Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2021 г. N 10АП-17849/20 по делу N А41-105286/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2021 г. N Ф05-13820/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

25 февраля 2021 г.

Дело N А41-105286/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Воскресенск Московской области: Хозяинова Е.Ю., по доверенности от 21.09.2020;

от ИП Гасанова Вагифа Исы-оглы: Купалев Ю.В., по доверенности от 21.09.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от ПАО "МОЭСК": не явились, извещены;

от Маркова А.С.: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Воскресенск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2020 года по делу N А41-105286/19 по исковому заявлению ИП Гасанова Вагифа Исы-оглы к Администрации городского округа Воскресенск Московской области о взыскании, по встречному иску Администрации городского округа Воскресенск Московской области ИП Гасанову Вагифу Исы-оглы о взыскании, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, ПАО "МОЭСК", Марков А.С.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гасанов Вагиф Иса-оглы обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Воскресенск Московской области с иском о взыскании суммы переплаты (ущерба) по ранее зачисленным арендным платежам по договору аренды земельного участка от 25.07.2017 г. N 1543/Торги за период с 25 июля 2017 г. по март 2019 г. включительно в размере 979413 руб. 91 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 588 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Администрация го Воскресенск обратилась в Арбитражный суд Московской области с встречным иском к ИП Гасанову В.И. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 1543/Торги от 25.07.2017: по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 309095,12 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.06.2019 по 13.02.2020 в размере 30446,27 руб., всего 339541,39 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле приняли участие Марков А.С., Минмособлимущество и ПАО "МОЭСК".

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2020 года по делу N А41-105286/19 исковые требования ИП Гасанова Вагифа Исы-оглы удовлетворены, в удовлетворение встречных исковых требований Администрации городского округа Воскресенск Московской области отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация городского округа Воскресенск Московской области обжаловала его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель предпринимателя против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 25.05.2017 между Администрацией Воскресенского района (арендодатель) и ИП Гасанов В.И. (арендатор) заключен договор аренды N 1543/Торги (далее - договор, л.д. 48).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 600 кв. м, категория "земли населенных пунктов", с КН 50:29:0030605:1790, расположенный по адресу Московская область Воскресенский район д. Маришкино ул. Строителей, прилегающий к д. 1, с разрешенным использованием "для строительства магазина".

Срок договора установлен п. 2.1 на 10 лет.

В разделе 3 договора предусмотрены размер и условия внесения арендной платы.

Согласно п. 3.1, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Протоколом о результатах торгов 13.07.2017 N АЗ-ВОС\17-446 в размере 569907,66 руб. Арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения максимального размера уровня инфляции в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор (п. 3.5).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 25.05.2017 без претензий к участку со стороны арендатора (л.д. 52).

Как поясняет истец (арендатор) с 2019 года размер арендной платы составил 618190,24 руб. в год.

Всего за период с момента заключения договора аренды по март 2019 арендатором перечислены арендные платежи на общую сумму 979 413,91 руб.

Между тем, указанный земельный участок не использовался и не мог использоваться им по целевому назначению, в связи с наличием обременений, не оговоренных в договоре аренды.

В п. 1.3 договора указаны ограничения земельного участка:

- в его границах проходит трубопровод Ду100 с охранной зоной сети водоснабжения, принадлежащей ЗАО "Аквасток".

Однако, после заключения договора аренды арендатором в ходе проведения подготовительных работ по строительству магазина (проведение топографической съемки, геологических изысканий, проектных работ по подготовке Схемы планировочной организации участка, Стройгенплана) выявлено, что:

- на участка расположены три канализационных колодца с трубопроводом, которые обслуживают соседний жилой дом N 1 по ул. Строителей д. Маришкино, принадлежащий Маркову А.С.; арендованный участок пересекает трубопровод Ду57 сети водоснабжения жилого дома N 1 по ул. Строителей принадлежащий Маркову А.С.; часть проектируемого здания магазина попадает в охранную зону электрической сети ВЛ-10кВ принадлежащей ОАО "МОЭСК".

Указанные обстоятельства выявлены как самим арендатором, так и в рамках судебных дел N 2-1252/18 по иску о признании недействительными в части результатов межевания земельного участка с КН 50:29:0030605:1790, по которому вынесено решение об уточнении границ участка с уменьшением его площади до 584 кв. м, и, как полагает истец, администрация об этом знала, но не внесла соответствующих изменений в аукционную документацию.

Переговоры предпринимателя как с Марковым А.С., так и с арендодателем, не привели к результатам, а иск Гасанова В.И. в суд о согласовании проекта выноса водопровода и канализационных колодцев оставлен без удовлетворения.

Таким образом, истец считает, что он не мог и не может использовать земельный участок по целевому назначению, просит применить нормы ст. ст. 611, 612 ГК РФ и возвратить ему уплаченные арендные платежи.

Администрация во встречном иске просит взыскать с ИП Гасанова В.И. задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 и начисленные на них в порядке п. 5.2 договора аренды пени, представила претензию от 23.10.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Частью 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно частям 1, 4 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно ч. 3 и ч. 4 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Как следует из рассматриваемого договора аренды от 25.07.2017 N 1542/Торги, ответчиком в аренду истцу предоставлен земельный участок с КН 50:29:0030605:1790 площадью 600 кв. м по адресу Воскресенский район д. Маришкино ул. Строителей, прилегающий к д. 1, категория "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для строительства магазина" (п. 1.1 договора).

Участок предоставлен на основании Протокола о результатах аукциона от 13.07.2017 N АЗ-ВОС/17-446.

В п. 1.3 договора содержится информация об ограничениях (обременениях) участка: в границах участка проходит водопровод 100 мм с охранной зоной по 5 м по обе стороны от крайних линий трубопровода.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с КН 50:29:0030605:1790, участок имеет категорию "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования участка установлен "для строительства магазина". Границы участка установлены, площадь участка 600 кв. м.

В 2017 году истцом получены Градостроительный план земельного участка N RU50514104-МSК004941 (л.д. 86), технические условия на газоснабжение, водоснабжение, водоотведение объекта капитального строительства (магазин) на земельном участке с КН 50:29:0030605:1790 (л.д. 92-93).

В ходе проведения работ по освоению земельного участка арендатор установил, что: арендованный им участок является смежным по отношению к земельному участку с КН 50:29:0030605:423, принадлежащему Маркову А.С., участки разделены забором; на участке расположены три канализационных колодца с трубопроводом и трубопровод сети водоснабжения, которые обслуживают жилой дом, расположенный на участке с КН 50:29:0030605:423, т.е. на участке находятся объекты, принадлежащие другому лицу.

В 2018 году предприниматель обратился к Администрации Воскресенского района с иском об установлении смежной границы между земельными участками с КН 50:29:0030605:1790 и 50:29:0030605:423. По результатам проведенной экспертизы установлено частичное несоответствие данных о местоположении границ участка с КН 50:29:0030605:1790 результатам натурных измерений, расхождение в местоположении поворотных точек превышает среднюю квадратическую погрешность определения координат характерных точек границ участка, пересечение составляет 0,16-0,64-м; в границы участка с КН 50:29:0030605:1790 попадает канализация лит. Ка, право собственности на которую признано за Марковой Л.П. (наследодатель Маркова А.С.). Судом сделан вывод, что имеет место реестровая ошибка, а именно, земельный участок с КН 50:29:0030605:1790 сформирован без учета площадных характеристик участка с КН 50:29:0030605:423 и за счет его площади.

В результате рассмотрения указанного дела Воскресенский городской суд 13.09.2018 вынес решение по делу N 2-1313/18 об установлении смежной границы между земельными участками с КН 50:29:0030605:1790 и 50:29:0030605:423 в соответствии с заключением эксперта и определенными в нем координатами. Решение оставлено без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19.12.2018 по делу N 33-37848/18.

Решением Воскресенского городского суда от 19.09.2019 по делу N 2-1275/2019, оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.01.2020 по делу N 33-3430/2020 удовлетворен иск Маркова А.С. об установлении сервитута на земельный участок с КН 50:29:0030605:1790 для обеспечения эксплуатации водоснабжения и наружной канализации к жилому дому, принадлежащему Маркову А.С. расположенному на земельном участке с КН 50:29:0030605:423.

В 2019 году Марков А.С. обратился в Воскресенский городской суд с иском к Администрации Воскресенского района, Гасанову В.И. о признании недействительными результатов аукциона и договора аренды земельного участка с КН 50:29:0030605:1790. В обоснование иска Марков А.С. указал, что торги проведены и договор аренды заключен в отношении земельного участка, частично занятого имуществом другого лица, чем нарушены его права и законные интересы, а также нормы права.

Решением Воскресенского городского суда от 06.09.2019 по делу N 2-1723/2019 отказано в удовлетворении иска о признании недействительными результатов аукциона на право заключение договора аренды земельного участка с КН 50:29:0030605:1790 в связи с отсутствием законных оснований и договора аренды N 1543/Торги от 25.07.2017 в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, договор аренды земельного участка с КН 50:29:0030605:1790 недействительным не признан, не расторгнут и является действующим.

Между тем, в связи с невозможностью использовать земельный участок в той площади и границах, которые предоставлены по результатам аукциона и отражены в аукционной документации, договоре аренды и сведениях ЕГРН, арендатор полагает, что размер арендной платы за участок подлежит уменьшению в соответствии со ст. 612 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не обращался за расторжением договора аренды, принял его условия, подписав договор, обязан выполнять его надлежащим образом, суд находит несостоятельными, поскольку закон предусматривает право арендатора на уменьшение арендной платы при наличии для этого оснований.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для уменьшения арендных платежей, учитывая, что предоставленный в аренду земельный участок не соответствует информации о нем, изложенной в аукционной документации, договоре аренды и выписке ЕГРН.

В указанных документах отсутствуют сведения об обременениях земельного участка объектами, принадлежащими другому лицу.

Факт нахождения на участке истца объектов имущества, принадлежащих третьему лицу, установлен вступившими в законную силу судебными актами, которыми уточнены границы и уменьшена площадь арендованного участка, кроме того, установлен сервитут, прохождение которого делит оставшийся после уточнения границ земельный участок площадью 584 кв. м практически пополам.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Пункт 3 статьи 1103 ГК РФ предусматривает, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре, и факт не извещения арендатора о невозможности использования им всей площади арендованного земельного участка под цели строительства, суд считает, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем надлежащим образом не исполнена.

Истец был лишен права пользоваться предоставленным земельным участком для строительства магазина в соответствии с согласованными предельными параметрами согласно заключению N 31Исх-5538/Т-21 от 26.01.2017 (коэффициент застройки участка площадью 600 кв. м = 49% - 1 этаж), в то время как судебными актами установлен факт неиспользования истцом части участка площадью 16 кв. м, что составляет более 10% площади участка.

Как полагает истец, вышеприведенные ограничения на земельный участок не позволяют ему реализовать цель приобретения всего земельного участка в аренду (размещение магазина). В связи с изложенным, истец полагает, что на стороне Администрации возникло неосновательное обогащение.

Расчет неосновательного обогащения Администрацией не оспорен, контррасчет не представлен.

Наличия задолженности по арендным платежам, с учетом их уменьшения, не имеется, соответственно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18.09.2020 по делу N А41-105286/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова