3.1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой организации либо этой организации, если земельный участок является земельным участком общего пользования этой организации.

Из заявлений кооператива от 17.09.2019 и 23.10.2019 с учетом приложенных к ним технических паспортов объектов незавершенного строительства (в которых указаны кадастровые номера земельных участков, на которых они расположены), следует, что фактически заявитель испрашивал от уполномоченного органа не первоначально предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 площадью 792217 кв.м., а сформированные из него земельные участки с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27959, 07:09:0100000:27975, 07:09:0100000:27878, 07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094. Эти участки не предоставлялись кооперативу для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, поэтому пункт 3.1 статьи 39.16 Земельного кодекса к спорным правоотношениям не подлежит применению.

Вывод суда о наличии оснований, предусмотренных пунктом 24 статьи 39.16 Земельного кодекса для отказа в предоставлении кооперативу земельного участка, также нельзя признать обоснованным.

Согласно пункту 24 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган отказывает в предоставлении в аренду земельного участка в случае, если границы такого участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В то же время департамент на наличие таких обстоятельств не ссылался, а суд не подтвердил необходимость изменения описания местоположения границ испрашиваемых кооперативом земельных участков и (или) их площади в соответствии с правилами статьи 43 Закона N 218-ФЗ, не привел сведений о наличии пересечений с иными земельными участками, кадастровых ошибок или земельных споров.

Испрашиваемые кооперативом земельные участки зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием (городской округ Нальчик), названы в качестве объектов аренды в договоре с кооперативом (дополнительные соглашения от 05.03.2018), прошедшем государственную регистрацию. Сведения о наличии судебных споров в отношении этих земельных участков в ЕГРН не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах положения пункта 24 статьи 39.16 Земельного кодекса не могли служить основанием для отказа в предоставлении земельных участков кооперативу.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя на уполномоченный орган следует возложить обязанность по предоставлению кооперативу в аренду (однократно без проведения торгов) спорных земельных участков для завершения строительства индивидуальных жилых домов.

С учетом изложенного решение суда от 16.12.2020 подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.12.2020 по делу N А20-1052/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным отказ муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" от 05.03.2020 N 1-05/1285 в продлении арендных отношений, как несоответствующий подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать муниципальное казенное учреждение "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) предоставить жилищно-строительному кооперативу "Эркин Езен" (ИНН 0725014995, ОГРН 1140725002065) в аренду без проведения торгов земельные участки с кадастровыми номерами 07:09:0100000:27975, 07:09:0100000:27959, 07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094, 07:09:0100000:27878, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, с. Белая речка, ул. Биттирова, б/н для завершения строительства, расположенных на них объектов недвижимости.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0725017442, ОГРН 1150725001570) в пользу жилищно-строительного кооператива "Эркин Езен" (ИНН 0725014995, ОГРН 1140725002065) 4 500 рублей расходов по государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников Д.А. Белов