Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. N 09АП-810/21 по делу N А40-9127/2020

г. Москва

24 февраля 2021 г.

Дело N А40-9127/20

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Р.Г. Нагаева,

судей А.Н. Григорьева, В.С. Гарипова

при ведении протокола секретарем судебного заседания Я.А. Алибековым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ахмедовой С.Ю. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2020 г. по делу N А40-9127/20 вынесенное судьей Пахомовым Е. А. об отказе Ахмедовой Светлане Юрьевне в удовлетворении требования о включении требований в реестр требований кредиторов ООО "Хлебозавод N 6" в размере 31 831 130,10 руб.,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Активити" - Арабова Т.Ф. дов от 04.02.21

от ООО "РЕМА" - Бондарева П.М. дов от 02.03.2020

к/у ООО "Хлебозавод N 6" - Кузмин И.А. лично

от Ахмедовой С.Ю. - Балашов С.А. дов от 15.06.2020

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2020 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Хлебозавод N 6" (ОГРН 1147746010477 ИНН 7704854386) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден член МСО ПАУ Кузьмин Игорь Анатольевич (адрес для направления корреспонденции: 115093, г. Москва, а/я 104). Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 46(6767) от 14.03.2020.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2020 г. по делу N А40-9127/20 вынесенное судьей Пахомовым Е. А. об отказе Ахмедовой Светлане Юрьевне в удовлетворении требования о включении требований в реестр требований кредиторов ООО "Хлебозавод N 6" в размере 31 831 130,10 руб. Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции, Ахмедова С.Ю. обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемый судебный акт. В суд апелляционной инстанции поступили отзывы ООО "РЕМА", конкурсного управляющего ООО "Хлебозавод N 6" на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Ахмедовой С.Ю. поддерживал доводы апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в ней, просил отменить судебный акт. Представители ООО "РЕМА", ООО "Активити" и конкурсный управляющий ООО "Хлебозавод N 6" возражали на доводы апелляционной жалобы, указывали на ее необоснованность. Просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного определения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 15.06.2020 в Арбитражный суд г. Москвы поступило заявление Ахмедовой Светланы Юрьевны (далее - кредитор) о включении в реестр требований кредиторов ООО "Хлебозавод N 6" (далее - должник) требования в размере 31 831 130,10 руб. При предъявлении требования кредитором изначально было заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника.

24.11.2020 г. представитель Ахмедовой С.Ю. в судебном заседании в суд первой инстанции заявил об отказе от ходатайства о восстановлении срока на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника, просил рассмотреть требование после введения судом процедуры банкротства, следующей за процедурой наблюдения в отношении должника.

Судом первой инстанции, рассмотрев ходатайство Ахмедовой С.Ю. об отказе от заявления о восстановлении срока на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника, определено отсутствие оснований для его удовлетворения, при таких обстоятельствах восстановлен кредитору срок на предъявление требования и рассмотрено заявление Ахмедовой С.Ю. по существу.

Из материалов дела усматривается, что между кредитором и Должником заключены три договора купли-продажи недвижимости:

1. N ХЗ6-444-ДКП от 15.09.2016 - о приобретении квартиры площадью 492,4 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Ефремова, д. 19, корп. 3, этаж 3, кв. N 8;

2. N ХЗ6-451-ДКП от 15.09.2016 - о приобретении четырех машино-мест NN 244, 449, 455, 456 по адресу: г. Москва, ул. Ефремова, д. 19, корп. 1;

3. N ХЗ6-452-ДКП от 15.09.2016 - о приобретении кладового помещения площадью 18,5 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Ефремова, д. 19, корп. 3 (далее также - Договоры купли продажи).

Кредитором по трем Договорам купли-продажи было выплачено 381 137 323,26 руб. Акты приема-передачи подписаны между сторонами 26.10.2016 (квартира), 26.10.2016 (четыре машино-места) и 25.10.2016 (кладовое помещение).

За кредитором зарегистрировано право собственности на все купленные объекты:

- 20.10.2016 в отношении квартиры, запись регистрации N 77-77/007-- 77/007/010/2016-1882/2;

- 17.11.2016 в отношении четырех машино-мест, записи регистрации N N 77-- 77/007-77/007/011/2016-1443/2, 77-77/007-77/007/011/2016-1444/2, 77-77/007-77/007/011/2016- 1445/2, 77-77/007-77/007/011/2016-1446/2;

- 21.11.2016 в отношении кладового помещения, запись регистрации N 77-77/007-- 77/007/011/2016-1693/2.

Судом первой инстанции установлено, что к моменту заключения договора купли-продажи жилой комплекс, в котором находится приобретенный кредитором объект недвижимости, был построен. Разрешением Мосгосстройнадзора от 05.03.2015 жилой комплекс введен в эксплуатацию. Таким образом, судом первой инстанции определено, что кредитором были приобретены готовые (построенные) объекты недвижимости.

Согласно пункту 6.1.3. Договора купли-продажи между кредитором и должником предусмотрен порядок действий при обнаружении недостатков недвижимого имущества после его получения по акту приема-передачи, в соответствии с которыми, покупатель обязан в течение не более чем 3 рабочих дней, с момента обнаружения недостатков, обратиться к продавцу с письменной претензией с перечнем недостатков.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам между сторонами 12.06.2017 г. года был подписан акт о приеме квартиры, которым стороны подтвердили, что техническое состояние квартиры соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, проектно-техническим условиям и условиям договора, отвечает санитарным, противопожарным и другим нормам. Квартира передана покупателю без дефектов и недостатков, находится в состоянии, отвечающем ее функциональному назначению, а также квартира соответствует общим техническим характеристикам (состоянию), предусмотренным приложением N 3 к договору. Покупатель претензий к качеству недвижимого имущества и к продавцу не имеет. Расчет между сторонами договора в отношении объекта купли-продажи был произведен в полном объеме, что подтверждено документально. Также материалами дела подтверждено, что до подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов должника в Арбитражный суд кредитор ни разу не обращался к Должнику по поводу недостатков приобретенной недвижимости.

В подтверждение наличия нереализованных проектных решений кредитор ссылается на проектную декларацию в отношении жилого комплекса Knightsbridge Private Park и на рекламный буклет.

Ссылка кредитора на проектную декларацию строительства жилого комплекса в обоснование довода о предоставлении недостоверной информации о приобретаемом товаре, в части общедомовой собственности верно определена судом первой инстанции несостоятельной, поскольку проектная декларация - это специальный документ, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данная декларация имеет правовое значение лишь для участников долевого строительства. Кредитор же не является участником долевого строительства, поскольку он приобрел объекты недвижимости по договорам купли-продажи.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что должник не брал на себя обязательства перед заявителем относительно проектных решений по общедомовому имуществу, которые указаны в представленном заявителем буклете. Объем обязательств должника определен только договором купли-продажи. Кредитором не доказан факт предоставления ему должником буклета в отношении жилого комплекса при заключении договора купли-продажи.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, установленные Ахмедовой С.Ю. отсутствующие проектные решения, которые квалифицируются как недостатки мест общего пользования, имеют явный характер, а не скрытый. Кредитор приобрел у ООО "Хлебозавод N 6" готовый (построенный) объект недвижимости, которые он имел возможность обследовать как перед покупкой, так и перед приемкой. Интерьеры, фасад здания, лифтовые кабины могут быть осмотрены покупателем на предмет соответствия его ожиданиям, для этого не требуются специальные познания.

Согласно заключению специалиста АНО НИЛСЭ "Перитус (Эксперт)" N 187- 09/19 от 04.09.2019, строительные и отделочные работы в местах общего пользования и на прилегающих к ним территориях завершены в полном объеме, все работы выполнены в соответствии с проектной и рабочей документацией. Указанное заключение было представлено должником из материалов дела Замоскворецкого районного суда г. Москвы и исследовалось судом наравне с остальными представленными в материалы дела доказательствами.

Представленное кредитором заключение специалиста ООО "Открытые книги" об оценке стоимости снижения покупной цены квартиры в результате нереализации заявленных проектных решений по своей сути является отчетом об оценке, а не строительно-технической экспертизой. Должником в материалы дела представлена рецензия на заключение специалиста ООО "Открытые книги", согласно которому в заключении специалиста ООО "Открытые книги" ошибочно утверждается о нереализации заявленных проектных решений.

Также, в обоснование своих требований об уменьшении покупной цены приобретенных объектов недвижимости, кредитор ссылается на то, что должник передал объекты с существенными недостатками. Правовым основанием требования об уменьшении покупной цены является пункт 4 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей).

По смыслу статьи 18 Закона о защите прав потребителей", покупатель имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, если он введен в заблуждение относительно качественных характеристик приобретенного товара или при обнаружении в товаре недостатков.

Судом первой инстанции установлено, что кредитор на момент покупки был осведомлен о состоянии, технических характеристиках объектов, полученных по договору, а также об их соответствии всем законодательным, санитарным, противопожарным и другим нормам и условиям. При этом судом первой инстанции определено, что на момент передачи объектов недвижимости должником, у кредитора не было каких-либо претензий к качеству принимаемого товара, что зафиксировано в подписанных с обеих сторон актах приема-передачи. В отношении качества передаваемого объекта недостатки кредитором не заявлены.

Таким образом, все изложенные в заявлении претензии касаются общедомового имущества, то есть имущества, находящего в общей долевой собственности жильцов дома на основании статьи 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Однако в случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе покупатель лишен возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать иной способ защиты права - например, потребовать устранения недостатков. Учитывая, что в соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, покупатель не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с якобы имеющимися недостатками общедомового имущества, поскольку иные собственники могут выбрать иной способ защиты права - например, потребовать устранения недостатков.

Судом первой инстанции обоснованно отказано по ходатайству кредитора о назначении судебной экспертизы для определения стоимости снижения покупной цены приобретенного имущества.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как было указано ранее, в материалы дела кредитором представлено заключение специалиста ООО "Открытые книги" об оценке стоимости снижения покупной цены квартиры, а должником представлена рецензия на указанное заключение специалиста. Представленная должником рецензия порочит заключение специалиста ООО "Открытые книги", не создавая при этом процессуальную конкуренцию представленному доказательству. Так, рецензия на заключение не может расцениваться судом как самостоятельное заключение специалиста. Таким образом, должником конкурирующих возражений в виде другого экспертного заключения или отчета в материалы дела не представлено.

Ввиду изложенного, судом правомерно определено отсутствие оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для назначения судебной экспертизы. Кроме того, ходатайство о назначении судебной экспертизы заявило лицо, которое в материалы дела уже представило экспертное заключение ООО "Открытые книги", тем самым выражая недоверие выводам, к которым пришел специалист ООО "Открытые книги", при этом ходатайство об исключения указанного заключения из числа доказательств по делу кредитором не заявлено.

В суде первой инстанции представителем ООО "Хлебозавод N 6" было заявлено ходатайство о распределении понесенных должником при рассмотрении дела расходов, по оплате услуг представителя в размере 500 000 руб. Судом первой инстанции отказано в удовлетворения указанного заявления по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как усматривается из материалов дела, между должником и Адвокатским бюро "Бартолиус" заключено соглашение об оказании юридической помощи от 23.06.2020 на представление интересов должника при рассмотрении в арбитражных судах требований Ахмедовой С.Ю. о включении в реестр требований кредиторов должника в рамках настоящего дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4.1.1 соглашения 23.06.2020 должником произведена оплата юридических услуг за представление интересов доверителя в суде первой инстанции в размере 500 000 руб., что подтверждает платежное поручение N 280. Факт оказания услуг по соглашению (пункт 1.1) материалами дела подтвержден: представители должника участвовали в судебных заседаниях, представляли позицию по делу.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Факт несения расходов и их связь между должником и настоящим обособленным спором материалами дела установлена и подтверждена документально. Должником в материалы дела представлен акт об оказанной юридической помощи, отчет об оказанной юридической помощи.

Судом первой инстанции определено, что доводы Ахмедовой С.Ю. о ничтожности Соглашения об оказании юридических услуг вследствие аффилированности должника и АБ "Бартолиус" не основаны на нормах действующего законодательства, доказательства причинения вреда со стороны представителей должнику и/или его кредиторам Ахмедовой С.Ю. в материалы дела не представлены. Напротив, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие какой-либо отсутствие подконтрольности должника АБ "Бартолиус", в частности Перегудову И.В., бывшим партнером Адвокатского бюро "Бартолиус" и бывшим генеральным директором должника. Сохранение деловых отношений между Перегудовым И.В. и адвокатским бюро объясняет привлечение бюро для оказания юридической помощи должнику по настоящему делу. При этом оказание юридической помощи не делает Адвокатским бюро "Бартолиус" лицом, контролирующим должника.

Судом первой инстанции также определено отсутствие подконтрольности должника Кузьминой Н.Б., которая в прошлом являлась косвенным участником должника (в ООО "Мито Ост", владевшем 99,99 % уставного капитала должника, Кузьминой Н.Б. принадлежало 49%) до продажи доли третьему лицу. Впоследствии ООО "Мито Ост" перестало быть участником должника, в настоящее время 100 % долей должника принадлежит ООО "Активити". Таким образом, Кузьмина Н.Б. не контролирует должника и не имеет никакого отношения к текущей деятельности должника. Тот факт, что у Кузьминой Н.Б. и аффилированных с ней лиц есть иные компании, которые они ведут хозяйственную деятельность под брендом "Реставрация Н", не свидетельствует о связи с должником. Функции технического заказчика проекта "Найтсбридж Прайвет Парк" выполняет ООО "СК Элитсрой-19", ранее называвшееся ООО "Реставрация Н". Именно поэтому это название сохранилось на официальном сайте заявителя. Однако данный факт не подтверждает, что ООО "СК Элитстрой-19" принадлежит Кузьминой Н.Б.

Вместе с тем суд первой инстанции считает обоснованными доводы Ахмедовой С.Ю. о чрезмерности заявленных расходов. Из материалов дела следует, что настоящий обособленный спор рассмотрен в трех судебных заседаниях: 30.07.2020, 12.10.2020 и 26.11.2020. Как обоснованно указывал кредитор, все представленные доказательства у заявителя имелись и существенных усилий для их сбора представители заявителя не затратили. Заявитель просит о взыскании суммы 500 000 руб. при том, что аналогичные по содержанию и форме документы им подготовлены по требования других кредиторов по аналогичным спорам. Судом первой инстанции определена разумная для взыскания сумма 50 000 руб. Оснований для взыскания заявленной ООО "Хлебозавод N 6" суммы расходов в большем размере судом первой инстанции обоснованно не усматривалось.

Доводы апелляционной жалобы Ахмедовой Светланы Юрьевны не опровергают правильность выводов суда первой инстанции по настоящему делу. Ссылка Ахмедовой С.Ю. на документы, представленные в иные судебные споры, как подтверждения того, что работы по общедомовому имуществу жилого комплекса не были завершены к моменту заключения договоров купли-продажи и продолжались долго после этого - отклоняется судом апелляционной инстанции.

На момент заключения Договоров купли-продажи с кредитором приобретаемые объекты уже были построены, жилой комплекс, в котором они расположены, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Комитета государственного строительного надзора г. Москвы (далее - Мосгосстройнадзор) на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2015 г.

Все приведенные апеллянтом договоры на проведение работ и акты к ним, датированные 2016-2019 гг. касались второй и третьей очереди строительства, а спорные объекты недвижимости входят в состав жилых корпусов, то есть первую очередь строительства, которая была введена в эксплуатацию в марте 2015 г. Очевидно, что подобного рода строительные работы (по обустройству канализации и др.) не могли проводиться по указанным договорам в отношении уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов - жилых корпусов.

Доводы апеллянта о проведении работ (даже если предположить, что они имели место в указанный период) не относимы к существу спора, поскольку отсутствует связь между производством работ на объекте и нарушением прав апеллянта. Бремя доказывания Ахмедовой С.Ю. в данном случае включает предоставление конкретных доказательств того, как производство работ затронуло его права как собственника недвижимости. Само по себе производство работ, при условии отсутствия каких-либо ограничений прав Ахмедовой С.Ю. как собственника на пользование общедомовым имуществом, коммунальными ресурсами или иных неблагоприятных последствий, свидетельствует лишь о рачительном и профессиональном отношении Застройщика к своим обязательствам перед собственниками помещений и о стремлении устранить недостатки или улучшить иным образом объект недвижимости без дополнительного отнесения расходов на Ахмедову С.Ю.

Таким образом, нарушение прав собственника помещений какими-либо работами на объекте должно носить конкретный характер. Кроме того, не доказано, что целью проведения работ была достройка введенного в эксплуатацию объекта, апеллянтом также не доказано, что он не мог полноценно пользоваться приобретенным имуществом. Материалы настоящего дела свидетельствуют об обратном: покупатели проводили ремонт в приобретенных объектах недвижимости, с жалобами к застройщику и управляющей компании не обращались, сам апеллянт до предъявления требований в рамках дела о банкротстве ни разу не обращался к Должнику по поводу недостатков приобретенной недвижимости.

Довод кредитора о выявлении нарушений Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы (далее - Мосгосстройнадзор) с конца 2019 г. по середину 2020 г., которые подтверждают обоснованность заявленных требований к Должнику, в частности нарушение сроков и порядка строительства - отклоняется судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела усматривается, что указанные проверки Мосгосстройнадзора касались только третьей очередей строительства - физкультурно-оздоровительного центра (далее - ФОК), строительство которого на момент проверок еще не было завершено. В подтверждение этого Должником представлены выдержки из актов проверок, составленных Мосгосстройнадзором (Акт N 9261/19, N 429/20). На момент проведения указанных проверок строительство жилого комплекса, в котором Ахмедова С.Ю. приобрела недвижимое имущество, было завершено (акт ввода в эксплуатацию от 05.03.2015 г.). Соответственно, Мосгосстройнадзор не проводил и не мог проводить проверки в отношении построенных объектов, подобные проверки не входят в компетенцию данного органа.

ФОК представляет собой самостоятельный объект недвижимости, не относящийся к общедолевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, на что указано в представленной апеллянтом проектной декларации (пункты 2.9 и 2.10) В договоре купли-продажи с Ахмедовой С.Ю. в пункте 1.4. также описано, какие объекты входят в состав общедомового имущества, ФОК к их числу не отнесен. Тот факт, что Мосгосстройнадзор выявил нарушения в строительстве самостоятельного объекта третьей очереди, не означает, что какие-либо нарушения имелись при строительстве жилого комплекса (первой очереди).

По мнению Ахмедовой С.Ю., что качество отделки фасадов, использованных в строительстве материалов, интерьерных решений не соответствует условиям договоров. При этом Ахмедова С.Ю. не ссылается на конкретные пункты Договоров купли-продажи, которым, по ее мнению, не соответствуют общедомовые помещения. В подтверждение наличия нереализованных проектных решений Ахмедова С.Ю. необоснованно ссылается не на договоры, а на проектную декларацию и некий рекламный буклет.

Ахмедова С.Ю. приобрела недвижимость по договорам купли-продажи, а не по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, содержание проектной декларации не определяет обязательства Должника в отношениях с кредитором. Отношения сторон не регулируются Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214).

Составление проектной декларации является одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства. Проектная декларация - это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства (статья 19 Закона N 214). Проектная декларация имеет правовое значение лишь для участников долевого строительства. Ахмедова С.Ю. не является участником долевого строительства, поскольку она приобрела объекты недвижимости по договорам купли-продажи.

Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции неправомерен вывод об отсутствии у Ахмедовой С.Ю. права ссылаться на проектную декларацию Застройщика, на информационный буклет, который выдавался Застройщиком - отклоняется судом апелляционной инстанции.

Все заверения и обязательства Должника относительно качества приобретенной недвижимости указаны в Договорах купли-продажи. Ахмедова С.Ю. приобрела готовые (построенные) объекты недвижимости, которые имела возможность обследовать как перед покупкой, так и перед приемкой. Интерьеры, фасад здания, лифтовые кабины могут быть осмотрены покупателем на предмет соответствия его ожиданиям, для этого не требуются специальные познания.

Согласно пункту 5.1.1. Договора купли-продажи от 15.09.2016 продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю по акту приема-передачи надлежащего качества, в надлежащем техническом состоянии, на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором. Сторонами согласовано, какую именно квартиру Должник обязан был передать Заявителю (площадь, расположение, кадастровый номер), согласовано техническое состояние, в котором квартира покупалась (пункт 2.8. договора, приложение N 3 к договору). Стороны не согласовывали в договоре никаких условий относительно качества отделки общедомового имущества, согласовав лишь состав этого имущества (пункты 1.4. и 2.4. Договора).

Сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Стороны в силу свободы договора вправе согласовывать дополнительные существенные условия договора. Никаких дополнительных существенных условий, касающихся отделки общедомового имущества в жилом комплексе, сторонами в Договорах купли-продажи предусмотрено не было. Вопрос о состоянии общедомового имущества не может быть предметом рассмотрением в рамках настоящего дела, поскольку данные условия не являются предметом Договоров купли-продажи между Ахмедовой С.Ю. и Должником. Те проектные решения, которые, по мнению Ахмедовой С.Ю., не были реализованы, что послужило основанием предъявленного требования, не были предусмотрены Договорами купли-продажи, что исключает возможность заявления требования об уменьшении покупной цены.

Довод апеллянта о неприменении судом первой инстанции части 2 статьи 556 ГК РФ, поскольку имеются недостатки общедомового имущества подтвержденные и описанные заключением специалиста N 017 от 12.05.2020 г. - отклоняется судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела усматривается, что Акты приема-передачи недвижимости, подписанные Ахмедовой С.Ю., содержали отметки о том, что передаваемые объекты соответствуют условиям договора, не имеют дефектов или недостатков. Договорами купли-продажи предусмотрен порядок действий при обнаружении недостатков недвижимого имущества после его получения по Акту приема-передачи: покупатель обязан в течение не более чем 3 рабочих дней с момента обнаружения недостатков обратиться к продавцу с письменной претензией с перечнем недостатков (пункт 6.1.3. Договоров купли-продажи). С момента получения недвижимого имущества Ахмедова С.Ю. ни разу не обращалась к Должнику по поводу недостатков приобретенной недвижимости.

При принятии объектов Ахмедовой С.Ю. подписан акт с формулировкой об отсутствии претензий к продавцу. Соответственно, с учетом сложившейся судебной практики, это означает необоснованность требований Ахмедовой С.Ю. о снижении покупной цены. Судебной практикой дополнительно подтверждается, что покупатель не вправе требовать уменьшения покупной цены, возмещения убытков, в том числе на основании пункта 2 статьи 556 ГК РФ, если он приобрел недвижимость с явными недостатками, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре при приемке объекта от продавца (апелляционное определение Саратовского областного суда от 06.12.2017 N 33-9173/2017, апелляционное определение Свердловского областного суда от 03.08.2016 по делу N 33-12820/2016, апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.04.2016 по делу N 33-7052/2016).

Доводы апеллянта касаются общедомового имущества, т.е. имущества, находящего в общей долевой собственности жильцов дома на основании статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ. В случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе покупатель лишен возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать иной способ защиты права - например, потребовать устранения недостатков, Учитывая, что в соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, покупатель не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с якобы имеющимися недостатками общедомового имущества. В противном случае, покупатель мог бы получить одновременно и благо в виде фактического устранения недостатков, и денежное возмещение стоимости недостатков в виде уменьшения покупной цены.

Кроме того, Ахмедова С.Ю. неверно определяет момент начала течения срока исковой давности, а также неверно отождествляет срок исковой давности и гарантийный срок.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку недостатки в недвижимом имуществе, на которые в своем заявлении ссылается кредитор, являются явными, кредитор должен был узнать о них при заключении Договоров купли-продажи, а в отношении квартиры - не позднее подписания акта-приема передачи. Спорные договоры были заключены 15.09.2016 г. Следовательно, срок исковой давности по требованиям об уменьшении покупной цены истек 15.09.2019 г. Ахмедова С.Ю. обратилась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов 15.06.2020 г., т.е. с пропуском срока исковой давности.

В связи с этим Должником правомерно и обоснованно заявлено о пропуске кредитором срока исковой давности с требованием отказать в удовлетворении заявления кредитора о включении его требований в реестр требований кредиторов Должника.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, при отсутствии в материалах апелляционной жалобы доказательств, которые могли бы поставить под сомнение правильность вывода суд первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции поступили ходатайства ООО "Хлебозавод N 6", ООО "Рема" о взыскании с Ахмедовой Светланы Юрьевны судебных расходов по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, согласно статье 106 АПК РФ относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Из содержания пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 82) следует, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ, пункты 20 и 21 Информационного письма N 82).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 N 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Согласно письму Президиума ВАС РФ от 05.12.07г. N 121 разумность расходов по оплате услуг представителей определяется судом исходя, в том числе, и из таких обстоятельств, как необходимость подготовки представителем в относительно сжатые сроки большого числа документов, требующих детальных исследований, обоснованность привлечения к участию в деле нескольких представителей. Если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах. Разумность размеров как категория оценочная определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела, произведенной оплаты представителя и т.д. Следовательно, при оценке разумности заявленных Обществом расходов необходимо учесть сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, объем доказательной базы по конкретному делу, количество судебных заседаний, продолжительность подготовки к рассмотрению дела.

В данном случае в подтверждение выполнения работ во исполнение соглашения об оказании юридической помощи от 23.06.2020, ООО "Хлебозавод N 6" представлен Отчет об оказании услуг от 09.02.2021, Акт об оказании юридической помощи от 09.02.2021, счет N 32 от 05.02.2021 на оплату упомянутых услуг на сумму 300 000 руб., платежное поручение N 18 от 08.02.2021 и выписка банка, свидетельствующие о перечислении ООО "Хлебозавод N 6" 300 000 руб. в адрес Адвокатского бюро "Бартолиус".

По мнению суда апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что характер рассматриваемого обособленного спора и категория дела не представляются особенно сложными, а, именно: настоящее дело не предполагает больших временных затрат на изучение и подготовку документов; объем трудозатрат и времени на подготовку заявления и участие в судебных заседаниях не являлся значительным. В представленных документах, подтверждающих оказание юридических услуг, отсутствуют ссылки на конкретные документы (с указанием даты и номера), не указаны объемы проанализированных документов, а также затраченное время на подготовку документов. Судебная практика основывается не только на установлении точного размера затрат, а также на их доказанности (Определение ВАС РФ от 29.11.2007 г. N 16188/07). В данном случае заявитель не представил достаточные доказательства того, что, взыскание расходов за услуги представителя в сумме 300 000 руб. отвечает принципу разумности взыскиваемых судебных расходов, установленному пунктом 2 статьи 110 АПК РФ.

При таких обстоятельствах и учитывая объем произведенной представителем работы, доказательства, подтверждающие расходы на оплату услуг представителя, сложившийся в судебной практике уровень оплаты данных услуг, разумность таких расходов, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в части взыскания судебных расходов по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 5 000 руб. Во взыскании остальной части судебных расходов следует отказать.

В данном случае в подтверждение выполнения работ во исполнение соглашения об оказании юридической помощи от 28.01.2021 г., ООО "Рема" представлен Акт об оказании юридической помощи от 10.02.2021, платежное поручение N 5 от 10.02.2021 и выписка банка, свидетельствующие о перечислении ООО "Рема"" 60 000 руб. в адрес ИП Чичерова П.М.

По мнению суда апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что характер рассматриваемого обособленного спора и категория дела не представляются особенно сложными, а, именно: настоящее дело не предполагает больших временных затрат на изучение и подготовку документов; объем трудозатрат и времени на подготовку заявления и участие в судебных заседаниях не являлся значительным. В представленных документах, подтверждающих оказание юридических услуг, отсутствуют ссылки на конкретные документы (с указанием даты и номера), не указаны объемы проанализированных документов, а также затраченное время на подготовку документов. Судебная практика основывается не только на установлении точного размера затрат, а также на их доказанности (Определение ВАС РФ от 29.11.2007 г. N 16188/07). В данном случае заявитель не представил достаточные доказательства того, что, взыскание расходов за услуги представителя в сумме 60 000 руб. отвечает принципу разумности взыскиваемых судебных расходов, установленному пунктом 2 статьи 110 АПК РФ.

При таких обстоятельствах и учитывая объем произведенной представителем работы, доказательства, подтверждающие расходы на оплату услуг представителя, сложившийся в судебной практике уровень оплаты данных услуг, разумность таких расходов, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в части взыскания судебных расходов по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 5 000 руб. Во взыскании остальной части судебных расходов следует отказать.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2020 г. по делу N А40-9127/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ахмедовой Светланы Юрьевны - без удовлетворения.

Взыскать с Ахмедовой Светланы Юрьевны в пользу ООО "Хлебозавод N 6" судебные расходы по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 5 000 руб.

Взыскать с Ахмедовой Светланы Юрьевны в пользу ООО "Рема" судебные расходы по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 5 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Р.Г. Нагаев

Судьи

А.Н. Григорьев В.С. Гарипов