|
14 марта 2021 г.
|
Дело N А53-21198/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2021 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Воловик Л.Н. и Посаженниова М.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (ИНН 7701361819, ОГРН 1137746505489) - Гитинова Р.К. (доверенность от 30.11.2020), от заинтересованного лица - Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (ИНН 6163076085, ОГРН 1056163077849) - Орлова А.П. (доверенность от 30.12.2020), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 по делу N А53-21198/2020, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным предписания Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - служба) от 20.03.2020 N 38/1807.
Решением суда от 28.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2020, в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на то, что общество пропустило предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок обжалования предписания службы, а также на то, что служба доказала соответствие предписания от 20.03.2020 N 38/1807 нормам действующего законодательства, критериям ясности и исполнимости.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой и дополнениями к жалобе, просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что неприменение к обществу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в связи с заключенным договором купли-продажи от 06.05.2016 N 28-ГС подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-242256/2019, А40-40340/20-64-297 и А40-94362/2020-144-761. Правовой характер и последствия договора от 06.05.2016 N 28-ГС определены указанными судебными актами и не подлежат доказыванию. Суды не учли, что действующим законодательством предусмотрен переход к новому застройщику лишь обязательств по передаче недвижимости в объекте строительства без применения положений Закона N 214-ФЗ. Участники долевого строительства (контрагенты организации-банкрота) должны были реализовать свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлением о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика. Поскольку договор купли-продажи имущества от 06.05.2016 N 28-ГС в установленном порядке не признан недействительным, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона следуют из залога, также прекратились. Лица, не включившиеся в реестр требований кредиторов ООО "СК "Гарант Строй"" по делу А53-11325/2011, фактически лишились своих залоговых прав на объект незавершенного строительства.
В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях к отзыву служба просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы, отзыва и дополнений к ним.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва и дополнений к ним, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство от 27.06.2018 N 61-310-928501-2018 общество выступает застройщиком, привлекающим в соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 (далее - спорный МКД).
На основании задания от 10.01.2020 N 11 в рамках осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства за деятельностью общества в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства указанной в статье 23.3 Закона N 214-ФЗ информации, 17.03.2020 осуществлен мониторинг сайта по адресу: https://наш.дом.рф, в ходе которого служба установила следующее.
В проекте размещенных документов (проекте договора участия в долевом строительстве спорного МКД и проектной декларации N 61-000598) имеются противоречия в части срока ввода спорного МКД в эксплуатацию (в проекте договора указан срок ввода - II квартал 2020 года, а в проектной декларации N 61-000598 указан срок ввода - IV квартал 2020 года); пункт 1.3.1 проекта содержит недостоверную информацию в части срока действия разрешения на строительство.
В нарушение пункта 15 части 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ, постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" (далее - постановление N 319) в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта (17.03.2020) не размещена отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства.
Проектная декларация N 61-000598 содержит недостоверную информацию, а именно: в подразделе 19.7 проектной декларации указана информация о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием, в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. В соответствии с разделом 19.7 проектной декларации общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве - 96 (площадь - 3246,72 кв. м), в том числе по жилым помещениям - 1 договор (площадь - 67 кв. м), по нежилым помещениям - 21 договор (площадь - 2 123,22 кв. м), по машино-местам - 77 договоров (площадь - 1 120,02 кв. м).
В тоже время у общества, являющегося застройщиком спорного МКД, имеются обязательства в соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552 (2-5) по делу N А53-16038/17 и договором купли-продажи от 06.05.2019 N 28-ГС; заключены договоры участия в долевом строительстве с Авакяном К.С.
Всего у общества 229 заключенных договоров участия в долевом строительстве (площадь - 14 042,16 кв. м), в том числе: по жилым помещениям - 130 договоров (площадь - 9 266,76 кв. м), по нежилым помещениям - 21 договор (площадь - 3 655,41 кв. м), по машино-местам - 77 договоров (площадь - 1 120,02 кв. м).
По результатам проверки служба выдала обществу предписание от 20.03.2020 N 38/1807 об устранении выявленных нарушений в срок до 25.05.2020, в соответствии с которым обществу предложено: устранить противоречие в части указания сроков ввода объекта в эксплуатацию путем внесения изменений в проект договора участия в долевом строительстве по спорному МКД; устранить нарушения пункта 15 части 2 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ, постановления N 319 путем раскрытия предусмотренной статьей 3.1 Закона N 214-ФЗ информации в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф; устранить нарушения пункта 11.2 части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ путем внесения изменения в проектную декларацию N 61-000598; представить в службу отчет о выполнении предписания.
В соответствии со статьями 197 и 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало в арбитражный суд предписание службы.
На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения норм права к установленным по делу обстоятельствам суды мотивированно отказали обществу в удовлетворении заявления, исходя из следующего.
Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 3.1 Закона N 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Законом N 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 Закона N 214-ФЗ. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
Суды установили, что общество является застройщиком спорного МКД, привлекающим в соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства.
Суды указали, что общество допустило нарушения пункта 15 части 2 статьи 3.1, пункта 11.2 части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ, постановления N 319, а именно: в проекте договора участия в долевом строительстве спорного МКД и проектной декларации N 61-000598 имеются противоречия в части срока ввода спорного МКД в эксплуатацию; в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта (17.03.2020) не размещена отчетность общества об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства; проектная декларация N 61-000598 содержит недостоверную информацию.
Суды обоснованно отклонили довод общества о том, что договор от 06.05.2019 N 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве, исходя из следующего.
Между ООО "СК "Гарант-Строй"" и Главным Управлением Министерства внутренних дел по Ростовской области (далее - ГУ МВД) 04.04.2006 заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.
14 декабря 2007 года между ООО "СК "Гарант Строй" (инвестор) и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного МКД.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 по делу N А53-11325/2011 в отношении ООО "СК "Гарант-Строй"" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 по делу N А53-11325/2011 ООО "СК "Гарант-Строй" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.
На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО "СК "Гарант-Строй" применены правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика.
Суды установили, что договор от 06.05.2019 N 28-ГС заключен в рамках дела N А53-11325/2011 о банкротстве ООО "СК "Гарант-Строй"" во исполнение требований части 9 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
В соответствии с частью 1 статьи 201.15 (1) Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
Суды указали, что по результатам торгов, проведенных в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант-Строй", 06.05.2016 между обществом и ООО "СК "Гарант-Строй" подписан акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика по незавершенному строительством объекту - 240-квартирному 19-этажному жилому дому, расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 (далее - спорный объект незавершенного строительства). Также между ООО "СК "Гарант-Строй", обществом и участниками строительства подписано соглашение о переводе долга от 11.05.2016 (далее - соглашение от 11.05.2016), согласно которому общество принимает на себя обязательства ООО "СК "Гарант-Строй" перед участниками строительства о возврате денежных средств и/или о передаче жилого помещения.
По состоянию на 10.06.2016 общество исполнило обязанности о выплате денежных средств перед участниками строительства и залоговыми кредиторами ООО "СК "Гарант-Строй".
Суды учли, что в соответствии с пунктом 1 договора от 06.05.2019 N 28-ГС продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить права и обязанности ООО "СК "Гарант-Строй" как застройщика по спорному объекту незавершенного строительства, в том числе обязанность ООО "СК "Гарант-Строй" предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011.
Таким образом, суды сделали верный вывод о том, что общество является правопреемником прежнего застройщика - ООО "СК "Гарант-Строй".
Суды указали, что в соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 06.05.2019 N 28-ГС покупатель обязуется завершить строительство спорного объекта незавершенного строительства, в срок, не превышающий три года с даты заключения договора, то есть до мая 2019 года.
В силу пункта 2.1.2 договора от 06.05.2019 N 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства ООО "СК "Гарант-Строй" перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.
В соответствии с пунктом 1 соглашения от 11.05.2016 первоначальный должник передает, а новый должник принимает на себя обязательства перед кредиторами предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов и реестру о передачи жилых помещений ООО "СК "Гарант-Строй", сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011.
В силу пункта 4 соглашения от 11.05.2016 обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ после получения новым должником прав застройщика по спорному объекту незавершенного строительства.
Суды установили, что право аренды земельного участка новым должником - обществом получено на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 06.05.2016 N 676 (дата государственной регистрации - 08.07.2016).
Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 договора от 06.05.2019 N 28-ГС. Кроме того, указанный договор содержит условие о том, что исполнение обществом требования по передаче жилого помещения на иное требование, в том числе денежное возможно только при выражении на это согласия лица, имеющего требование.
Суды учли разъяснения, изложенные в преамбуле к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, и поддержали позицию службы о квалификации договора от 06.05.2019 N 28-ГС в качестве договора долевого участия.
Суды учли, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Суды установили, что участники долевого строительства спорного МКД, в т. ч. поименованные в договоре от 06.05.2019 N 28-ГС, заключили договоры, в полном объеме отвечающие критериям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ, предметом которых является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома в целях последующей передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.
При таких обстоятельств
