Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 16АП-328/21 по делу N А63-18712/2019

г. Ессентуки

26 февраля 2021 г.

Дело N А63-18712/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей Белова Д.А. и Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.12.2020 по делу N А63-18712/2019, при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края - Горбачевой Н.Н. (доверенность от 18.01.2021), индивидуального предпринимателя Майдибор Н.П. (лично), представителя прокуратуры Ставропольского края - Свиридовой О.А. (после перерыва; служебное удостоверение N 267610) в отсутствие представителей иных лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Майдибор Надежда Петровна (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к главе города Михайловска Серову Игорю Владимировичу, прокуратуре Шпаковского района Ставропольского края, прокуратуре Ставропольского края, администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее - администрация) со следующими требованиями:

- о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 (зарегистрированного 23.09.2016) с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разращенного использования "под производственную базу", адрес: г. Михайловск, ул. Коллективная, 1;

- о применении последствий недействительности (ничтожности) договора: об обязании администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края возвратить индивидуальному предпринимателю Майдибор Надежде Петровне денежные средства в размере 87 146,61 рубль, уплаченных по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 на основании платежных поручений N 17 от 21.06.2016, N 39 от 15.12.2016, N 16 от 15.03.2017, N 24 от 15.06.2017; о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 в виде договора аренда от 07.07.2016 N 38, зарегистрированного за номером 26- 26/033-26/001/203/2016-5937/1 от 23.09.2016; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи, внесенной на основании договора аренды от 07.07.2016 N 38, о регистрации права аренды ИП Майдибор Н.П. на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разрешенного использования "под производственную базу", адрес: г. Михайловск, ул. Коллективная, 1 (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ставропольагропромснаб", акционерное общество "Агростройресурс", индивидуальный предприниматель Алебович Владимир Борисович.

Решением от 18.12.2020 иск предпринимателя удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов администрация указывает, что предприниматель имел возможность оценить обстоятельства, на которые ссылается в исковом заявлении, до участия в аукционе и подписания договора аренды земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу прокуратура просила решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, предприниматель возражала против доводов апелляционной жалобы. Представитель прокуратуры Ставропольского края поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 26.01.2021 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 16.02.2021 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.02.2021.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.06.2016 предпринимателем подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1210 кв.м, с видом разрешенного использования "Под производственную базу", расположенного по адресу: г. Михайловск, ул. Коллективная, 1.

На основании протокола от 28.06.2016 N 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией г. Михайловска и предпринимателем заключен договор аренды от 07.07.2016 N 38 земельного участка, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а Майдибор Н.П. приняла в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разрешенного использования "Под производственную базу", расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, г. Михайловск, ул. Коллективная, 1 (далее - договор).

Согласно пункту 1.2 договора на участке капитальные объекты недвижимости и инженерные коммуникации отсутствуют.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды на десять лет с 07.07.2016 по 06.07.2026.

Договор зарегистрирован 23.09.2016.

Как установлено судом на момент заключения договора аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 зарегистрированных обременении в отношении земельного участка не имелось, доказательств обратного сторонами не представлено.

По акту приема-передачи от 07.07.2016 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 передан администрацией предпринимателю.

Полагая, что администрация представила заведомо непригодный для целевого использования земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Суд, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (часть 1 статьи 447 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом

В п. 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок; если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - постановление Пленума N 50) выражен правовой подход, согласно которому нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 ГК РФ.

Из письма прокуратуры Шпаковского района от 08.10.2020 N 688-ж-2020 (ответ на обращение Майдибор Н.П. от 09.09.2020) следует, что предприниматель до участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка совместно со специалистом МКУ "КУМИЗО г. Михайловска" выезжали на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 с целью его осмотра. По результатам осмотра земельного участка от Майдибор Н.П. претензии по вопросу его качества в администрацию г. Михайловска не поступали. На момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 2016 году и по настоящее время доступ на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 через смежные земельные участки сохранен, однако доказательства в материалы дела не представлены.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой Шпаковского района, установлено обратное. ООО "Ставропольагропромснаб" использует часть спорного земельного участка с кадастровым номером 26:11:0200118:22, при этом указанное общество в администрацию г. Михайловска с заявлением о заключении публичного сервитута на спорный земельный участок не обращалось. По фактам выявленных нарушений прокуратурой Шпаковского района подготовлен проект постановления о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.1 КоАП РФ в отношении должностного лица - директора ООО "Ставропольагропромснаб".

С целью установления законности использования земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами 26:11:020118:22, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:102 прокуратурой Шпаковского района с привлечением специалистов администрации г. Михайловска проведена выездная проверка.

По результатам которой установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 не огорожен, на нем отсутствуют объекты капитального строительства; на момент осмотра на нем расположена клумба, на которой растут деревья в количестве 3 штук.

Согласно заключению инженера-геодезиста ООО "Шпаковский гипрозем" проезд (проход) к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 возможен через земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:101, 26:11:020118:36.

Обеспечение доступа к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 посредством земель общего пользования с улицы Коллективная отсутствует.

С северо-восточной стороны имеется бетонное сооружение (ступеньки) и сооружение (металлическая конструкция/навес), часть которого расположена на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:22, основная часть сооружений расположена на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:103.

На земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:103 расположены здания (складские помещения, административные здания, производственная база). На участке с кадастровым номером 26:11:020118:102 расположено здание (склад). Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законном порядке.

Между участками с кадастровыми номерами 26:11:020118:103, 26:11:020118:102, 26:11:020118:22, участки и объекты капитального строительства не расположены.

Следовательно, оснований для прокурорского реагирования не имеется.

В рамках дела N А63-15032/2019 установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора.

Спорный земельный участок представляет собой часть бывшей единой территории производственной базы Межрайонного ремонтно-технического предприятия "Пелагиадремтехпред" (государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования N 229).

Из данных публичной кадастровой карты, заключения ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" от 12.03.2020, видео и фотосъемки, представленных сторонами, а также их пояснений и пояснений третьего лица ООО "СтавропольАгроПромСнаб" следует, что спорный земельный участок не примыкает к территориям общего пользования, доступ (подъезд) к нему осуществляется через соседние земельные участки: с кадастровыми номерами 26:11:020118:21 и 26:11:020118:101.

Сам спорный участок практически полностью заасфальтирован и его значительная часть использовалась ранее и продолжает использоваться для проезда к другим земельным участкам: с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19.

Согласно выпискам из ЕГРН собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19 является ООО "СтавропольАгроПромСнаб", собственником земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:101 - индивидуальный предприниматель Алебович В.Б.

При этом в пункте 1.3 договора указано, что ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют.

В графе "кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных сервитутами с содержанием прав ограниченного ими пользования Арендатора" (пункт 1.4 договора) указано: "нет".

Судом установлено, что спорный земельный участок ранее находился в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" (запись о государственной регистрации права от 01.10.2001 N 26-01/11-5/2001-229).

В соответствии с решением Совета директоров ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" от 22.02.2010 о переоформлении земельного участка на право аренды сроком на 5 лет в связи с отсутствием на нем объектов недвижимости на основании обращения ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" постановлением администрации города Михайловска от 03.03.2010 N 510 право постоянного (бессрочного) пользования прекращено, запись о регистрации указанного права погашена 29.03.2010.

По договору N 879 от 26.05.2010 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 предоставлен в аренду ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" сроком по 25.05.2015. Договор зарегистрирован 22.07.2010.

25 июня 2015 года ООО "СтавропольАгроПромСнаб" обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г. Михайловска с заявлением, в котором просило погасить запись в ЕГРП, в связи с истечением срока аренды земельного участка.

Запись о регистрации договора аренды от 26.05.2010 N 879 с ОАО "СтавропольАгроПромСнаб" погашена на основании заявления администрации от 13.07.2015.

Администрацией организован аукцион по продаже права аренды на спорный земельный участок, по итогам которого заключен спорный договор с индивидуальным предпринимателем Майдтбор Н.П.

Несмотря на погашение записи о договоре аренды от 26.05.2010 N 879 доказательств возврата земельного участка арендодателю по этому договору (администрации) не представлено.

Из фотоматериалов видно, что фактически при въезде на спорный земельный участок установлены ворота, на которых имеется "План-схема движения транспортных средств по территории ООО "СтавропольАгроПромСнаб", утвержденный директором названного юридического лица. На указанном Плане-схеме территория спорного земельного участка отражена в составе общего массива территории ООО "СтавропольАгроПромСнаб" вместе с территорией участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19, принадлежащих ООО "СтавропольАгроПромСнаб".

В ходе судебного разбирательства проведен осмотр спорного земельного участка, которым установлено наличие на нем инженерных коммуникаций, а также части здания (ступеньки здания, расположенного на соседнем земельном участке).

Данные обстоятельства не соответствуют требованиям пункт 12.35 (таблица 15) "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и свидетельствуют о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Судом принята во внимание позиция суда округа, изложенная в постановлении от 28.06.2018 по делу N А53-30576/2016.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, сделал правомерный вывод о том, что администрацией не выполнена надлежащим образом обязанность по предоставлению спорного земельного участка предпринимателю.

Следовательно, требования о признании незаконным недействительным (ничтожным) договора аренды от 07.07.2016 N 38 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судом установлено отсутствие свободного доступа на земельный участок, что в данном случае полностью исключает возможность использования участка (учитывая его назначение), в свою очередь, исходя из принципа соразмерности уменьшения арендной платы (абзац 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ), означает полное исключение обязанности по ее внесению.

Исходя из вышеизложенного в качестве последствий недействительности (ничтожной) сделки требования предпринимателя о возврате уплаченных по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 N 38 денежные средства в размере 87 146,61 рубля, подлежат удовлетворению.

Ссылки подателя жалобы на сведения публичной кадастровой карты в обоснование доводов апелляционной жалобы, коллегией не принимаются, поскольку указанная информация предназначена исключительно для некоммерческого использования и носит ознакомительный характер.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.12.2020 по делу N А63-18712/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников Д.А. Белов