Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 10АП-12559/20 по делу N А41-96046/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 1 июня 2021 г. N Ф05-10346/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

26 февраля 2021 г.

Дело N А41-96046/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л" на решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2020 по делу N А41-96046/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом города Лыткарино Московской области: Садиков С.Л. (по доверенности от 04.06.2018),

общества с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л":

Саяпина О.А. (по доверенности от 31.10.2018).

Комитет по управлению имуществом города Лыткарино Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л" (далее - ООО "Славянское подворье Л", общество, ответчик) о взыскании по договору аренды от 15.11.2016 N 95/ДЗ задолженности в размере 5 296 218 руб. 48 коп. за период с 01.07.2019 по 19.12.2019, неустойки в размере 221 578 руб. 98 коп. за период с 17.09.2019 по 20.01.2020 (с учетом принятых уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 06.07.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что судом не учтено, что с момента государственной регистрации права собственности первого собственника жилого помещения (квартиры), расположенной в возведенном многоквартирном жилом доме договор аренды земельного участка N 95/ДЗ от 25.11.2016 прекратил свое действие в отношении части земельного участка, на которой располагается данный жилой дом и которая необходима для его эксплуатации. Однако, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате, исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, без учета площади земельного участка, на которой располагается возведенный жилой дом. Обращает внимание на то, что сам истец ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, которая необходима для использования и эксплуатации возведенного жилого дома, не заявлял, документы, обосновывающие данную площадь земельного участка, в материалы дела не представил.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет указывает на законность обжалуемого судебного акта.

Определением от 14.01.2021 арбитражного суда апелляционной инстанции судебное разбирательство было отложено на 11.02.2021.

Протокольным определением от 11.02.2021 арбитражного суда апелляционной инстанции в судебном заседании был объявлен перерыв.

На основании определения и.о. председателя судебного состава в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Марченкова Н.В. заменена на судью Погонцева М.И., сформирован указанный состав суда.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 15.11.2016 N 95/ДЗ земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, площадью 35 334 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, ул. Ленина.

Согласно пункту 2.6 договора арендная плата перечисляется ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.2.10 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за землю.

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендатор, нарушивший срок внесения арендной платы, несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа, начиная с установленного договором срока уплаты.

Как указывает истец, ответчик не уплачивал арендную плату и имеет спорную задолженность.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные по делу требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании действовавших в спорный период нормативных актов, которыми установлен порядок определения размера арендной платы за публичную землю и соответствующие показатели ставок и коэффициентов.

Подателем жалобы методика расчета не оспаривается.

Податель жалобы отмечает, что судом не учтено, что с момента государственной регистрации права собственности первого собственника жилого помещения (квартиры), расположенной в возведенном многоквартирном жилом доме договор аренды земельного участка N 95/ДЗ от 25.11.2016 прекратил свое действие в отношении части земельного участка, на которой располагается данный жилой дом и которая необходима для его эксплуатации. Однако, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате, исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, без учета площади земельного участка, на которой располагается возведенный жилой дом.

Действительно, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

В настоящем случае на арендуемом земельном участке предполагалось поэтапное возведение многоквартирных жилых домов.

Разрешением от 04.06.2019 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом корпус-2, возведенный ответчиком на спорном земельном участке.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 30.09.2019 было зарегистрировано право собственности на первую из квартир в указанном введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме (л. д. 141).

Поскольку из земельного участка не была выделена часть земельного участка, необходимая для эксплуатации уже возведенного многоквартирного дома, руководствуясь вышеизложенными правовыми нормами права и разъяснениями, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, а именно с 30.09.2019 у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком.

Соответственно, право пользования земельным участком под указанным домом у ответчика прекратилось, равно как прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенным домом.

Между тем, после введения в эксплуатацию указанного дома ответчик осуществляет строительство корпуса-3 на земельном участке.

Соответственно, обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды в спорный период не прекратилась.

Истец в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил какие-либо доказательства, обосновывающие площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного жилого дома корпус-2.

Суд первой инстанции в решении фактически возложил обязанность по представлению соответствующего доказательства только на ответчика, в то время как истец также должен представлять доказательства в обоснование своих требований.

Ответчик представил суду апелляционной инстанции межевой план с заключением кадастрового инженера от 05.02.2021, согласно которому площадь земельного участка для эксплуатации возведенного жилого дома составила 19 083 кв. м.

Суд апелляционной инстанции предлагал сторонам заявить ходатайство о проведении по делу соответствующей землеустроительной экспертизы. Однако такое ходатайство сторонами, в том числе, комитетом как истцом по делу заявлено не было.

Ввиду непредставления истцом иного обоснования площади земельного участка для эксплуатации возведенного жилого дома суд апелляционной инстанции счел возможным применить при исчислении спорной задолженности площадь земельного участка в размере 16 251 кв. м (35 334 кв. м по договору - 19 083 кв. м под возведенным домом).

С учетом представленного истцом расчета спорной задолженности (л. д. 121) суд апелляционной инстанции произвел перерасчет задолженности с 01.10.2019 по 19.12.2019 с применением площади земельного участка 16 251 кв. м.

За предыдущий период расчет истца является верным.

Соответственно, общая сумма задолженности ответчика за заявленный истцом период составила по расчету суда апелляционной инстанции 3 965 821 руб. 42 коп.

Доказательства погашения данной задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Пунктом 5.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения платы по договору в виде пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом правомерно начислены спорные пени.

Между тем, с учетом указанного выше суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки, которая составила 198 297 руб. 02 коп. за период с 17.09.2019 по 20.01.2020 (применительно к расчету истца, л. д. 121).

Таким образом, решение суда подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2020 по делу N А41-96046/2019 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Лыткарино Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л" в пользу Комитета по управлению имуществом города Лыткарино Московской области по договору аренды от 15.11.2016 N 95/ДЗ задолженность в сумме 3 965 821 руб. 42 коп., за период с 01.07.2019 по 19.12.2019, неустойку в сумме 198 297 руб. 02 коп. за период с 17.09.2019 по 20.01.2020.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 38 178 руб.".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Лыткарино Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Славянское подворье Л" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., уплаченной на основании чека-ордера от 05.08.2020.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев