Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 18АП-771/21 по делу N А07-13092/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2021 г. N Ф09-4180/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

26 февраля 2021 г.

Дело N А07-13092/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания

Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2020 по делу N А07-13092/2020.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ашинская сталь" - Шерстнева Альбина Геннадьевна (доверенность от 04.03.2020 сроком действия на три года, удостоверение адвоката).

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ашинская сталь" (далее - ООО "ТД "Ашинская сталь", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, заявитель) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 14.04.2020 N 8411; об обязании Администрации в лице Управления заключить с ООО "ТД "Ашинская сталь" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7, общей площадью 4 229 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Малой Гражданской и переулком Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на новый срок без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Спецавтохозяйство по уборке города".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2020 (резолютивная часть от 14.12.2020) требования заявителя удовлетворены (л.д. 153-169).

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137), указывает, что, поскольку, спорный земельный участок был предоставлен в аренду после 1 марта 2015 года и право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано также после 1 марта 2015 года, оснований для предоставления земельного участка для завершения строительства в аренду без проведения торгов не имелось, поскольку данное право было реализовано предыдущим арендатором (правопредшественником заявителя).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 15.02.2021.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 15.02.2021 объявлен перерыв до 16 часов 20 минут 18.02.2021.

До начала судебного заседания от Управления во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство от 17.02.2021 о приобщении доказательства направления в адрес лиц, участвующих в деле, копии апелляционной жалобы и документов, которые у них отсутствуют.

Поскольку указанные доказательства представлены во исполнение определения арбитражного суда, ходатайство подателя апелляционной жалобы удовлетворено.

До начала судебного заседания ООО "ТД "Ашинская сталь" представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились.

С учетом мнения заявителя в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель ООО "ТД "Ашинская сталь" возразил против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (арендатор, ООО "Стройсервис") заключен договор аренды земельного участка N 1776-08 (л.д. 100-103), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020104:7, расположенный по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом, общей площадью 4 229 кв.м. Срок действия договора аренды: до 08.09.2011 (п. 1.1 договора).

31.05.2013 указанный земельный участок вновь на основании договора аренды земельного участка N 534-13 был предоставлен ООО "Стройсервис" для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на срок до 29.12.2015 (л.д.109-112).

Как указывают стороны, 12.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 534-13 были переданы ООО "Стройсервис" в пользу ООО "Дом мой".

01.06.2016 между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дом мой" (арендатор, ООО "Дом мой") заключен договор аренды земельного участка N 521-16 (л.д.118-121), согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020104:7, расположенный по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом (для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020104:17), общей площадью 4 229 кв.м, на срок до 01.01.2019 (п. 1.1 договора).

21.06.2017 между ООО "Дом мой" и ООО "ТД "Ашинская сталь" заключен договор N 1 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 521-16 от 01.06.2016 (л.д.43-45), согласно которому все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N521-16 от 01.06.2016 переданы ООО "ТД "Ашинская сталь" с 04.07.2017.

Договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 04.07.2017.

30.06.2017 за ООО "ТД "Ашинская сталь" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 4902,1 кв.м., степенью готовности 20% (л.д.63-65).

16.10.2017 между Управлением и ООО "ТД "Ашинская сталь" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 521-16 от 01.06.2016, согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка N 521-16 от 01.06.2016 переданы обществу с 04.07.2017 (л.д. 46).

28.12.2018 заявитель обратился в Управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка на шесть месяцев - до 02.07.2019, поскольку спорный земельный участок освобожден от резервирования (л.д.23).

28.12.2018 заявитель также обратился в Управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды на новый срок путем заключения дополнительного соглашения (л.д. 24).

06.03.2020 заявитель повторно обратился с заявлением о продлении срока действия договора аренды на новый срок (л.д. 26).

14.04.2020 письмом N 8411 Управление отказало в продлении договора аренды земельного участка, в связи с отсутствием оснований для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов (л.д. 27-28).

26.05.2020 письмом N 13501 Управление подтвердило действие договора аренды N 521-16 от 01.06.2016 (л.д. 30).

Полагая отказ Управления, выраженный в письме N 8411 от 14.04.2020, незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у заявителя права на продление договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства, размещенного на земельном участке, поскольку в период действия договора истцом были совершены надлежащие и добросовестные действия по освоению земельного участка и использованию его по целевому назначению. При этом Администрацией не реализовано право на изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а отказ в предоставлении земельного участка является формальным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Предметом настоящего спора являются требования заявителя о признании незаконным решения Управления об отказе в заключении с ООО "ТД "Ашинская сталь" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7, общей площадью 4 229 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Малой Гражданской и переулком Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на новый срок без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

14.04.2020 письмом N 8411 Управление отказало заявителю в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства (л.д. 27-28).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также переходными положениями, установленными Законом N 137 и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137, действовавшая до 1 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137, равно как из положений Закона N 171, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137, действующая с 1 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171 установлено, что положения ст. 239. Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137 в редакции (действующей с 1 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем либо его правопредшественником предоставленная законом возможность получить однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства в льготном порядке, то есть без торгов.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.10.2008 на основании договора N 1776-08 аренды земельного участка (л.д. 100-103) ООО "Стройсервис" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020104:7, общей площадью 4 229 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом. Срок действия договора аренды: до 08.09.2011.

31.05.2013 указанный земельный участок на основании договора аренды земельного участка N 534-13 (л.д. 109-112) был вновь предоставлен ООО "Стройсервис" для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на срок до 29.12.2015.

Как указывают стороны, 12.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 534-13 были переданы ООО "Стройсервис" в пользу ООО "Дом мой".

01.06.2016 между Управлением (арендодатель) и ООО "Дом мой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 521-16(л.д.118-121), согласно п.1.1 которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020104:7, расположенный по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом (для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020104:17), общей площадью 4 229 кв.м. на срок до 01.01.2019.

21.06.2017 между ООО "Дом мой" и ООО "ТД "Ашинская сталь" заключен договор N 1 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 521-16 от 01.06.2016 (л.д.43-45), согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка N521-16 от 01.06.2016 с 04.07.2017 переданы ООО "ТД "Ашинская сталь".

16.10.2017 между Управлением и ООО "ТД "Ашинская сталь" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 521-16 от 01.06.2016, согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка N 521-16 от 01.06.2016 переданы от ООО "Дом мой" к ООО "ТД "Ашинская сталь" с 04.07.2017 (л.д. 46).

Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, с учетом указанных выше обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что право однократного заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства ранее уже было реализовано ООО "Дом мой".

ООО "Дом мой" реализовало предоставленную возможность однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства в льготном порядке при обращении в административный орган с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 534-13 от 31.05.2013 для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом, на основании которого 01.06.2016 ООО "Дом мой" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 2:55:020104:7, расположенный по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом (для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020104:17), общей площадью 4 229 кв.м. на срок до 01.01.2019 (л.д. 118-121).

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации на срок до трех лет, может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21 уже была однократно предоставлена ООО "Дом мой" (правопредшественнику заявителя) для завершения строительства сроком на три года, правовых оснований для предоставления заявителю - ООО "ТД "Ашинская сталь" в аренду указанного земельного участка на новый срок без проведения торгов не имеется.

Следовательно, отказ Управления в предоставлении ООО "ТД "Ашинская сталь" в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7, общей площадью 4 229 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Малой Гражданской и переулком Делегатским, для завершения строительства на новый срок без проведения торгов, выраженный в письме от 14.04.2020 N 8411, является законным и обоснованным.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с чем, требования заявителя о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 14.04.2020 N 8411 и об обязании Администрации в лице Управления заключить с ООО "ТД "Ашинская сталь" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7, общей площадью 4 229 кв.м., расположенного по адресу: Октябрьский район город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Малой Гражданской и переулком Делегатским, для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на новый срок без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года, удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя о том, что 30.06.2017 за ООО "ТД "Ашинская сталь" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 4902,1 кв.м., степенью готовности 20%, с кадастровым номером 02:55:020104:17, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.09.2018 (л.д.63-65), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока договора аренды, то уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Утверждение ООО "ТД "Ашинская сталь" о том, что заявитель добросовестно исполняет все обязанности арендатора и использует земельный участок на назначению, во внимание коллегией не принимается, так как оценка действий сторон, добросовестных или недобросовестных с целью применения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела, не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4, подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельное законодательство не допускает возможность оценки добросовестности поведения сторон в качестве основания для продления аренды без торгов.

Таким образом, для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, добросовестность арендатора не является основанием для продления договора аренды земельного участка.

Ссылка ООО "ТД "Ашинская сталь" на обоснованное применение судом первой инстанции положений ст. 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается судебной коллегией несостоятельной, так как нормы Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться в случае, если спорные взаимоотношения прямо не урегулированы нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя об обязанности Управления продлить договор аренды в связи с установлением публичного сервитута спорного земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен решением органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Пунктом 1 части 4 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты.

Однако установление публичного сервитута в отношении спорного земельного участка заявителем в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами не подтверждено, соответствующее решение органа местного самоуправления не представлено.

Представленные в материалы дела заявителем соглашения с МУП "Спецавтохозяйство по уборке города" об установлении сервитута земельного участка от 28.11.2019 (л.д. 70-72), от 29.11.2018 (л.д. 73-75) для обеспечения права ограниченного пользования земельным участком с целью проезда автотранспортных средств (уборочной техники) МУП "Спецавтохозяйство по уборке города" через территорию ООО "ТД "Ашинская сталь", со стороны заявителя не подписаны.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следовало отказать на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (части 2, 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по исковому заявлению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2020 по делу N А07-13092/2020 отменить.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ашинская сталь" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова