Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2021 г. N 13АП-1377/21 по делу N А56-28786/2020

г. Санкт-Петербург

03 марта 2021 г.

Дело N А56-28786/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Вороны Б.И.

при участии:

от истца: Голованов Ю.И. (доверенность от 21.09.2020)

от ответчика: Петров А.Р. (доверенность от 28.12.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1377/2021) ООО "Слобода" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 по делу N А56- 28786/2020 (судья Егорова Д.А.), принятое по иску ООО "Слобода" к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области о внесении изменений в договор, обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Слобода" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области о внесении изменения в пункт 3.4 договора N 23/ЗД-0180 аренды земельных участков от "09" октября 2012 года, изложив его в следующей редакции: "С 01 января 2018 г арендная плата определяется согласно расчету, определяемому пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации",

установить с 01 января 2018 г арендную плату по договору N 23/ЗД-0180 аренды земельных участков от "09" октября 2012 в размере 65 924 рублей в месяц;

обязать Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области) произвести за период с 01 января 2018 г по день вступления решения суда в законную силу перерасчет арендной платы по договору N 23/ЗД0180 аренды земельных участков от "09" октября 2012, из расчета ежегодного размера арендной платы в размере 791 088 рублей.

Решением от 27.11.2020 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ООО "Слобода" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (правопредшественником МТУ Росимущества) и Обществом заключен договор аренды объектов недвижимости от 07.03.2012 N 23-АН-0127 (далее - договор 1), предметом которого являются объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Первомайская улица, д. 2/71, лит. А, Б, В, Д, Ж (далее - объекты), являющиеся собственностью Российской Федерации.

Также между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 23/ЗД-0180 (далее - договор 2), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Первомайская улица, д.2/71, кадастровой номер 78:40:20545А:1003, общей площадью 13590 кв. м, являющийся федеральной собственностью (далее - земельный участок).

Согласно договорам аренды Общество обязано своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью договора) размер арендной платы за земельный участок составляет 1 168 000 рублей в год (п. 3.4 договора 2).

Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства N 582 от 16 июля 2009 г. (пункт 8) изменяется в одностороннем порядке арендодателем с уведомлением арендатора путем корректировки на коэффициент инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, но не ранее чем через год после заключения договора.

Размер годовой арендной платы (Ап) за пользование участком с учетом коэффициента инфляции рассчитывается по формуле: Ап = Агод*К1 (где Агод - размер годовой арендной платы без учета коэффициента инфляции К1- коэффициент инфляции, установленный на текущий финансовый год) (п. 3.6. договора).

В соответствии с п. 3.7 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Расчет размера арендной платы произведен на основании отчета N 25/05/2012-43-6 "Об определении рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" от 09.06.2012 (приложение N 2 к договору).

Истец, полагая арендную плату завышенной, неоднократно обращался к ответчику с просьбой о ее пересмотре. Получив отказ, ООО "Слобода" самостоятельно обратилось в экспертную организацию для получения отчета о рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка. "25" февраля 2020 г. от СРО ООО "Российское общество оценщиков" получен отчет N 007985/20/080 об оценке рыночной стоимости величины ежемесячной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054501:1003 (далее - Отчет N 007985/20/080).

В Письме от "02" марта 2020 г. истец просил ответчика внести изменения в договор N 23/ЗД-0180 аренды земельных участков от "09" октября 2012 года, определив размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, исходя из указанной в отчете N 007985/20/080 рыночной стоимости величины ежемесячной арендной платы, и произвести перерасчет размера арендной платы по заключенному между сторонами договору, уменьшив ее за период, начиная с "01" марта 2017 года, и по настоящее время исходя из указанной в отчете N 007985/20/080 рыночной стоимости величины ежемесячной арендной платы земельного участка.

В письме от 25.05.2020 N 78-СШ-07/6667 МТУ Росимущество, указав на недостатки представленного отчета N 007985/20/080 (л.д. 41), пришло к выводу, что отчет не может быть использован для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества. При этом стороны при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ходатайствовали о проведении экспертизы.

Истец, полагая арендную плату завышенной и подлежащей изменению с 1 января 2018 года, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками относится к категории регулируемых цен.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с указанным положением постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены "Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила), которые определяют способы расчета арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Согласно подпункту "г" пункта 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531). В прежней редакции, действовавшей до 12.08.2017, - на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пункт 10 Правил предусматривает возможность включения в договор условия об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. Как правильно указал суд в решении со ссылкой на названные Правила именно арендодатель (федеральные органы исполнительной власти) вправе изменить арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка. При этом замечания МТУ Росимущества, изложенные в письме от 25.05.2020 N 78-СШ-07/6667, не опровергнуты и не устранены.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Расчет размера арендной платы произведен на основании отчета N 25/05/2012-43-6 "Об определении рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" от 09.06.2012.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Вместе с тем как установлено судом и подтверждается картотекой арбитражных дел, МТУ Росимущества неоднократно взыскивало в судебном порядке задолженность с Общества по договору 1, что подтверждается

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2019 по делу N А56-18996/2019, которым удовлетворены исковые требования МТУ Росимущества к Обществу о взыскании задолженности по Договору 1 за период с 01.07.2017 по 31.10.2018;

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2019 по делу N А56-18993/2019, которым удовлетворены исковые требования МТУ Росимущества к Обществу о взыскании задолженности по Договору 1 за период с 01.08.2017 по 30.09.2018,

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 по делу N А56-26725/2015, которым удовлетворены исковые требования МТУ Росимущества к Обществу о взыскании задолженности по Договору 1 за период 31.01.2015-10.03.2015.

Таким образом, апелляционный суд принимает во внимание, что периоды, за которые указанными решениями взыскана задолженность по арендной плате по договору 1, частично совпадают с периодом, за который Общество просит произвести перерасчет (с 01 января 2018 г).

Учитывая положения ст. ст. 16, 69 АПК РФ, действия истца по обращению с настоящим иском могут расцениваться как направленные на преодоление вступивших в силу судебных актов, доказательств погашения задолженности Общество не представило.

Между тем требования истца направлены на внесение изменений в условия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующих о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае в обоснование изменения договора аренды земельного участка истец указывает на завышенный, по его мнению, размер арендной платы.

Между тем наличие существенного изменения обстоятельств, которые могли и должны были привести к необходимости изменения заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, материалами дела не подтверждено и истцом не доказано.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2020 по делу N А56-28786/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина