Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2021 г. N 07АП-12019/20 по делу N А45-13116/2020

город Томск

1 марта 2021 г.

Дело N А45-13116/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Дискус-150" (N 07АП-12019/2020) на решение от 30.10.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-13116/2020 (судья Бутенко Е.И.) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (630024, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Бетонная, дом 14, офис 11, ОГРН 1085404022571, ИНН 5404368952) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 N 127013р в размере 9 524 298 руб. 24 коп. за период с марта 2019 по ноябрь 2019, неустойки в размере 619 079 руб. 38 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: потребительский жилищно-строительный кооператив "Дискус-150" (630133, Новосибирская область, город Новосибирск, улица В.Высоцкого, дом 48, офис 254, ОГРН 1155476099327, ИНН 5405963190),

лица, участвующие в деле своих представителей в судебное заседание не направили (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 N 127013р в размере 9 524 298,24 руб. за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года, неустойки в размере 619 079,38 руб. за период с 02.04.2019 по 10.12.2019.

Определением суда от 13.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен потребительский жилищно-строительный кооператив "Дискус-150" (субарендатор земельного участка) (далее - третье лицо).

Решением от 30.10.2020 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, третье лицо обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что суд вопреки доводам третьего лица, ответчика, не обязал Мэрию города Новосибирска представить письменные пояснения по техническому расчёту с указанием многоквартирных жилых домов, площадь которых вычтена из общей площади земельного участка, такой площади и даты её исключения из расчёта; полагает, что суд неверно применил нормы материального права, а именно ст.ст. 404, 611, 612, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу; кроме того, считает, что суд уклонился от исследования доказательств подтверждающих вину кредитора по договору аренды - а именно вину муниципалитета, мэрии города Новосибирска в длительной задержке и в неисполнении своих обязательств, приведших к неблагоприятным последствиям для сторон правоотношений; также ссылается на то, что само использование земельного участка ООО "Дискус строй" отсутствует.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступал.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, о 26.09.2016 между Мэрией города Новосибирска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 127013р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:072255:65, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 41358 кв.м. для строительства многоквартирных 9-13 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирных 14-18 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками по ул. Лобова.

Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 1.4).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 11 256 950 рублей в год, или 938 079,17 рублей в месяц.

Арендные платежи начинают исчисляться с 03.04.2016 (п. 2.2 договора). Согласно п. 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. На основании изложенного, а также принимая во внимание принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), указанное условие договора установлено правомерно и должно исполняться сторонами (pacta sunt servanda).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно п. 4.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года в размере 9 524 298,24 руб.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 в сумме 619 079,38 руб.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 14.10.2019 N 31/20-4924 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт наличия задолженности по арендной плате за с марта 2019 года по ноябрь 2019 года в сумме 9 524 298,24 подтверждается представленными в материалы дела документами, ответчиком по существу не оспорен и документально не опровергнут.

При изложенных обстоятельствах суд на законных основаниях взыскал с ответчика в пользу истца указанную сумму задолженности.

Доводы заявителя жалобы о том, что материалами дела не подтверждена задолженность ответчика перед истцом, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклоняются как опровергающиеся материалами дела и установленными обстоятельствами.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, что предусмотрено частями 1 - 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Судом установлено, что Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (пункт 8 Правил).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что мэрией правомерно в договоре определен размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика.

В то же время статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что договор аренды между ответчиком и Мэрией города Новосибирска, в котором размер арендной платы определен на основании оспариваемого отчета независимого оценщика, заключен 26.09.2016, сторонами исполнялся, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее произведенной оценки не допускается.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании приведенных выше норм права и разъяснения вышестоящей судебной инстанции.

Достоверность отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности до момента заключения договора аренды земельного участка. В материалах дела не имеется доказательств направления истцом ответчику протоколов разногласий до заключения спорного договора.

Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся, с настоящим иском арендатор обратился спустя более трех лет после заключения сделки. Ответчик имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков, и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными выше положениями действующего законодательства, считает что по существу возражения третьего направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части уменьшения арендной платы вопреки установленному законом порядку и при отсутствии к тому правовых оснований, а также вопреки достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

Отклоняя довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в силу ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют, суд первой инстанции с учетом совокупности всех имеющихся в деле доказательств обоснованно отказал в удовлетворении названного ходатайства.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, соглашение о которой должно быть совершено в письменной форме. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истцом на основании пункта 2.3.3 договора за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 ответчику была начислена неустойка в размере 619 079,38 руб.

Произведенный истцом расчет неустойки проверен судом и признан верным. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ не установлено. Контррасчет суммы неустойки ответчиком не представлен.

При изложенных обстоятельствах суд на законных основаниях взыскал с ответчика в пользу истца указанную сумму неустойки.

Отклоняя довод третьего лица о том, что спорный земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в возведенных многоквартирных жилых домах, что свидетельствует о том, что само использование земельного участка ООО "Дискус строй" отсутствует, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что указанное обстоятельство не подтверждено надлежащими доказательствами, так третьим лицом, а равно ответчиком не представлено доказательств ввода в эксплуатацию построенных на земельном участке многоквартирных домов, регистрации права собственности на соответствующие квартиры за гражданами. При этом, сам по себе факт завершения третьим лицом строительных работ по возведению домов не свидетельствует о переходе арендованного земельного участка в общую долевую собственность граждан, которым квартиры переданы для выполнения отделочных работ.

Правовых оснований не согласиться с указанным выводом суда, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 30.10.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-13116/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Дискус-150" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.В. Афанасьева Т.Е. Стасюк