Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2021 г. N 10АП-962/21 по делу N А41-70812/2020

г. Москва

05 марта 2021 г.

Дело N А41-70812/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Дзуцевым Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фитнес Одинцово" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года по делу N А41-70812/20 по исковому заявлению ООО "Гостиничный Комплекс" к ООО "Фитнес Одинцово" о расторжении договора, обязании освободить помещения,

при участии в заседании:

от истца - Федоров А.А., протокол от 08.04.2019, приказ от 22.04.2014 N 2;

от ответчика - Джалой А.М., доверенность от 01.09.2020 N ФО/01/09,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гостиничный Комплекс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Фитнес Одинцово" о расторжении договора субаренды N 5-1/10 от 01.10.2019, обязании освободить помещения 1-6.2, 8 на -2 (минус втором) этаже, 51-67, 76-98, 100-103, 105-114 на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 2 806 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Видное, проспект Ленинского Комсомола, 41.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой он просит решение отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) был заключен договор субаренды за N 5-1/10 от 01.10.2019, в соответствии с которым арендатор передал субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения 1-6.2, 8 на -2 (минус втором) этаже; 51-67, 76-98, 100-103, 105-114 на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 2806 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Видное, проспект Ленинского Комсомола, 41.

Договор заключен на срок 10 лет.

Согласно пункту 9.1 договора, а также пункту 1 приложения N 2 к договору субарендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном пунктом 1 приложения N 2 к договору.

Согласно пункту 2 приложения N 2 к договору арендная плата уплачивается субарендатором арендатору ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца оплаты.

Однако субарендатор систематически (в том числе, более двух раз подряд) нарушает условия договора и не вносит арендную плату в сроки и в сумме, установленной договором:

- субарендатор с нарушением сроков выполнил обязательство по уплате арендной платы за октябрь-ноябрь 2019 года (просрочка 57, 36 календарных дней соответственно);

- субарендатор лишь частично выполнил обязательство по уплате арендной платы с нарушением срока за период декабрь 2019 - январь 2020 года (задолженность за декабрь 2019 года - 378 720 руб., задолженность за январь 2020 года - 590 131 руб.);

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по уплате арендной платы за период февраль-октябрь 2020 года;

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по уплате коммунальных платежей;

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по внесению обеспечительного платежа.

Ответчику неоднократно были направлены претензии с требованием устранить нарушения и исполнить обязательства по оплате аренды в разумный срок, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав истца, обязательства по оплате ответчиком так и не исполнены.

В адрес ответчика 14.10.2020 направлена претензия с предложением погасить в срок до 29.10.2020 задолженность по договору, подписать соглашение о досрочном расторжении договора, которое было отправлено ответчику в качестве приложения N 2 к претензии, а также передать нежилые помещения истцу.

Однако ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения.

Систематическое нарушение субарендатором условий договора, в том числе по не внесению арендной платы более двух раз подряд (аренда: февраль, март, апрель - 3 раза подряд; коммунальные платежи: с октября 2019 по н.в. - 6 раз подряд; обеспечительный платеж: с октября 2019 по н.в. - в течение 6 месяцев) послужило основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении договора и обязании освободить помещения.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ субарендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 ГК РФ, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

Основания и порядок расторжения договора определены в главе 29 (глава 29 "Изменение и расторжение договора": статьи 450 - 453) Гражданского кодекса Российской Федерации. Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда (статья 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 15.2 договора определено, что действие договора прекращается:

15.2.1 по соглашению сторон;

15.2.2 по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации;

15.2.3 по окончании срока аренды (за исключением обязательств, которые должны быть исполнены сторонами в соответствии с условиями договора после его истечения срока аренды или досрочного прекращения договора).

В обоснование исковых требований истец указывает, что арендатором систематически (в том числе, более двух раз подряд) нарушает условия договора и не вносится арендная плата в сроки и в сумме, установленных договором:

- субарендатор с нарушением сроков выполнил обязательство по уплате арендной платы за октябрь-ноябрь 2019 года (просрочка 57, 36 календарных дней соответственно);

- субарендатор лишь частично выполнил обязательство по уплате арендной платы с нарушением срока за период декабрь 2019 - январь 2020 года (задолженность за декабрь 2019 года - 378 720 руб., задолженность за январь 2020 года - 590 131 руб.);

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по уплате арендной платы за период февраль-октябрь 2020 года;

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по уплате коммунальных платежей;

- субарендатор полностью не выполнил обязательство по внесению обеспечительного платежа.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). Статья 68 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие задолженности ответчиком (по арендной плате и неустойке) не опровергнуто, доказательств погашения задолженности представлено не было.

Подлежат отклонению доводы ответчика о том, что он вынужден был приостановить внесение арендных платежей в связи с неисполнением истцом взятых по договору обязательств в силу пунктов 2.1, 10.3.1, 3.3 договора, в том числе с не проведением в установленный срок работ по внешней отделке чаши бассейна, а также в связи с чинением препятствий в пользовании помещением.

Факт не передачи ключей, электронных карт и иных средств доступа опровергается подписанным без замечаний актом приема-передачи, а также имеющейся перепиской сторон. До 25.05.2020 арендатором не были заявлены претензии и требования арендодателю по данным основаниям.

Невозможность использования всех переданных помещений по разрешенному виду использования в связи с отсутствием внешней отделки чаши бассейна ответчиком документально не подтверждена.

Введенные Постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 N 108-ПК и Постановлением Главного государственного санитарного врача по Московской области от 22.03.2020 N 10 ограничения не освобождают ответчика от обязанностей по внесению арендной платы.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора субаренды N 5-1/10 от 01.10.2019.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца об обязании освободить помещения 1-6.2, 8 на -2 (минус втором) этаже, 51-67, 76-98, 100-103, 105-114 на -1 (минус первом) этаже, общей площадью 2 806 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, Ленинский район, г. Видное, проспект Ленинского Комсомола, 41.

Подлежит отклонению довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Как установлено материалами дела, определением Арбитражного суда Московской области от 16.10.2020 по делу N А41-33923/20 исковое заявление ООО "Гостиничный Комплекс" к ООО "Фитнес Одинцово" о расторжении договора субаренды от 01.10.2019 N 5-01/10, выселении ответчика из арендуемых помещений было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, что свидетельствует об отсутствии в рамках настоящего спора необходимости направления повторной претензии.

Довод ответчика о том, что истец обратился с повторным иском преждевременно, не выждав положенные 30 дней с даты уведомления от 14.10.2020, необоснован.

Спор о расторжении договора вытекает из неисполнения ответчиком обязательств по оплате по договору.

Согласно пункту 16.1 договора для всех споров, вытекающих из неисполнения ответчиком обязательств по оплате по договору, срок досудебного урегулирования разногласий составляет 10 рабочих дней.

Истец обратился с повторным иском 30.10.2020, т.е. спустя более чем 10 рабочих дней с даты уведомления от 14.10.2020.

Претензии с требованием об уплате задолженности истец направлял неоднократно в течение 2020 года.

Таким образом, срок досудебного урегулирования спора о расторжении договора соблюден для всех уведомлений.

Истец отмечает, что вне зависимости от направления уведомлений, ответчик как минимум с 16.06.2020 знает о наличии претензий истца и его намерении расторгнуть договор, однако не предпринимает никаких усилий к урегулированию ситуации.

Как отмечал Верховный Суд Российской Федерации, досудебный порядок призван разрешать споры, но никак не должен нести формальную функцию и становиться излишним препятствием к получению правовой защиты (пункт 4 Обзора Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

В данной ситуации ответчик ссылается на имеющиеся пороки досудебного урегулирования спора между сторонами, не намереваясь устранить нарушения договора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал досудебный порядок урегулирования спора соблюденным и отклонил доводы ответчика.

В апелляционной жалобе ответчик утверждает, что суд не учел следующие обстоятельства: просрочка платежа за октябрь-ноябрь 2020 года не может быть основанием для расторжения договора, т.к. истец принял платежи и не обратился с иском в разумный срок; в декабре 2020 года и далее ответчик не должен был вносить платежи, потому что истец не завершил ремонт в бассейне, а также ограничил доступ ответчика в помещения; с марта по октябрь 2020 года ответчик не должен был вносить платежи, так как он имел право на льготы ввиду эпидемии коронавирусной инфекции.

Между данные доводы ответчика несостоятельны ввиду следующего.

Ответчик внес платежи за октябрь и ноябрь 2020 года в конце декабря 2020 года. Далее ответчик не оплатил ни одного полного месяца аренды по договору, по этой причине истец направил ему претензию от 30.01.2020, а 01.04.2020 предупредил о приостановлении доступа в помещения. Поскольку ответчик не оплатил долг, истец учел всю совокупность допущенных ответчиком нарушений и 16.06.2020 обратился с первым иском о расторжении договора (дело N А41-33923/20), который 16.10.2020 был оставлен судом без рассмотрения, и 30.10.2020 истец обратился с настоящим иском.

Ответчик неправомерно не вносил платежи за декабрь 2019 года и далее.

Отделка чаши бассейна не имеет отношения ко внесению арендной платы, поскольку договор не предусматривает, что внесение ответчиком арендной платы зависит от работ по отделке чаши бассейна. Данные работы не были встречной обязанностью истца по отношению к оплате ответчиком по договору по статье 328 ГК РФ. Срок выполнения отделки чаши бассейна истекал 30.01.2020, а ответчик не оплатил аренду еще за декабрь 2019 года и январь 2020 года.

При этом отделка чаши бассейна не влияла на возможность использования всех площадей.

Согласно пункту 1.1 договора истец арендует помещения на двух этажах площадью 2 806 кв.м для деятельности фитнес-зала, кафе, салона красоты, оказания медицинских услуг. Зона бассейна (180 кв.м) занимает менее 1/15 арендуемой площади и расположена в отдельном помещении и имеет собственные коммуникации. Готовность 180 кв.м бассейна не влияет на возможность использования остальных помещений.

Ответчик ссылается на уведомление истца от 01.04.2020 об ограничении использования помещения, однако ограничение доступа к помещениям не отменяет обязанность вносить арендные платежи, поскольку ответчик сохранил физический доступ к помещениям и не доказал обратного. Уведомление от 01.04.2020 не содержало требования о возврате ключей и/или предупреждения о смене замков, указания на удержание имущества ответчика, находящегося в помещениях. Истец не менял замки и не опечатывал проходы в помещения. В свою очередь, ответчик не вернул истцу ключи и карты доступа к помещениям по акту приема-передачи, не освободил помещения от имущества.

Истец был вправе ограничить ответчику доступ в помещения уведомлением от 01.04.2020. В уведомлении истец указал, что за период с 01.10.2019 по 01.04.2020 ответчик систематически нарушал условия договора об оплате, и размер его задолженности на дату уведомления составляет 5 832 077 руб.

Предоставление помещений в пользование является встречной обязанностью к обязанности по внесению арендных платежей в силу статей 328, 611,614 ГК РФ. Ограничение доступа к арендуемым помещениям является законной мерой в силу статьи 328 и статьи 14 ГК РФ, поскольку получив уведомление от 01.04.2020, ответчик не принял мер к урегулированию задолженности и не ответил истцу.

Правомерное ограничение арендодателем доступа в помещения, вызванное нарушением арендатором обязанности по оплате, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи за период ограничения.

Предусмотренные Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" меры поддержки применяются при соблюдении предусмотренной процедуры и в определённом порядке.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендодатель не соглашается, арендатор может требовать изменения размера платежа в судебном порядке. В таком случае размер арендной платы будет считаться уменьшенным с даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Ответчик с требованием об уменьшении размера арендной платы в суд не обращался, поэтому размер арендной платы в порядке части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" не изменился.

Согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендодатель не соглашается, арендатор может требовать расторжения договора.

В данном случае ответчик не требовал расторжения договора, следовательно, он согласился с сохранением текущего размера арендной платы.

В соответствии с положениями части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ отсрочка в отношении 5 0% от суммы арендной платы предоставляется и действует в отношении платежей, вносимых по 01.10.20209, отсроченная часть арендной платы вносится с 01.01.2021.

Однако ответчик в 2020 году не вносил арендные платежи даже в размере 50 %, доказательств обратного не представлено (статья 65 АПК РФ).

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года по делу N А41-70812/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина М.В. Игнахина