Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2021 г. N 11АП-557/21 по делу N А65-9323/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июля 2021 г. N Ф06-5196/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

2 марта 2021 г.

Дело N А65-9323/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 марта 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Липовецкой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СтройЭкспо" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 г., принятое по делу N А65-9323/2020 (судья Панюхина Н.В.), по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, ул.Бутлерова, кадастровый номер 16:50:011102:164 путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан г.Казань, МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, Министерство культуры, г. Казань, Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, г. Казань,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - Бакирова А.Г., по доверенности от 03.08.2020 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань, об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, ул.Бутлерова, кадастровый номер 16:50:011102:164, путем продажи с публичных торгов и обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан г.Казань (определение от 15.05.2020), МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, Министерство культуры, г. Казань (определение суда от 05.08.2020), Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, г. Казань (определение суда от 07.09.2020).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 г. иск удовлетворен частично: у общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844) изъят объект незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:011102:164, степень готовности 5%, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, путем продажи с публичных торгов; в удовлетворении остальной части иска отказано; с общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844) в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СтройЭкспо" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части изъятия у общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:011102:164, степень готовности 5%, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, путем продажи с публичных торгов, и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в иске.

В обосновании доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что нарушение сроков строительства объекта было связано с действиями (бездействиями) органов государственной власти, в связи с чем ответчик был лишен возможности завершить строительство в срок, указанный в договоре аренды. Считает, что Общество имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка для строительства МКД и положения п.п.1,6 ст.239.1 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы. ООО "СтройЭкспо", как собственник объекта незавершенного строительства, предпринимает активные меры по завершению строительства объекта. Выводы суда о том, что объект недвижимости составляет 5% готовности не соответствуют действительности и опровергаются заключением эксперта N 590-17 и представленным истцом актом обследования N 2906 от 05.06.2020 г.

В судебном заседании представитель ответчика - Бакирова А.Г., по доверенности от 03.08.2020 г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании изложенного, поскольку заявителем обжалуется решение суда в части удовлетворения иска, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в указанной части.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами 27.08.2013 был заключен договор аренды земельного участка N 17256, по условиям которого арендодатель (истец) передал арендатору (ответчику) в пользование за плату земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 16:50:011102:408, площадью 6176 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, во дворе дома N 28, с разрешенным использованием строительство многоквартирного жилого дома. Договор заключен сроком до 03.09.2014.

Впоследствии 20.10.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 19326, во исполнение условий которого арендодатель по акту приема-передачи от 20.10.2016 передал арендатору в пользование за плату земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 16:50:011102:408, площадью 6176 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, с разрешенным использованием строительство многоквартирного жилого дома. Договор заключен сроком до 19.10.2019.

Соглашением N 17256-рда от 07.08.2017 договор аренды земельного участка N17256 от 27.08.2013 по обоюдному согласию сторон расторгнут.

Материалами дела подтверждается, что до заключения вышеназванных договоров аренды спорный земельный участок, расположенный по адресу г. Казань, ул. Бутлерова, во дворе дома N 28, предоставлялся ответчику в соответствии с постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Казань от 04.09.2009 N7456, а также на основании договора аренды земельного участка N14622 от 12.05.2010.

Вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда города Казани от 26.09.2017 N 2-660/2017 подтверждено, что земельные участки, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408, находились в аренде у ответчика на основании договоров аренды 2009, 2010 и 2011 годов.

Впоследствии, на основании разрешения на строительство от 26.11.2010 N RU16301000-134-ж, договора аренды земельного участка от 19.07.2009 N 13672, проектной документации: объект - жилой дом по ул.Бутлерова, 22 в г. Казани N222/2009-1-П за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1165 кв.м., степень готовности 5%, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2011, выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела усматривается, что Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани 09.08.2019 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:011102:40, площадью 6176 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, д. 22, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект, территория ограждена металлическим забором, строительная или иная деятельность на объекте не ведется. По результатам осмотра был составлен акт обследования N 2906 от 05.06.2020.

Обращаясь в арбитражный суд, истцом указывалось, что по истечении установленного договором срока строительство объекта ответчиком не завершено, что является основанием для изъятия у собственника незавершенного строительством объекта недвижимости по решению суда путем продажи его с публичных торгов.

Правовым основанием заявленных требований истцом указаны положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом, в пункте 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1. ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Таким образом, положения статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Судом первой инстанции установлено, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:011102:408 между истцом и ответчиком возникли в 2013 году на основании договора аренды земельного участка N 17256 от 27.08.2013. Кроме того, земельный участок предоставлялся ответчику ранее, что подтверждено постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Казань от 04.09.2009 N 7456, договором аренды земельного участка N 14622 от 12.05.2010.

Для завершения строительства объекта между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 19326 от 20.10.2016.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка N 19326 от 20.10.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчику земельный участок был предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов, суд пришел к верному выводу, что единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.

Проверяя доводы ответчика о том, что нарушение срока строительства объекта было связано с действиями (бездействием) органов государственной власти со ссылкой на пункт 3 статьи 239.1 Гражданского Кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 239.1 Гражданского Кодекса РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из материалов дела усматривается, что 31.01.2017 г. ООО "СтройЭкспо" обращалось в МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с заявлением выдать разрешение на строительство для завершения строительства выше названного объекта.

Уведомлением от 06.02.2017 N 02-02-17 МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отказало Обществу в выдаче разрешения на строительство, указав на то, что отсутствуют документы, установленные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (пункт 2); сведения об инженерном оборудовании: об электроснабжении, водоснабжении, водоотведении и теплоснабжении проектируемого объекта и сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт "д", пункта 3); положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (пункт 4).

Кроме того, МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" установлено, что согласно п.2.4 договора аренды земельного участка от 20.10.2016 г. N 19326 договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.3 и подлежит обязательной государственной регистрации. Подтверждение государственной регистрации договора в МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" представлено не было.

МКУ "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" также выявлено, что согласно представленной проектной документации, проектом предусмотрено 78 парковочных мест, в соответствии с решением Казанской городской Думы от 25.12.2014 г. N 12-40 "О местных нормативах градостроительного проектирования расчетного количества парковочных мест" расчетное количество парковочных мест для проектируемого объекта составляет 116 машино-мест.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.05.2017 по делу А65-5677/2017 ООО "СтройЭкспо" отказано в признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство объекта "Жилой дом по ул. Бутлерова, 22 в г. Казани", выраженного в письме муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" N 02-02-17 от 06.02.2017 г.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 26.09.2017 N 2-660/2017 на ООО "СтройЭкспо" была возложена обязанность произвести консервацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011102:408, общей площадью 6176, по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, 22 до получения разрешения на строительство.

Как следует из писем Исполкома муниципального образования города Казани, Управления градостроительных разрешений города Казани за период с 2018 года по настоящее время ООО "СтройЭкспо" с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта не обращалось, что подтверждается также отзывом Управления градостроительных разрешений города Казани на исковое заявление.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для подтверждения позиции ответчика о том, что им предпринимались активные действия по завершению строительства спорного объекта, а нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Кроме того, несостоятельной признана ссылка ответчика на то, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408 в соответствии с Проектом зон охраны "Ансамбля Казанского Кремля", утвержденного приказом Министерства культуры Российской Федерации от 08.09.2015 N 2367, расположен в охранной зоне и длительность строительства связана с необходимостью переподготовки проектной документации, поскольку данные обстоятельства были известно ответчику при заключении договора аренды N 19326 от 20.10.2016.

Доводы ответчика о том, что истцом пропущен шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка для предъявления требования об изъятии объекта незавершенного строительством, также подлежат отклонению, поскольку положениями ст. 239.1 ГК РФ предельный срок для обращения в суд не установлен.

При этом пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено условие для предоставления арендатору участка, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Данной нормой не регулируются сроки обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчик воспользовался правом на однократное заключение договора аренды земельного участка N 19326 от 20.10.2016, строительство объекта в срок, определенный договором, ответчиком не было завершено, а на момент обращения истца с иском истек срок действия аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 16:50:011102:164, степень готовности 5%, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, путем продажи с публичных торгов.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что приведенная в решении суда степень готовности спорного объекта -5% не соответствует действительности, не свидетельствует о незаконности выводов суда первой инстанции и не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку процент готовности объекта незавершенного строительства указан судом на основании сведений о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН. Иных документов о степени готовности объекта в деле не имеется.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2020 г., принятое по делу N А65-9323/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СтройЭкспо" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Е.В. Коршикова Л.Л. Ястремский