Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2021 г. N 09АП-3037/21 по делу N А40-98436/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2021 г. N Ф05-13862/21 настоящее постановление отменено

г. Москва

25 марта 2021 г.

Дело N А40-98436/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Ким Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строй НЭС-АБ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2020 года по делу N А40-98436/20 по иску ООО "Строй НЭС-АБ" (ОГРН: 1027739244390, ИНН: 7713273194) к АО "ВИСТИ" (ОГРН: 1187746408871, ИНН: 7713458741) о признании незаконным расторжение договоров аренды в одностороннем порядке,

встречному иску АО "ВИСТИ" (ОГРН: 1187746408871, ИНН: 7713458741) к ООО "Строй НЭС-АБ" (ОГРН: 1027739244390, ИНН: 7713273194) об освобождении нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Калинин П.Ю. по доверенности от 11.01.2021, диплом номер АВС 0765680 от 30.10.1997,

от ответчика: Кузина Н.Н. по доверенности от 25.01.2021, диплом номер БВС 0196306 от 24.06.1999,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строй НЭС-АБ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "Научно-исследовательский институт спортивно-технических изделий" о признании незаконным расторжение в одностороннем порядке со стороны АО "ВИСТИ" Договоров долгосрочной аренды N Д-30/830 от 13.07.2011 и N Д-30/826 от 13.07.2011.

Ответчиком был заявлен встречный иск об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Строй НЭС-АБ" освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 62, корп. 2, эт. 1, пом. III, комн. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6, 7; пом. I, комн. 8, общей площадью 611,2 кв.м., об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Строй НЭС-АБ" освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 62, корп. 2, эт. цокольный, пом. II, комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24; эт. цокольный, пом. III, комн. 1, общей площадью 236,1 кв.м., которое было принято к производству для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2020 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2020 года подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 13.07.2011 между ФГУП "ВИСТИ" (арендодателем) и ООО "Строй НЭС-АБ" (арендатором) был подписан долгосрочный договор аренды помещений в здании, находящемся в хозяйственном ведении, заключенный по решению аукционной комиссии Территориального управления Росимущества в городе Москве при рассмотрении заявок на участие в аукционе от 21 апреля 2011 г. N Д-30/830 по адресу г. Москва, Дмитровское шоссе д. 62, корп. 2.

В последующем путем реорганизации в форме преобразования ФГУП "Висти" реорганизовано в АО "ВИСТИ", которое является правопреемником ФГУП "ВИСТИ", организации присвоен ОГРН 1187746408871, ИНН 7713458741 (Выписка из ЕГРЮЛ приложение N 5).

20.05.2020 ООО "Строй НЭС-АБ" получено уведомление, оформленное в виде телеграммы, об одностороннем отказе АО "ВИСТИ" от исполнения договоров аренды и расторжении договоров аренды в одностороннем порядке на основании пункта 7.6. договора, истец считает, данный отказ ответчика необоснованным, незаконным, нарушающим его права и законные интересы, в связи с чем, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд первой инстанции указал, что заключенными договорами аренды предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора аренды при невыполнении Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами: 3.2.3, 3.2.5,3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.14,3.2.15.

19 мая 2020 года АО "ВИСТИ" уведомило заказным письмом и телеграммой ООО "Строй НЭС-АБ" об отказе от исполнения договоров N Д-3 0/826 от 13.07.2011 и N Д-30/830 от 13.07.2011 с момента получения данных уведомлений.

Также в отправленных уведомлениях предложено направить уполномоченного представителя ООО "Строй НЭС-АБ" для составления и подписания акта сверки своевременности и полноты оплаты платежей, предусмотренных Договорами, и подписания акта приема-передачи (возврата) помещений. Указанные уведомления продублированы телеграммами.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что АО "ВИСТИ" в материалы дела представлена достаточная совокупность обстоятельств, подтверждающих законность расторжения договоров N Д-3 0/826 от 13.07.2011 и N Д-30/830 от 13.07.2011, а следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании вышеуказанного отказа незаконным.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции указал, что пунктом 3.2.19 договоров N Д-3 0/826 от 13.07.2011 и N Д-30/830 от 13.07.2011 установлено, что в течение дня окончания срока аренды, установленного договором, сдать арендодателю помещения, указанные в приложении N 3 к договору, по акту приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в четырех экземплярах и должен содержать сведения о техническом состоянии помещений на момент их передачи.

В нарушение условий договора ответчиком по встречному иску помещения арендодателю переданы не были.

Таким образом, суд пришел к выводу, что поскольку судом уже установлен факт нарушения ООО "Строй НЭС-АБ" обязательств, принятых по договору, расторжение вышеуказанных договоров в одностороннем порядке является обоснованным, требования об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 62, корп. 2, эт. 1, пом. III, комн. 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 5г, 6, 7; пом. I, комн. 8, общей площадью 611,2 кв.м., занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., д. 62, корп. 2, эт. цокольный, пом. II, комн. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24; эт. цокольный, пом. III, комн. 1, общей площадью 236,1 кв.м., подлежат удовлетворению в полном объеме.

Проверив правильность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что они сделаны при неполном и всестороннем исследовании судом всех обстоятельств по делу, и приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Действительно, как следует из материалов дела, 20.05.2020 ООО "Строй НЭС-АБ" было получено уведомление, оформленное в виде телеграммы, об одностороннем отказе АО "ВИСТИ" от исполнения договоров аренды и расторжении договоров аренды в одностороннем порядке на основании пункта 7.6. договора.

Как следует из Уведомлений, договоры расторгаются на основании пункта 7.4. в связи с нарушением со стороны истца пунктов 3.2.5, 3.2.11, 3.2.15 и 7.4.1 Договоров.

Однако, пунктом 3.2.5 установлена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату, при этом, во взаимосвязи с пунктом 7.4.1 Договора основанием для одностороннего расторжения договора установлено, что "Арендодатель и/или Территориальное управление вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в следующих случаях:

7.4.1. При невнесении арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного настоящим договором или уведомлением Территориального управления срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты.

Таким образом, необходимым условием для расторжения договора в одностороннем порядке по основанию, установленному пунктом 7.4.1. Договора является невнесение арендной платы в установленный Договором срок более 2 раз подряд, т.е. 3 и более платежей подряд.

При этом, согласно расчету представленному ответчиком в обоснование расторжения договоров N Д-30/830 от 13.07.2011 (т. 1 л.д. 107), N Д-30/826 от 13.07.2011 (т. 1 л.д. 108) периоды просрочки оплаты арендной платы являются незначительными, насчитывают несколько дней в 2017, 2018, 2019 годах, при этом отсутствует такое необходимое условие для расторжение договора, как невнесение арендной платы более 2-х раз подряд, а кроме того, эти нарушения имели место за год до направления ответчиком в адрес истца одностороннего отказа от договора, при этом, судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что в рамках дела N А40-132294/20 истцом были заявлены исковые требования АО "ВИСТИ" к ООО "Строй НЭС-АБ" о взыскании санкций за несвоевременную оплату арендной платы по договору, таким образом сторона реализовала свое право на защиту, в тоже время, требования о расторжении договора аренды по данным основаниям ответчиком заявлено не было.

В силу п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При этом, материалами дела установлено, что от договора аренды АО "ВИСТИ" отказалось лишь 19 мая 2020 года, таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о пропуске ответчиком разумного срока на отказ от договора, что лишает его права требовать расторжения договора по данным основаниям.

Кроме того, судебная коллегия критически относится к указанию в качестве основания для расторжения договора в одностороннем порядке на нарушение истцом пункта 3.2.11 договора.

Действительно, п. 3.2.11. Договоров, установлена обязанность Арендатора не производить переустройства и (или) перепланировок арендуемых помещений, требующих внесения в документы БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения Арендодателя.

Однако материалами дела данные обстоятельства не подтверждаются, основным условием для отказа в одностороннем порядке от договора, является отсутствие предварительного письменного согласия Арендодателя, в то время как материалы дела содержат письмо от 31.10.2012 в котором Арендатор обратился в ФГУП "ВИСТИ" с просьбой рассмотреть и согласовать проекты перепланировок по обустройству арендуемых помещений по вышеуказанным договорам аренды.

Письмо получено ФГУП "ВИСТИ" 31.10.2012 и зарегистрировано под входящим N 12В -25/198 от 31.10.2012.

Указанное письмо и приложенные к нему документы рассмотрены и ФГУП "ВИСТИ" согласована возможность проведения перепланировки.

Согласованные документы переданы Арендатору с сопроводительным письмом исх. N 12И-241-а от 28.11.2012.

Более того, перепланировка согласована и с собственником помещений т.е. Территориальным управлением Федерального агентства по Управлению Государственным имуществом в городе Москве, так, сопроводительным письмом от 07.06.2013, согласованные с ФГУП "ВИСТИ" документы преданы в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению Государственным имуществом в городе Москве и зарегистрированы управлением 07.06.2013, при этом какого-либо отказа в их согласовании либо ответа устанавливающего запрет на осуществление перепланировки в отношении имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ответчиком и ранее согласовавшего перепланировку не поступило.

Таким образом, действия по согласованию перепланировки были произведены истцом еще в 2012 году, Арендатором получено согласование проводимой перепланировки, а значит не допущено нарушений требований п. 3.2.11. договоров, кроме того, следует отметить, что арендодатель не мог не знать о произведенной перепланировке в арендуемом помещении еще в 2012 году, однако в качестве основания для расторжения договоров сослался на это лишь в 2020.

В качестве еще одного основания для расторжения договора в одностороннем порядке, ответчик в уведомлении указал на нарушение истцом п. 3.2.15. Договоров, которым установлена обязанность Арендатора не сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договорам другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

В данной части судебная коллегия считает необходимым указать на следующее. Согласно п. 1.1. договоров целевым назначением аренды помещений выступает их использование для размещения столовой и складские помещения.

Из иска следует, что на протяжении всего срока аренды с 2011 года и по настоящее время указанные Арендуемые помещения переданы в субаренду ООО "Очаг", целью деятельности которого является организация общественного питания.

Истцом при истечении сроков договоров субаренды направлялись Арендодателю письма о согласовании заключения договора субаренды.

Так, обращение о согласовании заключения договора субаренды на период 2019-2020 годы истцом ответчику по электронной почте направлено 06.03.2019 исх. N 111 и получено ответчиком 06.03.2020.

Более того, указанное обращение повторно отправлено ответчику 12.03.2019.

С даты направления обращения и по настоящее время, ответчиком истцу запрета на передачу помещений в субаренду не направлено, из чего следует, что ответчику все это время было известно о данном факте и он не выражал никакого несогласия с ним, а значит не возражал против этого. Направление уведомлений о расторжении договоров в мае 2020 года, по основаниям, которые на всем протяжении его действия, начиная с 2011 года были ему известны, могут свидетельствовать, лишь о злоупотреблении ответчиком своим правом, а потому его требования не подлежат судебной защите.

Фактическая деятельность субарендаторов в помещениях осуществляется непрерывно на протяжении всего срока аренды, в том числе и с марта 2019 года, о чем арендодателю известно, при этом все это время объект аренды использовался для целей общественного питания, изменения цели использования истцом не допускалось, а потому с учетом изложенных выше обстоятельств отсутствуют основания полагать, что истец действовал в нарушение условий договора.

По основаниям, приведенным судом апелляционной инстанции выше, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Принимая во внимание, что удовлетворение первоначальных исковых требований о признании незаконными односторонних расторжений договоров исключает удовлетворение встречного искового заявления, об обязании истца освободить занимаемые нежилые помещения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку судом удовлетворены первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных требований следует отказать.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2020 года по делу N А40-98436/20 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования ООО "Строй НЭС-АБ" удовлетворить:

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке со стороны АО "ВИСТИ" долгосрочного договора аренды помещений в здании, находящемся в хозяйственном ведении, заключенный по решению аукционной комиссии Территориального управления Росимущества в городе Москвы при рассмотрении заявок на участие в аукционе от 21.апреля 2011 г. N Д-30/826 от 13.07.2011 г.;

- признать незаконным расторжение в одностороннем порядке со стороны АО "ВИСТИ" долгосрочного договора аренды помещений в здании, находящемся в хозяйственном ведении, заключенный по решению аукционной комиссии Территориального управления Росимущества в городе Москвы при рассмотрении заявок на участие в аукционе от 21.апреля 2011 г. N Д-30/830 от 13.07.2011 г.

Взыскать с АО "ВИСТИ" (ОГРН: 1187746408871, ИНН: 7713458741) в пользу ООО "Строй НЭС-АБ" (ОГРН: 1027739244390, ИНН: 7713273194) расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины по жалобе в сумме 3 000 руб.

В удовлетворении требований встречного иска АО "ВИСТИ" (ОГРН: 1187746408871, ИНН: 7713458741) к ООО "Строй НЭС-АБ" (ОГРН: 1027739244390, ИНН: 7713273194) об освобождении нежилых помещений отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева Е.А. Ким