|
17 февраля 2021 г.
|
Дело N А64-7608/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2021 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
|
председательствующего судьи
|
Кораблевой Г.Н.,
|
|
судей
|
Воскобойникова М.С.,
Щербатых Е.Ю.,
|
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,
при участии:
от акционерного общества "Корпорация развития Тамбовской области": Селянина Н.П., представитель по доверенности от 01.09.2020;
от комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от казенного предприятия Тамбовской области "Капиталстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от общества с ограниченной ответственностью "ТамбовКапиталПроект": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от Тамбовской области в лице Администрации Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Корпорация развития Тамбовской области" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020 по делу N А64-7608/2019 по иску комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 1076829007970, ИНН 6829036401) к акционерному обществу "Корпорация развития Тамбовской области" (ОГРН 1086829006351, ИНН 6829046551) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.01.2015 N 9 за период с 01.03.2017 по 14.01.2018 в размере 1 182 533 руб. 07 коп., пени за период с 26.03.2017 по 14.01.2018 в размере 532 704 руб. 30 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.01.2018 по 29.08.2019 в размере 143 747 руб. 09 коп.,
третьи лица: казенное предприятие Тамбовской области "Капиталстрой", общество с ограниченной ответственностью "ТамбовКапиталПроект", субъект РФ - Тамбовская область в лице Администрации Тамбовской области, Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области,
УСТАНОВИЛ:
комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к акционерному обществу "Корпорация развития Тамбовской области" (далее - АО "Корпорация развития Тамбовской области", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 за период с 01.03.2017 по 14.01.2018 в размере 1 182 533 руб. 07 коп., пени за период с 26.03.2017 по 14.01.2018 в размере 532 704 руб. 30 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.01.2018 по 29.08.2019 в размере 143 747 руб. 09 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены казенное предприятие Тамбовской области "Капиталстрой" (далее - КПТО "Капиталстрой"), общество с ограниченной ответственностью "ТамбовКапиталПроект", субъект РФ - Тамбовская область в лице Администрации Тамбовской области, Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020 по делу N А64-7608/2019 исковые требования комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Корпорация развития Тамбовской области" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020 по делу N А64-7608/2019, в связи с чем просило его отменить, принять новый судебный акт. Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.
Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "Корпорация развития Тамбовской области" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В суде апелляционной инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы по делу в целях установления, соответствовало ли назначение земельного участка с кадастровым номером 68:29:0211026:103 градостроительным, строительным нормам и правилам в период действия договора аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9, в случае несоответствия назначения земельного участка ответчик просил установить дату, после которой использование земельного по назначению, указанному в договоре аренды, стало невозможным.
Руководствуясь статьями 71, 82, 159, 184 АПК РФ, апелляционный суд в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказал ввиду отсутствия правовых оснований.
Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний (часть 1 статьи 82 АПК РФ). Вопросы оценки доказательств относятся к исключительной прерогативе суда и не могут быть поставлены перед экспертом.
В данном случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика с учетом характера спорных отношений, круга обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, представленных лицами, участвующими в деле, доказательств.
Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Судебная коллегия, исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ответчика, приходит к выводу о том, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020 по делу N А64-7608/2019 и оставления исковых требований комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова без удовлетворения. Суд при этом исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что 26.01.2015 на основании постановления администрации города Тамбова от 13.01.2015 N 34 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "ТамбовКапиталПроект" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 9.
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях на аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0211026:103 площадью 11 540 кв.м, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Рылеева, 97, под строительство центра многофункционального использования.
Срок аренды земельного участка предусмотрен в пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 и составляет 3 года с 14.01.2015 по 14.01.2018.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 годовой размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, утвержденного решениями Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 N 797, от 30.10.2013 N 1071 и постановлениями администрации Тамбовской области от 28.11.2014 N 1498.
По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок площадью 11 540 кв. м с кадастровым номером 68:29:0211026:103, при этом земельный участок считается переданным с 13.01.2015.
Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 18.12.2017 ООО "ТамбовКапиталПроект" уступает, а АО "Корпорация развития Тамбовской области" принимает на себя обязательства по договору аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9.
Ненадлежащее исполнение АО "Корпорация развития Тамбовской области" обязательств по договору аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 в период с 01.03.2017 по 14.01.2018 явилось основанием для начисления комитетом задолженности в размере 1 182 533 руб. 07 коп., пени за период с 26.03.2017 по 14.01.2018 в размере 532 704 руб. 30 коп., в связи с истечением срока аренды 14.01.2018 за период с 15.01.2018 по 29.08.2019 комитет начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 143 747 руб. 09 коп.
Руководствуясь статьями 329, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции признал обоснованными требования комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова исходя из наличия у АО "Корпорация развития Тамбовской области" обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 9 163 кв.м (11 540 - 2 377) в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9. При этом суд сослался на обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, установленные решением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.08.2019 по делу N А64-2152/2017 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком за предыдущий период. В названном решении имелась ссылка на заключение муниципального унитарного предприятия "Тамбов-Недвижимость" от 27.04.2017, из которого следовало, что на основании проведенного обследования существующей дороги по ул. Рылеева было выявлено наложение участка дороги и тротуаров площадью 2 377 кв. м на арендуемый АО "Корпорация развития Тамбовской области" земельный участок с кадастровым номером 68:29:0211026:103 площадью 11 540 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статьи статья 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указанная норма не определяет порядка выбора и последовательности реализации перечисленных средств защиты законных интересов арендатора, не исключая их осуществление, в том числе путем заявления соответствующих возражений по предъявляемым требованиям арендодателя о взыскании задолженности.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, приведены правовые позиции, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, поскольку договор аренды носит взаимный характер, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы.
Изложенное соответствует пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
По смыслу указанных норм и разъяснений сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать внесения арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.
Из условий договора аренды земельного участка от 26.01.2015 N 9 следует, что земельный участок с кадастровым номером 68:29:0211026:103 передан ответчику для строительства центра многофункционального использования.
В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) одним из принципов градостроительной деятельности является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.
Согласно статьям 44, 47, 48 ГрК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство (статьи 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ).
Однако градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство ответчику не выдавались.
Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Из системного анализа статей 30, 36, 37 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ, прямо следует, что вид разрешенного использования земельных участков должен соответствовать видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом.
ГрК РФ допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37 ГрК РФ), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный ЗК РФ порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
При этом ЗК РФ не предусмотрено предоставление земельного участка с разрешенным использованием, не соответствующим установленному градостроительному регламенту территориальной зоны, с последующим изменением вида разрешенного использования и внесением изменений в договор аренды.
Поскольку виды разрешенного использования земельных участков применительно к соответствующей территориальной зоне считаются установленными с момента утверждения правил землепользования и застройки, на момент рассмотрения уполномоченным органом вопроса о предоставлении земельного участка последним должны быть учтены разрешенные виды использования испрашиваемого участка в соответствии с градостроительным регламентом той или иной территориальной зоны.
Указанное следует из установленного действующим законодательством императивного требования о том, что заинтересованные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, но только предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Как усматривается из материалов дела, назначение земельного участка с кадастровым номером 68:29:0211026:103 "под строительство центра многофункционального использования" в спорный период не соответствовало градостроительным нормам и правилам.
Так, согласно Правилам землепользования и застройки Донского сельского совета народных депутатов Тамбовского района Тамбовской области, утвержденным решением Донского сельского совета народных депутатов Тамбовского района Тамбовской области от 26.12.2016 N 135, до 14.09.2017 спорный земельный участок относился к территориальной зоне Ж1.
Анализ видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны Ж1 (малоэтажная жилая застройка), к которой при предоставлении АО "Корпорация развития Тамбовской области" относился спорный земельный участок, показывает, что разрешенное использование данного участка в части цели его предоставления "для строительства центра многофункционального использования" не предусмотрено градостроительным регламентом данной территориальной зоны.
При рассмотрении настоящего дела и спора с участием тех же сторон (дело N А64-2150/2017) установлено, что 10.08.2016 Управлением архитектуры администрации Тамбовской области КПТО "Капиталстрой" было выдано разрешение N RU 68-000-004-2016 на строительство линейного объекта - автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона "Майский" в Тамбовском районе Тамбовской области протяженностью 1 727 кв. м.
По государственному контракту от 20.09.2016 N 0164200003016004118_53113, заключенному между Управлением строительства и инвестиций Тамбовской области (государственный заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Строй НЭС-АБ" (генеральный подрядчик), генеральный подрядчик обязуется выполнить по заданию государственного заказчика подрядные работы по объекту "Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона "Майский" в Тамбовском районе Тамбовской области", а государственный заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результаты и оплатить.
Приложением N 1 к государственному контракту от 20.09.2016 N 0164200003016004118_53113 является график производства работ, согласно которому срок завершения подготовительных работ - не более одного месяца со дня заключения контракта, срок завершения земляных работ, работ по устройству искусственных сооружений, по устройству песчаного подстилающего слоя - не более двух месяцев со дня заключения контракта, срок завершения работ по устройству основания - не более трех месяцев со дня заключения контракта, срок завершения работ по устройству верхнего слоя покрытия и по обстановке, обустройству и укрепительным работам - не более четырех месяцев со дня заключения контракта.
Дополнительным соглашением от 30.06.2017 N 1 произведена замена государственного заказчика на Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области.
Приказом от 11.10.2017 N 152-О Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области утверждены Проект планировки и проект межевания территории под строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона "Майский" в Тамбовском районе Тамбовской области.
В текстовой части проекта межевания территории для строительства и размещения линейного объекта "Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона "Майский" в Тамбовском районе Тамбовской области" содержатся сведения о том, что на земельных участках, затрагиваемых полосой отвода объекта проектирования, формируются части (сервитуты) на время строительства с целью установления: для строительства объекта "Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона "Майский" в Тамбовском районе Тамбовской области".
В отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0211026:103 площадью 11 540 кв. м часть, занимаемая полосой отвода объекта проектирования, составляет площадь 11 461 кв. м.
В силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельног
