Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2021 г. N 09АП-79599/20 по делу N А40-146263/2020

г. Москва

22 марта 2021 г.

Дело N А40-146263/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,

судей:	Мухина С.М., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ИНВЕСТРАДИОСТРОЙ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.12.2020 по делу N А40-146263/20

по заявлению ООО "ИНВЕСТРАДИОСТРОЙ"

к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области

об оспаривании постановления

в присутствии:

от заявителя:	Гитинов Р.К. по дов. от 30.11.2020;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инвестрадиострой" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (ответчик, административный орган) от 30.07.2020 N 206271 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.

Решением от 18.12.2020 Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя общества, явившегося в судебное заседание, считает, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене.

Как усматривается из материалов дела, общество по результатам открытых торгов в рамках процедуры конкурсного производства ООО "СК "Гарант Строй" заключен договор купли-продажи прав и обязанностей ООО "СК "Гарант Строй" от 06.05.2016 N 28-ГС, по условиям которого общество приобрело права и обязанности застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющему собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.М. Нагибина, д. 38.

B рамках осуществления контроля (надзора) в сфере долевого строительства 17/03/2020 c 10:00 до 12:00 на основании задания заместителя руководителя Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области N 11 от 10.01.2020 были проведены мероприятия по контролю за соблюдением ООО "Инвестрадиострой" требований, установленных статьей 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ.

По результатам проведенных мероприятий Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области вынесено постановление от 30.07.2020 N 206271, которым ООО "Инвестрадиострой" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ и привлечено к административной ответственности в виде административного штрафа в размере 200 000 руб.

Не согласившись с оспариваемым постановлением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы.

Согласно ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Проверив порядок привлечения заявителя к административной ответственности, суд апелляционной инстанции считает, что положения 25.1, 28.2, 29.7 КоАП РФ соблюдены административным органом. Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого постановления в соответствии с п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10, судом не установлено. Сроки давности привлечения к административной ответственности, установленные ст. 4.5 КоАП РФ, ответчиком соблюдены.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что к договору N 28-ГС от 06.05.2016 подлежит применению Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем ООО "Инвестрадиострой" обязано заключить договоры долевого участия с лицами, поименованными в указанном договоре, а также с иными лицами со ссылкой на определение ВС РФ по делу N А53-16038/2017. Также, суд пришел к выводу, что Верховный Суд РФ в указанном определении выразил позицию относительно правовой природы отношений граждан c ООО "Инвестрадиострой" и высказался по существу предмета спора и определил указанных граждан участниками долевого строительства. При этом, указывая на наличие состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в размещенных документах (проекте договора участия в долевом строительстве и проектной декларации) имеются противоречивые сведения о сроке передачи объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона N214-ФЗ). Также судом первой инстанции указано, что п. 1.3.1. проекта содержит недостоверную информацию в части срока действия разрешения на строительство. Застройщиком не внесены изменения в проект договора участия в долевом строительстве в этой части, в сроки установленные Федеральным законом N214-ФЗ (3 рабочих дня). В нарушение требований п. 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, Постановления N 319 ООО "Инвестрадиострой" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 17.03.2020, не размещено следующее: отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства. Исходя из указанного суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влекут наложение административного штрафа на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Согласно ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные c привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением y участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, a также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) c привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, a другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)иного объекта недвижимости.

B силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214- ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии c проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположения объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости c указанием сведений в соответствии c проектной документацией o виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, o материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, o его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого и нежилого помещения).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное c возникающим y них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством o градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии c законодательством Российской Федерации o ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии c федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Верховный Суд РФ в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи c участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что изучение судебной практики показало, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанному c возникновением y них права собственности на жилые помещения в таких домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, a также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона.

K таким "иным" сделкам-способам привлечения денежных средств граждан, в обход предусмотренных норм законодательства, относятся; заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных договоров, связанных c передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Из материалов дела следует, что Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 в отношении ООО "СК "Гарант-Строй" введена процедура банкротства - наблюдение (дело N А53- 11325/2011).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО "СК "Гарант-Строй" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО "СК "Гарант-Строй" применены правила параграфа 7 o банкротстве застройщика Закона o банкротстве.

Также, между ООО СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" и участниками строительства подписано соглашение o переводе долга от 11.05.2016 (Соглашение), согласно которому ООО "Инвестрадиострой" принимает на себя обязательства ООО СК "Гарант Строй" перед участниками строительства o возврате денежных средств и/или o передаче помещений.

По состоянию на 10.06.2016 ООО "Инвестрадиострой" исполнило обязанности пo выплате денежных средств перед участниками строительства и залоговыми кредиторами ООО СК "Гарант Строй".

B соответствии c пунктом 1 договора N 28-ГС продавец (ООО СК "Гарант Строй") обязуется передать, a покупатель (ООО "Инвестрадиострой") принять и оплатить права и обязанности ООО СК "Гарант Строй" как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, в том числе обязанность ООО СК "Гарант Строй" предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011.

В соответствии с п. 2.1.1. договора N 28-ГС, ООО "Инвестрадиострой" было обязано завершить строительство объекта - незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, д. 38, в срок, не превышающий трехлетний с даты заключения указанного договора.

Применительно к невозможности строительства объекта в трехлетний срок представитель общества пояснил, что таковые причины являются объективными и связаны с тем, что 30.05.2016 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК Гарант Строй" в Арбитражный суд Ростовской области поступили заявления физических лиц о признании недействительными результатов торгов от 08.04.2016 (лот N 0020086), договора купли-продажи N 28-ГС и применении последствий недействительности торгов и договора купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу А53-11325/2011, в удовлетворении заявленных требований было отказано. В связи с этим наличие судебного спора относительно принадлежности объекта строительства ООО "Инвестрадиострой", законности проведенных торгов и заключенного по результатам торгов договора N 28-ГС безусловно имело непосредственное отношение к затягиванию/приостановке начала подготовительных (получение разрешений, согласование проектной документации) и строительных работ ООО "Инвестрадиострой" до рассмотрения указанных требований судом апелляционной инстанции и принятия судебного акта 06.02.2017.

Также, проектная документация на строительство многоэтажного жилого дома, на основании которого ООО "СК Гарант Строй" велось строительство объекта, конкурсным управляющим застройщиком-банкрота новому застройщику не передавалась, а в связи с длительным периодом строительства и с учетом даты утверждения проектной документации (2004 год) при заключении договора N 28-ГС в 2016 году указанная документация являлась уже неактуальной в связи с неоднократно изменившимися строительными нормами, правилами, техническими регламентами, которые регулировали вопросы безопасного строительства и эксплуатации зданий и сооружений.

Таким образом, ООО "Инвестрадиострой" не имело возможности и не вправе было вести строительные работы, в связи с чем общество было вынуждено обратиться в ООО "Севкавнипиагропром" и заключить договор N 766 от 04.05.2017 на выполнение проектных работ, на основании которого была разработана и утверждена проектная и рабочая документация на строительство объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Нагибина, 38 в г. Ростов-на-Дону".

27.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону ООО "Инвестрадистрой" было выдано разрешение на строительство N 61-310-928501-2018 на основании проектной документации, которая была подготовлена ООО "Севкавнипиагропром", то есть государственным органом подтверждена актуальность и необходимость разработки новой проектной документации с учетом изменившихся строительных норм и правил, что, в свою очередь, обуславливало невозможность проведения строительных работ до 27.06.2018.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что по акту приема-передачи ООО "Инвестрадиострой" была передана вся проектная документация по объекту строительства, необоснованны, учитывая, что такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Судом первой инстанций не учтено, что согласно п. 2.1.2. договора N 28-ГС обязательства перед поименованными в договоре физическими и юридическими лицами с их согласия могут быть выполнены ООО "Инвестрадиострой" следующим образом:

- предоставление физическим и юридическим лицам, имеющим требования о передаче жилого помещения, в соответствии с реестром ООО "СК "Гарант Строй" о передаче жилых помещений по делу N А53-11325/2011 по завершении строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств;

- предоставление указанным лицам аналогичного жилого помещения в ином уже завершенном строительством доме, или, находящемся на стадии завершения строительства, без взимания дополнительных денежных средств;

- выплата денежной компенсации в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Как следует из материалов дела, в связи с невозможностью с учетом объективных причин завершения строительства объекта в срок, предусмотренный договором N 28-ГС и предоставления контрагентам квартир в нем, 29.04.2019 ООО "Инвестрадиострой" кредиторам были направлены письма с предложением воспользоваться альтернативными способами исполнения обязательств, а именно:

- получить аналогичное жилое помещение в ином жилом доме, без взимания дополнительных денежных средств;

- получить денежную компенсацию в размере суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Из материалов дела следует что ООО "Инвестрадиострой" были направлены письма в адрес лиц, поименованных в договоре N 28-ГС, а также соглашения о новации обязательств о передаче квартир в обязательства по выплате обществом денежной компенсации в порядке п. 2.1.2 договора, которые заключены ООО "Инвестрадиострой" с некоторыми участниками строительства, указанными в договоре N 28-ГС, что подтверждается реестром почтовых отправлений.

Согласно ст. 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договор N 28-ГС в отношении некоторых участников строительства прямо предусматривал обязательства ООО "Инвестрадиострой" не по передаче помещений, а по выплате денежных средств, поскольку такой способ защиты права был изначально избран участниками в рамках процедуры банкротства ООО СК "Гарант Строй". При этом обязательства по выплате лицам, указанным в договоре N 28-ГС, исполнены ООО "Инвестрадиострой" в полном объеме, что также подтверждается документами, имеющимися в материалах дела.

Согласно пункту 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией изложенной в определении Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 308-KГ18-16552 (2-5) по делу N А53-16038/17.

Таким образом, фактически оспариваемым постановлением на общество возложена обязанность заключить договоры долевого участия с лицами, поименованными в договоре N 28-ГС, несмотря на заключенные соглашения о новации и произведенные выплаты (вместо требований о передаче квартир), а также несмотря на то, что предметом части обязательств общества, прямо предусмотренных договором N 28-ГС, является не передача квартир, а выплата денежных средств. Кроме того, правоотношения, вытекающие из Договора купли-продажи N 28-ГС вытекают из гражданско-правовой сделки, то есть гражданских правоотношений, которые не подлежат рассмотрению в рамках публичных правоотношений по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, исходя из правовой природы оспариваемого постановления, Региональной службой не могли быть возложены обязательства по заключению договоров долевого участия с лицами, поименованными в договоре N 28-ГС.

Учитывая также изложенное, ссылка административного органа на преюдициальное значение постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2021 по делу N А53-21198/2020 применительно к настоящему спору, необоснованна, поскольку условия Договора N 28-ГС, прямо предусматривают исполнение обязательств ООО "Инвестрадиострой" не по передаче помещений, а по выплате денежных средств, в связи с тем, что такой способ защиты права был изначально избран участниками в рамках процедуры банкротства ООО СК "Гарант Строй" (в том числе кредиторами Устич В.Г., Кущ Н.В.; Цаль Ю.Г., Крамер Н.Н. и др.). Указанные обстоятельства не были предметом рассмотрения в рамках дела N А53-21198/2020.

Необходимо отметить, что судом первой инстанции в рамках рассматриваемого дела, не учтено также и то, что обществом заключены соглашения о новации обязательств по передаче квартир в обязательства по выплате обществом денежных средств в порядке п. 2.1.2. договора, которые прекратили первоначальное обязательства и исполнены обществом в полном объеме.

Таким образом, учитывая доказательства, представленные ООО "Инвестрадиострой" в материалы дела, содержание прав и обязанностей, предусмотренных договором N 28-ГС, следует, что договор купли-продажи N 28-ГС от 06.05.2016 не содержит положений, которые с учетом правовой позиции ВС РФ в Обзоре практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, позволили бы отнести его к договору долевого участия, поскольку указанный договор предусматривает не только обязательства по передаче квартир, но и отдельным поименованным лицам прямо предусматривает выплату денежной компенсации согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011; указанный договор заключен между ООО "Инвестрадиострой" и ООО "СК "Гарант Строй" вне рамок Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", денежные средства от указанных в нем физических и юридических лиц ООО "Инвестрадиострой" не привлекало и не получало, в связи с чем вытекающие из данного договора права и обязанности сторон не подлежали контролю со стороны Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области.

Необходимо также отметить, что указанные выше обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А40-242256/19, которыми отказано Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области о приостановлении деятельности общества на неопределенный срок (определением судьи ВС РФ от 12.01.2021 отказано в передаче кассационной жалобы Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ).

В силу ст. 69 АПК РФ указанные судебные акты являются преюдициальными.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-40340/2020, которыми отказано в удовлетворении заявления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области со ссылкой на аналогичные оспариваемому предписанию основания в приостановлении деятельности ООО Инвестрадиострой", и по делу N А40-94362/2020, которыми удовлетворено заявление ООО "Инвестрадиострой" об обязании Публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" исключить объект строительства из реестра проблемных объектов, установлены обстоятельства того, что ООО "Инвестрадиострой" не уклоняется от исполнения обязательств перед физическими и юридическими лицами, являющимися кредиторами общества по договору купли-продажи N28-ГС от 06.05.2016 и заключенному в соответствии с положениями Закона о банкротстве, а не Закона N 214-ФЗ, а также приняты во внимание обстоятельства, установленные по делу N А40-242256/19.

Относительно выводов суда первой инстанции о том, что Верховный Суд РФ выразил позицию относительно правовой природы отношений граждан с ООО "Инвестрадиострой" и высказался по существу предмета спора и определил указанных граждан участниками долевого строительства, необходимо указать следующее.

В данном определении Верховного суда Российской Федерации указаны следующие выводы с учетом предмета спора:

"Обращаясь с заявлением об оспаривании действий (бездействия органа, наделенного публичными полномочиями (Управление Росреестра по Ростовской области), заявитель фактически оспаривал наличие правопритязаний таких лиц в отношении объекта незавершенного строительства.

В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Относительно правомерности требований заявителя по существу необходимо отметить следующее. Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом "СК "Гарант-Строй" осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между обществами "Инвестрадиострой" и "СК "Гарант-Строй" сделок, у судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены. В связи с этим действия (бездействие) регистрирующего органа, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях при регистрации перехода права собственности, являлись законными, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали".

Таким образом, в мотивировочной части определения Верховный Суд РФ не делает вывод о применимости или неприменимости положений ФЗ N 214 к ООО "Инвестрадиострой", а напротив, проводит аналогию разрешения вопроса с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме того, согласно пункту 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемым постановлением на общество фактически возложена обязанность заключить договоры долевого участия с лицами, поименованными в договоре N 28-ГС, несмотря на то, что правоотношения из договора купли-продажи вытекают из гражданско-правовой сделки, то есть гражданских правоотношений, а не публичных. Исходя из правовой природы оспариваемого постановления, Региональной службой не могли быть возложены обязательства по заключению договоров долевого участия с лицами, поименованными в договоре N28-ГС, а также с иными лицами, которые не были включены в реестр требований кредиторов ООО "СК Гарант Строй" и записи о праве залога которых, имеются в управлении Росреестра.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 201.15 Закона о банкротстве, к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее -обязательства застройщика).

В соответствии с ч. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 9 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Таким образом, законодателем предусмотрен переход к новому застройщику только обязательств по передаче недвижимости в объекте строительства без применения к новому застройщику положений ФЗ N 214, несмотря на то, что по общим правилам ФЗ N 214 предусматривает финансовые гарантии для участников долевого строительства (требования о взыскании неустоек (штрафов, пеней), убытков и иных финансовых санкций), поскольку в процедуре банкротства-застройщика права участников долевого строительства, предусмотренные ФЗ N 214, трансформируются в право требования участников строительства и обязанность нового застройщика по передаче объекта строительства в соответствии с общими нормами ГК РФ в контексте договора купли-продажи имущества и передачи обязательств застройщика, заключаемого между застройщиком-банкротом и новым застройщиком.

При этом новый застройщик вправе привлекать денежные средства в соответствии с ФЗ N 214 путем заключения договоров долевого участия с новыми участниками строительства при строительстве объекта (МКД), перешедшего от застройщика-банкрота к новому застройщику, и к таким участникам долевого строительства применяются положения ФЗ N 214.

Судом первой инстанции также не учтены нормы материального права, являющиеся специальными применительно к ФЗ N 214.

Относительно залоговых прав всех без исключения участников долевого строительства вне зависимости от того, с кем были заключены договоры долевого участия, наличия или отсутствия правоотношений о переводе долга, необходимо учитывать, что права и обязанности от застройщика-банкрота к новому застройщику перешли в ходе дела о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем подлежат применению специальные нормы права.

В силу ч. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

Согласно положениям параграфа 7 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

При таких обстоятельствах, участники долевого строительства - контрагенты общества-банкрота должны были реализовать свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлениями о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела о банкротстве ООО "СК "Гарант Строй" N А53-11325/2011, в противном случае указанные лица фактически лишались своих прав, в том числе залоговых, на объект незавершенного строительства.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией изложенной в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу N А53-11325/2011 по обособленному спору в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант Строй" по заявлению Комиссаровой Л.Н., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2018 и определением Верховного Суда РФ N 308-ЭС15-424.

Так, из судебного акта кассационной инстанции по указанному делу следует, что "апелляционный суд правомерно отклонил доводы об обременении имущества должника залогом, указав, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Довод о том, что общество должно было сопоставить данные реестра кредиторов и сведения ЕГРП, не свидетельствует о недобросовестности общества: имущество продавалось на торгах в форме конкурса, сведения об имущества и участниках строительства, включенных в реестр, указаны в конкурсной документации; на дату публикации извещения о торгах Комиссарова Л.Н. не была включена в реестр требований кредиторов должника, а по условиям конкурсной документации победитель торгов приобретает обязанности в отношении лиц, включенных в реестр требований кредиторов.

Конкурсная документация сведения об обременении имущества не содержала. По итогам торгов общество приобрело объект незавершенного строительства (степень готовности 20%), уплатило должнику денежные средства и приняло на себя обязательства перед кредиторами, включенными в реестр в соответствии с условиями конкурсной документации.

В настоящий момент между ООО СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" и кредиторами подписаны соглашение о переводе долга, в связи с чем отсутствует норма закона или договора, обязывающая покупателя самостоятельно увеличить объем своих обязательств".

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Инвестрадиострой" является правопреемником по всем договорам участия, заключенным по объекту строительства c предыдущими застройщиками, в том числе и c ГУВД РФ по Ростовской области, необоснован, поскольку ООО "Инвестрадиострой" не является субъектом указанных договоров, не является правопреемником Главного управления МВД России по Ростовской области, а также застройщиком объекта с указанными характеристиками, в том числе с учетом того объема прав и обязательств, которые были переданы банкротом-застройщиком по договору N 28-ГС новому застройщику (дело N А40-40340/2020).

Относительно ссылки суда первой инстанции на п. 4 соглашения о переводе долга N 1 от 11.05.2016 с указанием того, что аналогичное положение указанного пункта соглашения содержится в п. 2.1.2. договора N 28-ГС, необходимо указать следующее.

Согласно п.4 Соглашения о переводе долга N 1 от 11.05.2016, обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением c соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона N 214-ФЗ после получения новым должником прав застройщика по 240-квартирному 19-этажному жилому дому, расположенному по адресу: г. Ростов-на-дону, пр. М. Нагибина, д. 38.

Вместе с тем, договор N 28-ГС в целом либо п. 2.1.2. указанного договора в частности не содержит положений о том, что права кредиторов, чьи требования были включены в реестр требований в рамках дела о банкротстве должника-застройщика, должны быть новированы путем обязанности ООО "Инвестрадиострой" заключить c соответствующими лицами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона N 214, то есть положение аналогичное содержанию п. 4 соглашения о переводе долга.

При этом применительно к п. 4 соглашения о переводе долга N 1 от 11.05.2016, заключенного между ООО "СК "Гарант Строй", кредиторами и ООО "Инвестрадиострой", следует отметить, что во исполнение указанного пункта соглашения между кредиторами и ООО "Инвестрадиострой" не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона N 214 после получения ООО "Инвестрадиострой" прав застройщика на строящийся объект. Напротив, между кредиторами и ООО "Инвестрадиострой" с учетом положений п. 2.1.2 Договора N 28-ГС были заключены соглашения о новации обязательств ООО "Инвестрадиострой" о передаче квартир на денежное обязательство по выплате денежных средств, что с учетом правил о конклюдентных действиях свидетельствует о том, что кредиторами были избраны иные способы удовлетворения своих требований к новому застройщику - ООО "Инвестрадиострой".

Ссылка ответчика на судебное дело, рассмотренное Ворошиловским районным судом г. Ростов-на-Дону в защиту прав и интересов физических лиц по иску Региональной службы государственного строительного надзора (N 2-2307/2020, УИД 61RS0001-01-2020-002176-11), неправомерна, учитывая, что по результатам рассмотрения указанного дела судом было принято решение от 03.09.2020 об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное в совокупности, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, считает, что выводы суда первой инстанции о применимости положений ФЗ N 214 к отношениям, вытекающим из соглашения о переводе долга N 1 от 11.05.2016 и договора N 28-ГС, а также об обязанности ООО "Инвестрадиострой" заключить договоры долевого участия с лицами, указанными в договоре N 28-ГС, и с учетом определения ВС РФ от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552 противоречат нормам права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку материалами дела доказано, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в рассматриваемом случае не применимы, административный орган и суд первой инстанции необоснованно пришли к выводу о том, что в действиях общества имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.

В силу части 1 статьи 1.6 КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 24.5 КоАП РФ отсутствие в действиях лица, привлекаемого к административной ответственности, состава вменяемого ему административного правонарушения является обстоятельством, исключающим производство по делу об административном правонарушении.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемое постановление Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области от 30.07.2020 N 206271 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, является незаконным и необоснованным, нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дел о привлечении к административной ответственности государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2020 по делу N А40-146263/20 отменить.

Признать незаконным и отменить постановление Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области от 30.07.2020 по делу об административном правонарушении N 206271.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Л.Г. Яковлева

Судьи

С.М. Мухин В.И. Попов