Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2021 г. N 04АП-464/21 по делу N А19-15150/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 июля 2021 г. N Ф02-3107/21 настоящее постановление отменено

г. Чита

16 марта 2021 г.

Дело N А19-15150/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Иркутска и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 декабря 2020 года по делу N А19-15150/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Металл-Транзит" (ОГРН: 1043801022649, ИНН: 3808107550) к Муниципальному образованию город Иркутск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска,

третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН: 1053808211610, ИНН: 3808131271) о взыскании 11 387 074 руб. 59 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Металл-Транзит": Алексеев Д.В. - представитель по доверенности от 25.09.2020 (удостоверение адвоката);

от Муниципального образования город Иркутск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска: Валиева Т.А. - представитель по доверенности от 16.02.2021 (представлен документ, свидетельствующий о наличии высшего юридического образования);

от Администрация города Иркутска: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании убытков в сумме 11387074 руб. 59 коп.

Истец в порядке статьи 47 АПК РФ заявил о замене ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска на муниципальное образование город Иркутск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 07.12.2020 г. произведена замена ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска на муниципальное образование город Иркутск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 декабря 2020 года взыскано с муниципального образования "город Иркутск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска за счет казны муниципального образования "город Иркутск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Металл-Транзит" сумма 11387074 руб. 59 коп. - убытки и сумма 79935 руб. 37 коп. - расходы по госпошлине.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик и третье лицо обратились с апелляционными жалобами.

Как следует из апелляционной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее - Комитет), доводы истца о совершении ответчиком неправомерных действий по предоставлению земельного участка, не соответствующего его целям, принятые судом как обоснованные, опровергаются материалами дела, в частности выданным 15.05.2013 разрешением на строительство N RU38303000-73/13, градостроительным планом, который также допускал строительство офисного здания. Указанный градостроительный план действовал в течение 8 лет вне зависимости от тех изменений которые были внесены в правила землепользования и застройки, проекты планировки территории, что исключало описанные затруднения арендатора при подготовке строительства офисного здания. В соответствии со сведениями, содержащимися в градостроительном плане земельного участка N RU-383030002579, дата выдачи - 18.11.2015, строительство объектов социально-бытового, торгового, культурно-досугового, административно-делового назначения было предусмотрено в условно-разрешенных видах использования земельного участка. В соответствии со сведениями, содержащимися в градостроительном плане земельного участка N RU-383030004362, дата выдачи - 10.01.2018, строительство офисного здания было так же допустимо. Расходы, произведенные истцом при подготовке строительства, не являются прямым следствием действий Комитета. Осуществляя проведение инженерно-геодезических изысканий, заключая договоры на технологическое присоединение, а также на разработку проектной документации до получения градостроительного плана, истец действовал с недолжной степенью заботливости и осмотрительности, полагающейся в подобной ситуации, вследствие чего несет установленный ст. 2 ГК РФ риск наступления неблагоприятных последствий от ведения предпринимательской деятельности. В связи с чем, вывод суда о наличии в действиях Комитета вины в последствиях, наступивших для истца, а также о наличии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими негативными для истца последствиями, ошибочен.

По мнению Комитета, суд первой инстанции безосновательно исчисляет начало течения срока исковой давности с даты направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды. По мнению ответчика, срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о невозможности, по его мнению, использования земельного участка по назначению, то есть с 10.08.2015 (дата отмены разрешения на строительство N RU38303000-73/13 от 14.05.2015).

Согласно доводам апелляционной жалобы Администрации города Иркутска (далее - Администрация), ООО "Металл-Транзит" нарушило требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не известив своевременно Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска о недостатках земельного участка и невозможности его использования. Кроме того, ООО "Металл-Транзит" ходатайство о снижении арендной платы не заявляло, на расторжении договора аренды в связи с невозможность использования земельного участка по назначению не настаивало. Кроме того, узнав о невозможности использования земельного участка, ООО "Металл-Транзит" продолжало пользоваться земельным участком без возражений, вносило арендую плату, каких-либо уведомлений в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска о невозможности использования земельного участка не направляло. По мнению Администрации, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод об отсутствии факта пропуска истцом срока исковой давности.

В материалы дела поступили письменные отзывы относительно доводов апелляционных жалоб, в которых истец с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 27.01.2021, 04.02.2021.

Третье лицо представителей в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании, возражая доводам апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения первого заместителя губернатора Иркутской области от 17 января 2008 года N 9-рз обществу с ограниченной ответственностью "Стройлессервис" (далее - ООО "Стройлессервис") предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:401 площадью 1236 кв.м в Октябрьском районе г. Иркутска по ул. Цимлянская для строительства офисного здания с подземной автостоянкой.

14 февраля 2008 года между Администрацией Иркутской области и ООО "Стройлессервис" заключен договор аренды земельного участка N 05-51-26/8, по условиям которого ООО "Стройлессервис" предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Цимлянская, с кадастровым номером 38:36:000023:0401, площадью 1 236 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Цимлянская (далее - земельный участок).

Согласно пункту 1.4 договора целью предоставления земельного участка является строительство офисного здания с подземной стоянкой.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора согласован до 16.01.2013 г.

20 января 2011 года между ООО "Стройлессервис" и обществом с ограниченной ответственностью "ВостСиблесСтрой" заключен договор уступки (цессии), по условиям которого права требования по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "ВостСиблесСтрой".

Распоряжением Министерства имущественных отношений Иркутской области от 10 апреля 2014 года N 135/з договор продлен до 16 января 2018 года.

30 апреля 2014 года между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ВостСиблесСтрой" заключено дополнительное соглашение N 22 к договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8, в соответствии с которым срок действия договора аренды установлен до 16 января 2018 года.

На основании соглашения об отступном от 12 ноября 2014 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ВостСиблесСтрой" и Жаркой С.С., права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8 перешли к Жаркой С.С.

В последующем права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8 перешли к ООО "Металл-Транзит" на основании договора о передаче прав и обязанностей (цессии) от 16 января 2015 года.

Согласно п. 3.1 указанного договора цессии стоимость права аренды, являющаяся предметом договора, составляет 4000000 руб.

Письмом от 2 июля 2019 года Администрация города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска уведомила ООО "Металл-Транзит" о расторжении договора аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8 и необходимости освобождения земельного участка в срок до 10 августа 2018 года.

2 июля 2019 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8, которым стороны признали указанный договор расторгнутым с 10 августа 2019 года.

Ранее, 15 мая 2013 года отделом выдачи разрешительной документации Департамента реализации градостроительной политики Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска ООО "ВостСиблесСтрой" было выдано разрешение на строительство объекта "Офисное здание с подземной автостоянкой" N RU N 38303000-73/13, срок действия разрешения - до 31 декабря 2013 года, в последующем срок был продлен до 31 декабря 2015 год.

14 мая 2015 года отделом выдачи разрешительной документации Департамента реализации градостроительной политики Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска ООО "Металл-Транзит" взамен ранее выданного разрешения выдано разрешение на строительство объекта "Офисное здание с подземной автостоянкой" N RU N 38303000-73/13, срок действия разрешения -до 31 декабря 2015 года.

Впоследствии разрешение на строительство отменено в связи с тем, что решением Думы города Иркутска от 29 апреля 2013 года N 005-20-460771/3 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска", в редакции решения Думы города Иркутска от 25 июня 2015 года N 006-20-120156/5, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:0401 расположен в зоне ЖЗ-103 "Зона среднеэтажной жилой застройки, этажностью 3-5 этажей".

Таким образом, строительство объекта "Офисное здание с подземной автостоянкой" в зоне ЖЗ-103 не допускалось.

Кроме того, в соответствии с проектом планировки Октябрьского округа города Иркутска, утвержденным постановлением Администрации города Иркутска от 16 ноября 2011 года N 031-06-2585/11 часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0401 расположена за красными линиями и выходит на территорию общего пользования.

Об отмене разрешения на строительство от 14 мая 2015 года N RU N 38303000- 73/13 ООО "Металл-Транзит" было уведомлено письмом от 2 августа 2015 года.

В настоящее время, как указано Администрацией г. Иркутска согласно данным из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности:

- в соответствии с генеральным планом города Иркутска, утвержденным решением Думы города Иркутска от 28 июня 2007 года N 004-20-390583/7 (в редакции решения Думы города Иркутска от 3 декабря 2018 года N 006-20-510812/8), спорный земельный участок, находится в границах планировочного элемента О-03-04 в функциональной зоне "Жилые зоны (О-03-04/100)". В границах данной зоны предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения городского округа: дошкольная образовательная организация (Д-16), дошкольная образовательная организация (Д-17), общеобразовательная организация (Ш-13), спортивное сооружение (С-6), спортивное сооружение (С-7), планируемая к реконструкции электрическая подстанция 110 кВ Цимлянская (Э27);

- в соответствии с проектом планировки планировочного элемента О-03-04, утвержденным постановлением Администрации города Иркутска от 21 июля 2017 года N 031-06-754/7, земельный участок, частично расположен в границах зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения с условным номером - ЗР-10, объект - офисное здание, параметры -0,1 га, местоположение - Цимлянская, 2а. Сведения о планируемом размещении линейных объектов в отношении территории, в границах которой расположен земельный, участок отсутствуют. На земельном участке установлена красная линия;

- в соответствии с проектом межевания территории планировочного элемента О-03-04, утвержденным постановлением Администрации города Иркутска от 21 июля 2017 года N 031-06-753/7, спорный земельный участок отображен как земельный участок, стоящий на кадастровом учете;

- в соответствии с правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утверждёнными решением Думы города Иркутска от 28 октября 2016 года N 006-20-260430/6 (в редакции решения Думы города Иркутска от 29 сентября 2020 года N 007-20-017164/0), земельный участок находится в территориальных зонах "Зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502)" в планировочных элементах О-03-04 (статьи 65).

Истец, полагая, в результате совершения ответчиком неправомерных действий по представлению земельного участка, не соответствующего целям его предоставления, ему причинен ущерб в размере 11387074 руб. 59 коп., включающий расходы на уплату арендной платы; затраты по договору о передаче прав и обязанностей по договору цессии; затраты по договору подряда на выполнение работ инженерно-геодезических изысканий; затраты по договору о подключении (технологическом присоединении) к центральной системе холодного водоснабжения; затраты по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; затраты по договору подряда на выполнение проектных работ по разработке проектной документации и рабочей документации на строительство объекта, обратился в суд с требованием о взыскании убытков в сумме 11387074 руб. 59 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик и третье лицо обратились в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзывов, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции правильно установлено, что предметом настоящего иска является требование о возмещении убытков, причиненных истцу. Основанием иска является - представление земельного участка, не соответствующего целям его предоставления, т.е. предоставление земельного участка для строительства офисного здания с подземной автостоянкой, возведение на котором офисного здания в период действия договора не представлялось возможным ввиду отнесения данного земельного участка к территории жилой застройки и отмены разрешения на строительство, расторжение договора аренды земельного участка.

При рассмотрении дела судом первой инстанции правильно применены следующие нормы права и правовые позиции.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных гражданским законодательством РФ, является возмещение убытков.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Убытки определяются по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие состава правонарушения, включающего: причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина и причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями, основанный на надлежащих доказательствах размер вреда.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Исходя из приведенной нормы гражданского законодательства и основываясь на общем принципе доказывания в арбитражном процессе, предусмотренном в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее взыскания убытков, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер требуемых убытков.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное."

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года N 305-ЭС15- 15053).

На основании пункта 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Установление в отношении существующих либо формируемых земельных участков той или иной категории земель, того или иного вида разрешенного использования в силу подпунктов 8, 10 пункта 1 статьи 1, статей 77 - 93 ЗК РФ определяет дальнейшую юридическую судьбу объектов недвижимого имущества, допустимые способы, порядок и условия использования земли. Тем самым, изменение категории либо вида разрешенного использования земельного участка неизбежно затрагивает права и охраняемые законом интересы землепользователя.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец указывает, что возникшие у него убытки обусловлены представлением ответчиком земельного участка, возможность использования которого для согласованных в договоре целей отсутствует в виду изменения разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство на арендованном земельном участке выдано 14.05.2015 г., однако 10.08.2015 г. Администрацией указанное разрешение на строительство отменено по причине отнесения арендованного земельного участка решением Думы г. Иркутска от 29.04.2013 г. N 005-20-460771/3 к зоне ЖЗ-ЮЗ "Зона среднеэтажной жилой застройки, этажность 3-5 этажей", ввиду чего осуществление строительства административного здания не представлялось возможным. Кроме того, в соответствии с проектом планировки Октябрьского округа города Иркутска, утвержденным постановлением администрации города Иркутска от 16.11.2011 г. N 031-06-2585/11, часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0401 расположена за красными линиями и выходит на территорию общего пользования, что также исключило возможность осуществления строительства административного здания.

Апелляционный суд, отклоняя довод апелляционной жалобы Комитета о том, что в период действия договора аренды земельного участка строительство офисного здания с подземной автостоянкой было допустимо, что подтверждается градостроительными планами, исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Именно разрешение на строительство, а не градостроительный план, дает право застройщику производить все строительные работы, а также реконструкцию объектов и капитальный ремонт.

Разрешение на строительство на арендованном земельном участке было выдано Обществу 14.05.2015 г., однако 10.08.2015 г. Администрацией г. Иркутска указанное разрешение на строительство отменено по причине отнесения арендованного земельного участка решением Думы г. Иркутска от 29.04.2013 г. N 005-20-460771/3 к зоне ЖЗ-ЮЗ "Зона среднеэтажной жилой застройки, этажность 3-5 этажей", ввиду чего осуществление строительства административного здания не представлялось возможным.

Таким образом, довод Комитета о том, что в период действия договора аренды земельного участка было допустимо строительство офисного здания с подземной автостоянкой, что подтверждается градостроительными планами, не соответствует нормам действующего законодательства РФ, поскольку лишь разрешение на строительство, а не градостроительный план, дает право застройщику производить строительные работы.

Относительно довода Комитета об отсутствии в его действиях вины, а также об отсутствии причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими для истца негативными последствиями, апелляционный суд отмечает следующее.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. При невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать, в том числе,соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно пункту 1.4. договора аренды земельного участка, цель использования земельного участка: для строительства офисного здания с подземной автостоянкой. Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

14.05.2015 г. отделом выдачи разрешительной документации Департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска ООО "Металл-Транзит" взамен ранее выданного разрешения выдано разрешение на строительство объекта "Офисное здание с подземной автостоянкой" N РШ N 38303000-73/13, срок действия разрешения - до 31.12. 2015 г.

Однако, как было указано ранее, впоследствии разрешение на строительство было отменено в связи с решением Думы города Иркутска от 29.04.2013 г. N 005-20-460771/3 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска", в редакции решения Думы города Иркутска от 25.06.2015 г. N 006-20-120156/5.

Таким образом, на арендованном обществом земельном участке не могло вестись строительство объекта "Офисное здание с подземной автостоянкой", так это недопустимо в зоне ЖЗ-103. Кроме того, в соответствии с проектом планировки Октябрьского округа города Иркутска, утвержденным постановлением Администрации города Иркутска от 16.112011г. N 031-06-2585/11 часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0401 расположена за красными линиями и выходит на территорию общего пользования.

Как следует из установленных по делу обстоятельств, о нахождении земельного участка за красными линиями и выходе на территорию общего пользования, а также о невозможности строительства объекта недвижимости в соответствии с целью использования земельного участка, предоставленного по договору аренды, при заключении договора ООО "Металл-Транзит" не могло быть известно.

Согласно материалам дела, после получения в аренду земельного участка Общество было вынуждено предпринимать действия и нести расходы, направленные на устранение препятствий в его использовании.

С целью устранения препятствий в пользовании по целевому назначению земельным участком истец обратился в Комитет по градостроительной политике Администрации города Иркутска о выдаче градостроительного плана с кадастровым номером 38:36:000023:0401. 27.11.2015 г. приказом начальника Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска N 955-08-572/15 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 38:36:00023:0401, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска.

ООО "Металл-Транзит" направлены документы в Комитет по градостроительной политике Администрации города Иркутска на комиссию по приведению градостроительного плана в соответствие с архитектурно-планировочным решением.

Согласно материалам дела, вплоть до 2019 года, ООО "Металл-Транзит" осуществляло действия для устранения недостатков переданного земельного участка, получению разрешения на строительство для освоения земельного участка и строительства объекта недвижимости, в соответствии с условиями предоставленного по договору аренды земельного участка.

Действия ООО "Металл-Транзит" по приведению в соответствие документации с целью получения разрешения на строительство и начала освоения земельного участка, при добросовестной и регулярной оплате арендной платы в бюджет города Иркутска, свидетельствует о том, что Общество не имело целью отказаться от исполнения обязательств, принятых на себя по договору аренды.

Однако, 02.07.2019 г. Администрация города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды земельного участка N 05-51-26/8 от 14.02.2008 г. В свою очередь ООО "Металл-Транзит" в письме от 10.07.2019 г. просило Администрацию города Иркутска не расторгать договор аренды земельного участка, не препятствовать возможности получения разрешительной документации и началу освоения земельного участка.

В ответ на обращение ООО "Металл-Транзит" Администрация города Иркутска сообщила, что решение об одностороннем отказе от исполнения договора является окончательным.

Анализ вышеизложенных обстоятельств дела позволяет сделать вывод о том, что вплоть до даты расторжения договора ООО "Металл-Транзит" осуществляло все зависящие то него действия, направленные на устранение недостатков переданного земельного участка, в том числе, направленные на приведение в соответствие необходимой для получения разрешения на строительство документации и начала освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды.

В свою очередь Администрацией г. Иркутска также выполнялись конклюдентные действия, направленные на устранение недостатков переданного земельного участка, в том числе:

на основании заявления Общества от 27.11.2015 г. был издан приказ начальника Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска N 955-08-572/15, которым был утвержден градостроительный план земельного участка - первый этап для дальнейшей выдачи разрешения на строительство;

на основании заявления Общества 13.12.2017 г. был утвержден градостроительный план спорного земельного участка;

на основании заявления Общества от 30.08.2018 г., Департаментом инженерных коммуникаций и жилищного фонда Комитета городского обустройства администрации города Иркутска 27.09.2018 г. были выданы технические условия N 108, которые действительны в течение 3-х лет;

с земельного участка были "отодвинуты" красные линии;

велась работа по внесению изменений в правила землепользования и застройки (что подтверждается ответом Комитета по градостроительной политике от 01.02.2016 г.).

Довод Комитета о том, что Общество не предпринимало мер по возврату земельного участка, в то время как наличие такой возможности следует из норм материального права и условий договора, прямо противоречит закону, и как следствие, не может повлиять на законность выводов, сделанных судом первой инстанции при принятии решения.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ, за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель, даже и в том случае, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе, но не обязан, требовать либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

Совокупность вышеизложенных обстоятельств, а также доказательств, имеющихся в материалах дела, подтверждает наличие причинно-следственной связи между действиями Комитета и наступившими последствиями в виде причинения Обществу убытков (внесенной арендной платы, расходов, понесенных Обществом для устранения недостатков переданного земельного участка, а также расходов непосредственно и безусловно связанных с реализацией цели, для которой был получен в аренду земельный участок), в связи с невозможностью использовать арендованный земельный участок по целевому назначению. При установленных обстоятельствах вина ответчика презюмируется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств и выводов суда, апелляционный суд, отклоняет доводы апелляционной жалобы Администрации города Иркутска о нарушении Обществом требований ст. 612 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным выводы суда первой инстанции относительно доводов Комитета и Администрации о том, что несение части расходов (на инженерно-геодезические изыскания, подготовка проектной документации на объект, согласование на подключение к электросетям и сетям водоснабжения) с учетом отсутствия возможности осуществления строительства, не обосновано.

С учетом ранее установленных обстоятельств, учитывая предпринятые истцом, а также ответчиком, действия, явно направленные на разрешение вопроса о возможности осуществления строительства офисного здания, свидетельствующие о волеизъявлении продолжения арендных отношений, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, указанные выше расходы (на инженерно-геодезические изыскания, подготовка проектной документации на объект, согласование на подключение к электросетям и сетям водоснабжения) непосредственно и безусловно связаны именно с реализацией цели, для которой был получен в аренду земельный участок (строительство офисного здания). Из представленных сторонами доказательств иное не следует, ответчиком доказательств, с достоверностью указывающих на необоснованность несения указанных расходов истцом, не представлено.

При этом судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в настоящее время возведение на земельном участке офисного здания возможно, однако, после расторжения договора аренды истец может получить в аренду земельный участок только на конкурсной основе.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца о возложения на ответчика обязанности по возмещению предъявленных ему убытков.

В соответствии со статьями 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Как правильно установлено судом первой инстанции, материалам дела подтверждается предъявленный к возмещению: состав убытков (оплата арендной платы; затраты по договору о передаче прав и обязанностей по договору цессии; затраты по договору подряда на выполнение работ инженерно-геодезических изысканий; затраты по договору о подключении (технологическом присоединении) к центральной системе холодного водоснабжения; затраты по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; затраты по договору подряда на выполнение проектных работ по разработке проектной документации и рабочей документации на строительство объекта.); и их размер в общей сумме 11387074 руб. 59 коп. (из которых: 3709269 руб. 93 коп. - внесенная арендная плата ( платежные поручения т.1 л.д. 66-137); 4000000 руб. - затраты по договору о передаче прав и обязанностей ( цессия) от 16.01.2015 г. (платежные поручения т. 1 л.д. 50-65); 78000 руб. - затраты по договору подряда на выполнение работ инженерно-геодезических изысканий N 743-16 (т.2 л.д.25); 1000000 руб. - затраты по договору N 231116-У "Институт территориального развития" (т.2 л.д.29-30); 303234 руб. 99 коп. затраты по договору Nд-17-00133 с МУП "Водоканал" (т.2 л.д. 47-49); 96569 руб. 67 коп. затраты по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (т.2 л.д. 56-59); 2200000 руб. - затраты по договору подряда N 756-16 на выполнение проектных работ (т.2 л.д. 70-72).

Отклоняя довод апелляционных жалоб Комитета и Администрации о пропуске Обществом трехгодичного срока исковой давности относительно части осуществленных истцом платежей (арендной платы, оплаты по договору цессии), апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, который при оценке данного довода исходил из следующего.

В соответствии с требованиями статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска.

Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (ранее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18 от 12-15.11.2001) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, 02 июля 2019 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14 февраля 2008 года N 05-51-26/8, которым стороны признали указанный договор расторгнутым с 10 августа 2019 года.

При установленных обстоятельствах, с учетом того, что истцом заявлены требования о взыскании убытков, понесенных в связи с договором аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что началом течения срока исковой давности в рассматриваемом случае будет являться дата 11.08.2019 г. (дата, следующая за днем расторжения договора), поскольку именно с указанной даты, произведенные арендные платежи стали реально понесенными убытками истца.

Учитывая начальную дату исчисления срока исковой давности (11.08.2019 г.) и дату обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании убытков 20.08.2020 г. (согласно штампу органа почтовой связи на конверте о принятии почтового отправления (т.2 л.д.86), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соблюдении истцом срока исковой давности.

Основания для иных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Довод ответчика о начале течения срока исковой давности с момента отмены разрешения на строительство (август 2015 года) несостоятелен, поскольку, как ранее установлено по материалам дела, после отмены разрешения на строительство, вплоть до июля 2019 года Администрация города Иркутска совместно с истцом совершала действия, направленные на устранение недостатков переданного земельного участка, продолжая арендные отношения, при этом регулярно получая арендную плату в бюджет города Иркутска.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно требования истца признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме в размере 11387074 руб. 59 коп.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 декабря 2020 года по делу N А19- 15150/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Е.О. Никифорюк Е.В. Желтоухов