Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2021 г. N 05АП-276/21 по делу N А51-6144/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 июня 2021 г. N Ф03-2901/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

05 марта 2021 г.

Дело N А51-6144/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-276/2021,

на решение от 08.12.2020 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-6144/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Управление муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608; ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "И ДЖИ ЭС"

(ИНН 2537007290, ОГРН 1032501797900)

о расторжении договора,

при участии:

от истца: О.В. Хомова, по доверенности от 25.12.2020, сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение;

от ответчика: А.В. Барса, по доверенности от 22.05.2020, сроком действия на 1 год, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "И ДЖИ ЭС" (далее - ООО "И ДЖИ ЭС", ответчик) о расторжении договора от 23.12.2003 N 01-001182-Ю-Д-0746 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:43, площадью 8500 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Всеволода Сибирцева, д.41, обязании ответчика освободить и передать истцу земельный участок по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что земельный участок не используется на протяжении длительного времени, в течение 17 лет. Полагает, что ссылка суда первой инстанции на наличие действующего градостроительного плана земельного участка является необоснованной, поскольку срок его действия истек. Более того, получение градостроительного плана земельного участка само по себе не может свидетельствовать о принятии действий, направленных на освоение земельного участка, поскольку градостроительный план выдается в целях информирования субъектов градостроительной деятельности о возможностях использования того или иного земельного участка.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 02.03.2021.

Через канцелярию суда от ООО "И ДЖИ ЭС" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

23.12.2003 между Администрацией г.Владивостока (арендодатель) и ООО "И ДЖИ ЭС" (арендатор) заключен договор аренды от N 01-001182-Ю-Д-0746 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:43, площадью 8500 кв.м, расположенный по адресу г.Владивосток, ул.Всеволода Сибирцева, д.41, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации торгового-гостиничного комплекса. В силу пункта 1.3 договора срок аренды установлен с 23.12.2003 по 22.12.2052.

Право аренды ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 18.03.2004 сделана запись о государственной регистрации N 25-1/00-32/2004-50.

Распоряжением от 30.03.2011 Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока утвержден и выдан ответчику градостроительный план от 30.03.2011 N RU25304000-3003201100000049 на арендуемый земельный участок N 558.

26.12.2011 между ООО "И ДЖИ ЭС" и ООО "Архитектурная Мастерская Васильева" (ОГРН 1032501797900) заключен договор N 10/2011 от на проектирование капитального объекта строительства торгово-гостиничного комплекса по ул.Всеволода Сибирцева, д.41. Из представленных расписок следует что, ответчиком была оплачена часть цены указанного договора в размере 885 000 рублей.

Органами внутренних дел было вынесено постановление по материалам уголовного дела N 002221 от 06.06.2017 о признании потерпевшим ООО "И Джи ЭС" в лице директора, по факту хищения денежных средств, оплаченных в рамках указанного договора проектирования.

В связи с истечением действия градостроительного плана от 30.03.2011, распоряжением УГА от 22.02.2017 N 233 внесены изменения в распоряжение 30.03.2011 N 558 участка от 22.02.2017, выдан градостроительный план с учетом внесенных изменений, который в силу пункта 1 Постановления Администрации Приморского края от 31.03.2017 N 102-па является действующим до 31.12.2021. Согласно указанному градостроительному плану арендуемый земельный участок находится в двух территориальных зонах Ж-3 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) (7566 кв.м) и Т-3 (зона объектов автомобильного транспорта) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденных Решением Думы г.Владивостока от 14.10.2011 N 742.

ООО "И ДЖИ ЭС" обратилось в КГБУ "Центр развития территории" Министерства строительства Приморского края с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ, установлении одной территориальной зоны в границах арендуемого земельного участка для возможности его использования по целевому назначению. Ответчиком был получен ответ N 1717-08-0735 от 06.03.2020, в котором было указано, что обращение ответчика было включено в реестр предложений в рамках проведения общественных обсуждений по проектам внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования Владивостокского городского округа.

Ответчиком в Управлении дорог и благоустройства Администрации г.Владивостока получены технические условия на выпуск ливневой канализации от 17.03.2020 N 24706/20, заключены договоры с МУПВ "ВПЭС" от 20.02.2012 N 349 на технологическое присоединение к электрической сети, с КГУП "Приморский водоканал" от 13.01.2020 N 1065/1535-19 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, от 13.01.2020 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения.

Также ответчиком принимались меры по согласованию демонтажа металлических гаражей расположенных на части арендуемого участка путем обращения с ответствующим заявлением в администрацию. Истец отказал в демонтаже металлических гаражей, о чем указано в письме N 1521д от 19.12.2019.

По результатам проведенной 02.10.2019 УМС г.Владивостока проверки целевого использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:43 установлено, что земельный участок в целях строительства торгово-гостиничного комплекса не используется, торгово-гостиничный комплекс на земельном участке отсутствует.

С учетом того, что ООО "И ДЖИ ЭС" не осуществляется строительство на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010015:43 УМС г.Владивостока в адрес ООО "И ДЖИ ЭС" направлено письмо от 09.10.2019 N 28/18-7840 с предложением о расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:43 по соглашению сторон.

21.10.2019 УМС г. Владивостока получено письмо ООО "И ДЖИ ЭС" от 18.10.2019 N 18-10/1-и, содержащее возражение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2003 N 01-001182-Ю-Д-0746.

Полагая, что арендуемый земельный участок используется с нарушением договора и действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 4.4.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации.

В соответствии с пунктом 5.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях: невнесения арендатором арендной платы в размере, установленным договором (в полном объеме) в течении двух месяцев; нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

По смыслу приведенных положений законодательства расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассмотренном случае срок аренды спорного земельного участка установлен более, чем на пять лет (49 лет).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как указывает апеллянт, что основанием для обращения в арбитражный суд с иском явилось неиспользование земельного участка по целевому в течение более чем трех лет.

Между тем, в материалы дела был представлен градостроительный план N 233 от 22.02.2017. Согласно пункту 1 Постановления Администрации Приморского края от 31.03.2017 N 102-па "Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 июля 2017 года" информация, указанная в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 01.07.2017, может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство до 31.12.2021. Таким образом, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, градостроительный план N 233 от 22.02.2017 является действующим документом.

Кроме того, как следует из материалов дела, ответчик принимал меры по согласованию демонтажа металлических гаражей расположенных на части участка и мешающих его целевому использованию. Ответчиком был получен отказ в демонтаже металлических гаражей, выраженный в письме Администрации г.Владивостока N 1521 от 19.12.2019. При этом, в пункте 2.4 постановления Администрации г.Владивостока N 2186 от 04.09.2003 "О предоставлении ООО "И ДЖИ ЭС" земельного участка в районе ул.Всеволода Сибирцева, 41" указывается, что ООО "И ДЖИ ЭС" обязан решить в установленном законом порядке вопрос сноса гаражей и жилого дома.

Помимо изложенного, решением Думы г.Владивостока от 28.03.2018 были утверждены новые Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, согласно которым в настоящее время по ПЗЗ Участок находится в зоне Т-4 - Зона транспортной инфраструктуры. Градостроительный регламент, относящийся к данной зоне, не соответствует разрешенному использованию по договору и не позволяет осуществить строительство и дальнейшую эксплуатацию торгово-гостиничного комплекса.

ООО "И ДЖИ ЭС" обратилось с заявлением об изменении ПЗЗ на участке. На обращение был получен ответ N 1717-08-0735 от 06.03.2020 в котором было указано, что обращение ответчика было включено в реестр предложений в рамках проведения общественных обсуждений по проектам внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования Владивостокского городского округа.

Апелляционный суд также учитывает, что ООО "И ДЖИ ЭС" был заключен договор N 10/2011 от 26.12.2011 с ООО "Архитектурная Мастерская Васильева" на проектирование капитального объекта: строительства торгово-гостиничного комплекса по ул.Всеволода Сибирцева, д.41 в г.Владивосток. Ответчиком была оплачена часть цены вышеуказанного договора в размере 885 000 рублей, однако проектная организация не исполнила условия договора и не разработала проектную документация для получения разрешения нас строительство капитального объекта в предусмотренные договором сроки. ООО "И ДЖИ ЭС" многократно обращалось в проектную организацию с требованиями о выполнении взятых на себя обязательств, что повлекло дальнейшее обращение общества в органы внутренних дел с заявлением о мошенничестве. Органами внутренних дел по материалам уголовного дела N 002221 было вынесено постановление от 06.06.2017 о признании потерпевшим ООО "И Джи ЭС" в лице директора.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, существенные нарушения условий договора со стороны ответчика в части нецелевого использования участка отсутствуют. Доводов относительно нарушения обществом сроков внесения арендной платы Управлением не заявлено.

Представленный истцом акт от 02.10.2020 N 229 правомерно признан судом первой инстанции недопустимым доказательством, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" в материалы дела не представлено доказательств уведомления арендатора о проводимой проверке, при отсутствии которого должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля не вправе осуществлять плановую или внеплановую выездную проверку соблюдения требований земельного законодательства в отношении собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

С учетом приведенных обстоятельств, коллегия признает несостоятельным вывод истца о том, что арендуемый земельный участок не используется в целях строительства, поскольку представленными в материалы дела документами (действующим градостроительным планом земельного участка, договором на изготовление проектной документации, договорами технологического присоединения объекта к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, обращениями ответчика об изменении территориальной зоны, попытки освобождения участка от гаражей, принадлежащих третьим лицам) подтверждается надлежащее освоение земельного участка для строительства.

Доводы апелляционной жалобы о трехлетнем сроке освоения земельного участка, подлежат отклонению, поскольку при определении времени, необходимого для освоения земельного участка, надлежит учитывать фактическое состояние переданного арендатору участка (в частности, наличие на нем гаражей, а также отнесение участка к зоне транспортной инфраструктуры). Стороны в договоре аренды, заключенном на 49 лет, не предусмотрели конкретных сроков освоения участка. Коллегия в данном случае учитывает особенности переданного земельного участка, требующие осуществления арендатором дополнительных мероприятий, предшествующих началу строительства, в связи с чем при сложившихся обстоятельствах не подлежат применению положения ЗК РФ, предусматривающие обязанность арендатора в трехлетний срок полностью осуществить строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2020 по делу N А51-6144/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына