Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2021 г. N 03АП-3925/20 по делу N А33-12641/2019

г. Красноярск

02 апреля 2021 г.

Дело N А33-12641/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дамбарова С.Д.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рукосуевым Л.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 30 июня 2020 года по делу N А33-12641/2019,

при участии:

от истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска": Умняков Н.В., представитель по доверенности от 12.10.2020 N 313, паспорт (до и после перерыва);

ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) - индивидуальный предприниматель Кучеренко Наталья Николаевна, паспорт (до и после перерыва);

от ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) - индивидуального предпринимателя Кучеренко Натальи Николаевны: Мельников А.Ю., представитель по доверенности от 29.07.2020 серии 24 АА N 3878747, паспорт (до и после перерыва).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (далее - истец, общество УК "ЖСК") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Кучеренко Наталье Николаевне (далее - ответчик, предприниматель, Кучеренко Н.Н.) о взыскании задолженности по договору аренды N 3-67/11-СВ от 08.09.2011 в размере 303 969 руб. 30 коп., об обязании освободить земельный участок по адресу: пр. Красноярский рабочий 165А, путем сноса временного сооружения торгового павильона "Сэкон Хэнд", освободить занятый земельный участок от мусора и передать управляющей компании по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального; в случае неисполнения решения суда в течение пяти дней с момента его вступления в законную силу предоставить обществу "УК "ЖСК" право произвести снос павильона, а также привести общее имущество в первоначальное состояние с последующим взысканием понесенных расходов.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.05.2019 возбуждено производство по делу.

В ходе рассмотрения дела к производству принят встречный иск, уточненный в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором предприниматель просит: обязать в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести в договор аренды земельного участка N 3-67/11 СВ от 08.09.2011 сведения о новой Управляющей компании - общества УК "ЖСК" внести изменения: в пункт 1.3 договора, изложив его в редакции: Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 50 кв.м. ( площадь павильона 45 кв.м. и санитарная зона 5 кв.м.) в границах, указанных в проекте границ землеустроительного дела (стр. 4), относящихся к жилому дому, расположенному по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, д. 165а, в пункт 2.1 договора, изложив его в редакции: Управляющая компания предоставляет, а Арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 45 кв.м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона; о взыскании 103 950 руб. 07 коп., в том числе 93 184 руб. 48 коп. неосновательного обогащения, 10 765 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 26.07.2019 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателю Кучеренко Наталье Николаевне принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.06.2020 (с учетом определения от 01.07.2020 об исправлении опечатки) в удовлетворении исковых требований общества УК "ЖСК" "Жилищные системы Красноярска" отказано. Встречный иск предпринимателя удовлетворен частично. С общества УК "ЖСК" в пользу предпринимателя Кучеренко Натальи Николаевны взыскано 12 277 руб. 01 неосновательного обогащения, 1 066 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 6 538 руб. 99 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Кроме того, суд обязал общество УК "ЖСК" в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения направить в адрес предпринимателя проект дополнительного соглашения к договору N З-67/11-СВ от 08.09.2011 об изменении наименования управляющей компании по договору с "общество с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" на "общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска"". В удовлетворении оставшейся части требований по встречному иску отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество УК "ЖСК" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Индивидуальный предприниматель Кучеренко Н.Н. представила отзыв (с учетом дополнений) на апелляционную жалобу, в котором с ее доводами не согласилась, просит требования встречного искового заявления удовлетворить в полном объеме, в остальной части оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 02.09.2020, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные заседания откладывались.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 29.07.2020, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/) 31.07.2020.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 в составе суда произведена замена судьи Радзиховской В.В. на судью Белан Н.Н., судьи Хабибулиной Ю.В. на судью Парфентьеву О.Ю.

Учитывая замены в составе судей, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) дал дополнительные пояснения, на вопросы поставленные судом по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" (управляющая компания) и индивидуальным предпринимателем Кучеренко Натальей Николаевной (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 08.09.2011 N З-67/11-СВ.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 109, 63 кв. м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона. Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Согласно пункту 4.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2013 N 1, размер арендной платы составляет 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц с учетом НДС (18%).

Названный договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", д. 165а (протокол N 43/св от 21.07.2011). Согласно протоколу N 43/св от 21.07.2011 собственниками помещений в указанном доме принято решение о предоставлении на возмездной основе предпринимателю права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700193:462) для размещения и эксплуатации временного сооружения - торгового павильона "Сэконд Хэнд".

В соответствии с пунктом 2.1. договора, управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 109,63 кв. м для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона.

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Согласно пункту 4.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2013 N 1, размер арендной платы составляет 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей в месяц с учетом НДС (18%).

В соответствии с пунктом 4.7 договора размера арендной платы может быть изменен управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Изменением арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении.

Пунктами 5.1., 5.1.1. договора аренды определены случаи, при которых управляющая компания имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. К таким случаям, в частности, отнесены: нарушение порядка и сроков внесения арендной платы, задатка, восполнения задатка более одного раза (подпункт 1 пункта 5.1.1); принятие общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решения о прекращении арендных отношений с арендатором (подпункт 6 подпункта 5.1.1).

Об отказе от исполнения настоящего договора управляющая компания письменно уведомляет арендатора по адресу, указанному в реквизитах настоящего договора, за пять дней до даты расторжения. При отказе от исполнения настоящего договора по указанным в настоящем пункте обстоятельствам управляющая компания не несет ответственности за убытки, которые могут возникнуть у арендатора.

При этом в пункте 4.7 договора сторонами согласовано, что при несогласии арендатора с изменением размера арендной платы настоящий договор считается расторгнутым с момента получения управляющей компании письменного отказа арендатора от исполнения настоящего договора.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме наделили общество с ограниченной ответственностью "Жилкомцентр" правом в их интересах решать вопросы пользования общим имуществом, в том числе нежилыми подвальными помещениями, земельным участком с кадастровым номером 24:50:0700193:462.

Впоследствии функции по управлению указанным многоквартирным домом перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (в настоящее время общество УК "ЖСК") (управляющая компания).

На основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 30.05.2016 N 1/165а-Св, обществом с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский рабочий, 165 а, подписан договор управления многоквартирным домом от 30.05.2016 N 1/165а-Св.

Согласно пункту 3.3.2. договора управления многоквартирным домом от 30.05.2016 N 1/165а-Св, управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного лома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством.

В соответствии с протоколом общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" от 28.11.2017, уставом общества УК "ЖСК", сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.12.2017 общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН 1072468020877) переименовано в общество УК "ЖСК".

Общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.05.2016 N 1, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом за 1 кв. м используемой площади общего имущества - 300 рублей.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по другому делу N А33-24573/2017 обществу УК "ЖСК" отказано в иске о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.08.2016 по 31.08.2017 и с 01.10.2017 по 31.01.2018, обязании Кучеренко Н.Н. освободить земельный участок по пр. Красноярский рабочий 165А в г. Красноярск путем сноса временного сооружения торгового павильона "Сэконд Хэнд", освободить земельный участок от мусора и передать управляющей компании по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Отказывая в иске по делу N А33-24573/2017, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предпринимателем исполнены обязательства по внесению арендной платы. Поскольку на момент разрешения спора в суде апелляционной инстанции у предпринимателя отсутствовала задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу о том, что у управляющей компании не имеется оснований и для одностороннего отказа от исполнения соответствующего договора аренды

При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по июль 2017 года оплачена платежным поручением от 24.06.2017 N 142617, задолженность за август 2017 года оплачена платежным поручением от 04.09.2017 N 203050. Долг за период с 01.10.2017 по 31.01.2018 погашен на сумму 22 000 руб. по чеку-ордеру от 13.09.2018 уже в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что плата за сентябрь 2017 года внесена предпринимателем платежным поручением от 04.09.2017 N 203055, при этом требование о взыскании платежа за указанный расчетный период не входило в предмет рассмотренного иска по делу N А33-24573/2017.

Таким образом, на момент вынесения постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 предпринимателем погашен долг по внесению арендных платежей за период с 01.08.2016 по 31.01.2018, при этом оплата в сумме 22 000 руб. произведена уже в ходе рассмотрения дела N А33-24573/2017.

Последующие платежи за пользование земельным участком, начиная с февраля 2018 года, вносились предпринимателем в следующем порядке: чеком-ордером от 27.09.2018 на сумму 19 800 руб. (назначение платежа "за пользование зем.уч. по дог. З-67/11-СВ от 08.09.2011 за 09-12 2018"), чеком-ордером от 08.11.2018 на сумму 27 500 руб. (назначение платежа "опл. по дог. N З-67/11-СВ от 08.09.2011 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019"), чеком-ордером от 17.12.2018 на сумму 40 700 руб. (назначение платежа "по договору N З-67/11-СВ от 08.09.2011 с 01.02.2018 по 13.09.2018")(т.2, л.д. 191-193).

Таким образом, исходя из назначения произведенных оплат, указанных самим предпринимателем, платеж за пользование земельным участком за период с 01.02.2018 по 13.09.2018 (следующий период после периода, рассмотренного в рамках дела N А33-24573/2017) произведен чеком-ордером от 17.12.2018 на сумму 40 700 руб.

Письмом от 23.10.2018 общество УК "ЖСК" сообщило предпринимателю об увлечении в соответствии с пунктом 4.7 договора N З-67/11-СВ от 08.09.2011 арендной платы на основании решения, оформленного протоколом N 1/165-Св от 30.05.2016.

Размер арендной платы с 01.01.2018 составит 32 889 руб. в месяц из расчета 300 руб. за 1 кв. м., в том числе НДС. Ответчику было сообщено о необходимости оплатить задолженность, образовавшуюся по договору, с учетом изменения арендной платы. От имени истца письмо подписано начальником управления по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66007730671551 письмо от 23.10.2018 получено Кучеренко Н.Н. 15.11.2018.

Впоследствии 21.11.2018 обществом УК "ЖСК" в адрес ответчика направлено письмо от 16.11.2018, согласно которому истец со ссылкой на пункт 5.1.1. договора N З-67/11-СВ от 08.09.2011 уведомил ответчика о расторжении договора. Письмо от имени истца подписано начальником управления по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66007730714388 письмо от 16.11.2018 получено Кучеренко Н.Н. 14.12.2018.

В связи с нарушением предпринимателем условий договора и неисполнением предписаний, изложенных в указанных письмах, общество УК "ЖСК" направило досудебную претензию от 10.01.2019 с требованием об оплате задолженности. От имени истца претензия подписана начальником коммерческого отдела Кольвинковским М.Е. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80084231034535 письмо от 10.01.2019 получено Кучеренко Н.Н. 25.02.2019.

В письме от 22.04.2019 истец указал ответчику на необходимость осуществить демонтаж павильона и вывезти его за пределы придомовой территории. От имени истца письмо подписано начальником коммерческого отдела Кольвинковским М.Е.

В приложении к письму указаны копия уведомления от 16.11.2018 и копия доверенности от 20.02.2019 N 153. Согласно официальному сайту Почты России почтовое отправление с идентификатором 80084534187181 было получено адресатом 27.04.2019. Копия доверенности N 153 от 20.02.2019 представлена в материалы дела.

Ссылаясь на то, что предприниматель ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы, а также не выполняет требование об освобождении земельного участка, общество УК "ЖСК" обратилось в суд с настоящим иском. В обоснование требования общество УК "ЖСК" ссылалось на прекращение договорного обязательства в силу нарушение сроков внесения платежей (подпункт 1 пункта 5.1.1).

В соответствии с исковым заявлением и уточнениями к нему общество УК "ЖСК" просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 303 969 руб. 30 коп. за период

В ходе рассмотрения дела общество УК "ЖСК" уточнило (дополнило) основание заявленного искового требования (т.3, л.д. 150) со ссылкой на то, что договор аренды прекратил свое действие в связи с соответствующим решением, принятым собственниками помещений в многоквартирном жилом доме об одностороннем отказе от его исполнения (подпункт 6 подпункта 5.1.1).

Протокольным определением от 03.10.2019 уточнение основания иска принято судом в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.3, л.д. 225-226).

В обоснование иска в соответствующей части общество УК "ЖСК" ссылается на решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, д. 165а, проводимого в форме очно-заочного голосования от 14.05.2019. Согласно данному решению общество УК "ЖСК" наделено правом по проведению мероприятий, связанных с демонтажем торгового павильона, распложенного на придомовой территории по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 165а, собственником которого является Кучеренко Н.Н., павильон "Сэконд Хэнд".

Кроме того, в обоснование требований обществом УК "ЖСК" также представлен протокол N 2/165а внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул./пр./пер. Красноярский рабочий, д. 165а, проводимого в форме очного голосования от 22.08.2019.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом N 2/165а, подтверждено ранее принятое решение (протокол от 14.05.2019) о демонтаже торгового павильона "Сэконд Хэнд", принадлежащего предпринимателю; расторжении договора аренды. Одобрены действия общества УК "ЖСК" по увеличению стоимости арендной платы по договору аренды с ответчиком до 300 руб. в месяц (в соответствии с решением по вопросу N 12 общего собрания собственников от 30.05.2016 протокол N 1/165аСв) за 1 кв.м. арендуемой площади с 01.01.2018 и до момента его расторжения. Кроме того, также одобрены действия общества УК "ЖСК" по отказу от договора аренды земельного участка, заключенного с предпринимателем.

Таким образом, исходя принятых судом первой инстанции уточнений, основанием заявленного требования об освобождении земельного участка является прекращение договора: вследствие нарушения сроков внесения арендных платежей (подпункт 1 пункта 5.1.1), вследствие решения собственников помещений об отказе от исполнения соответствующего договора аренды (подпункт 6 подпункта 5.1.1).

В свою очередь, встречный иск предпринимателя основан на необходимости внесения изменений в договора аренды в связи с выбытием из обязательства прежней управляющей организации и вступлением в договорное правоотношение общества УК "ЖСК", исходя из того, что соответствующий договор является действующим. Кроме того, Кучеренко Н.Н., требуя взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылается на то, что она фактически использовала для размещения торгового павильона земельный участок, меньший по площади, а потому на стороне общества УК "ЖСК" возникла переплата, подлежащая возврату по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что на стороне предпринимателя отсутствует задолженность по арендной плате. Решение собственников помещений в многоквартирном доме об увеличении арендной платы не может служить основанием для изменения договорных условий, поскольку формулировки, использованные в соответствующем решением, не позволяют однозначно определить, что размер арендной платы установлен именно за календарный месяц. Увеличение размера арендной платы и расторжение договора имело место в течение непродолжительного времени, что указывает на недобросовестность управляющей компании.

Требования предпринимателя удовлетворены частично с учетом того, что фактическая площадь земельного участка, использованная для размещения и эксплуатации торгового павильона, менее установленной в договоре. Поскольку размер фактически внесенных ежемесячных платежей оказался больше платы, подлежащей внесению в рамках договора аренды, суд счел иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащим частичному удовлетворению. Исходя из того, что указание в тексте договора аренды прежней управляющей организации существенно затрудняет возможность реализации предпринимателем прав, вытекающих из названного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска в части изменения условий соответствующего договора аренды.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены судебного акта и вынесения по делу нового судебного акта.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ).

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников.

Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого.

Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, обсуждался ли сторонами вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В данном случае права арендодателя перешли к обществу УК "ЖСК", а у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании закона.

Таким образом, в настоящее время жилой дом находится в управлении истца, которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление от 22.11.2016 N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления от 22.11.2016 N 54 указано, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В договоре аренды стороны согласовали специальные основания для прекращения договорных обязательств, к которым отнесли нарушение срока внесения арендных платежей более одного раз (подпункт 1 пункта 5.1.1); принятие собственниками помещений решения об отказе от исполнения соответствующего договора аренды (подпункт 6 подпункта 5.1.1).

При этом отказ от договора по решению собственников помещений в соответствии с условиями договора не обусловлен какими-либо обстоятельствами либо нарушениями со стороны Кучеренко Н.Н., что допустимо в отношениях с участием субъекта предпринимательской деятельности в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09.

Из материалов дела следует, что платежи за пользование земельным участком за период с августа 2016 года по июль 2017 года в сумме 66 000 руб. перечислены платежным поручением от 24.06.2017 N 142617; за август 2017 года в сумме 5 500 руб. - платежным поручением от 04.09.2017 N 203050; за сентябрь 2017 года в сумме 5 500 руб. - платежным поручением от 04.09.2017 N 203055; за период с 01.10.2017 по 31.01.2018 в сумме 22 000 руб. по чеку-ордеру от 13.09.2018 (указанный платеж произведен лишь при рассмотрении дела N А33-24573/2017 в суде апелляционной инстанции).

Последующие платежи за период, начиная с февраля 2018 оплачивались предпринимателем чеком-ордером от 27.09.2018 на сумму 19 800 руб. (назначение платежа "за пользование зем.уч. по дог. З-67/11-СВ от 08.09.2011 за 09-12 2018"), чеком-ордером от 08.11.2018 на сумму 27 500 руб. (назначение платежа "опл. по дог. N З-67/11-СВ от 08.09.2011 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019"), чеком-ордером от 17.12.2018 на сумму 40 700 руб. (назначение платежа "по договору N З-67/11-СВ от 08.09.2011 с 01.02.2018 по 13.09.2018").

В соответствии с пунктом 4.2 договора оплата за пользование участком подлежит внесению ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения в кассу управляющей компании.

Таким образом, платежи за пользование земельным участком, начиная с февраля 2018 года, были фактически внесены предпринимателем во второй половине указанного календарного года с нарушением срока исполнения обязательств, установленных договором.

Из основания платежей, указанных самим предпринимателем в платежных документах, следует, что арендная плата за пользование земельным участком с 01.02.2018 по 13.09.2018 фактически была внесена лишь по чеку-ордеру от 17.12.2018.

Ссылки предпринимателя на отсутствие у него реквизитов для оплаты задолженности подлежат отклонению как необоснованные.

Обращению в суд по делу N А33-24573/2017 предшествовал претензионный порядок урегулирования спора, который предполагал направление предпринимателю требования о погашении задолженности с указанием необходимых платежных реквизитов. Факт внесения платежа за сентябрь 2017 года в пользу общества УК "ЖСК" платежным поручением от 04.09.2017 N 203055 также указывает на наличие у Кучеренко Н.Н. сведений, необходимых для исполнения обязательств по оплате.

Таким образом, предпринимателем допускалось нарушение сроков внесение арендных, что является основание для одностороннего отказа от его исполнения по инициативе общества УК "ЖСК", действующего от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Просрочка внесения платежей более одного раза позволяет управляющей организации требовать прекращения договорных отношений в соответствии с условиями заключенного договора.

Кроме того, в материалах дела имеется решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, д. 165а от 14.05.2019 из которого следует, что общество УК "ЖСК" наделено правом на проведение мероприятий, связанных с демонтажем торгового павильона, распложенного на придомовой территории по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 165а, собственником которого является Кучеренко Н.Н., павильон "Сэконд Хэнд".

Оценка указанного решения позволяет сделать вывод о том, что собственники помещений выразили волю на прекращение договорных отношений, являющихся основанием для размещения торгового помещения на придомовой территории, посредством наделения управляющей компании правом на совершение юридических и фактических по освобождению земельного участка от имущества предпринимателя.

Воля собственников помещений на отказ от договора аренды с Кучеренко Н.Н. подтверждается и последующим решением собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленным протоколом от 22.08.2019.

Не могут быть признаны обоснованными возражения ответчика, указывающего на недействительность решения собственников помещений многоквартирного дома о прекращении договорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу статьи 181.5 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из материалов дела следует, что решения приняты по вопросам, включенным в повестку дня; большинство собственников проголосовало за прекращение договорных обязательств и освобождение Несогласие ответчика с отдельными формулировками, указанными в протоколах, само по себе не свидетельствует о неверно сформированном волеизъявлении собственников помещений. Воля собственников помещений выражена однозначно и не допускает иных толкований.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что указанные решения признаны в установленном порядке недействительными по иску заинтересованного лица, который вправе оспаривать их в судебном порядке. Возражения предпринимателя относительно отсутствия юридической силы у данных решений сами по себе не имеют правового значения, поскольку Кучеренко Н.Н., не являясь участником соответствующего гражданско-правового сообщества, не может ставить под сомнение волю собственников помещений по вопросу о прекращении заключенного с ней договора аренды. Отдельные недочеты в оформление данных решений носит технических характер и не свидетельствуют об отсутствии соответствующего волеизъявления.

Сведения о прекращении договора по инициативе собственников помещений доведены до сведения Кучеренко Н.Н. в установленном порядке. Информацией о принятых решениях ответчик располагает, данное обстоятельство им не оспаривается.

Содержание указанных документов может являться предметом оценки суда при рассмотрении спора по существу с учетом иных представленных в материалы дела доказательств. Неверная интерпретация доказательств, лежащая в основе указанных уведомлений в части их оформления и реквизитов не свидетельствует об их фальсификации.

Принимая во внимание тот факт, что воля собственников была выражена однозначно на момент разрешения спора по существу, а общество УК "ЖСК" при рассмотрении дела уточнило требование со ссылкой на подпункт 6 подпункта 5.1.1 договора, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что соответствующий договор сохранил свое действие.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут в установленном порядке, на стороне Кучеренко Н.Н. возникла обязанность возвратить земельный участок, путем сноса временного павильона "Сэконд Хэнд", демонтажа конструкций и уборки мусора. Следовательно, требование общества УК "ЖСК" об обязании ответчика совершить соответствующие действия подлежит удовлетворению.

Кроме того, общество УК "ЖСК" вправе в случае неисполнения указанной обязанности произвести снос временного павильона с последующим возложением понесенных расходов на предпринимателя применительно к правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) (Вопросы применения процессуального права), в также в постановлении АС ВСО от 24.12.2020 N А33-8802/2020.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции с учетом разумного баланса интересов считает необходимым установить, что право на снос павильона может быть реализовано истцом лишь по истечении двух месяцев с даты вступления в законную силу постановления суда апелляционной инстанции, исходя из установленных процессуальным законодательством сроков для обжалования соответствующего судебного акта в кассационном порядке.

По итогам рассмотрения настоящего спора суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о необходимости частично удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество УК "ЖСК" просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате за период с февраля 2018 года по январь 2019 года включительно в сумме 303 969, 30 руб. из расчета размера арендной платы - 300 руб. за один квадратный метр и фактически используемой площади земельного участка - 102, 43 кв. метра. (30 729 руб. в месяц).

Из материалов дела следует, что имеет место наложение павильона "Табак" на предоставленную ответчику по первоначальному иску часть земельного участка, площадь наложения 7,2 кв.м. Ответчиком по первоначальному иску указанное обстоятельство не оспаривается.

В связи с указанным наложением истцом по первоначальному иску был уточнен размер заявленных требований. Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что в результате наложения у предпринимателя отсутствовала возможность использования арендуемой части земельного участка площадью 7,2 кв.м. (площадь наложения)

Суд апелляционной инстанции по итогам рассмотрения настоящего спора приходит к выводу о неверном расчете обществом УК "ЖСК" суммы исковых требований по основному долгу.

В пункте 4.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2013 N 1, установлено, что размер арендной платы составляет 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей в месяц с учетом НДС (18%).

В соответствии с пунктом 4.7 договора размера арендной платы может быть изменен управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Изменением арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании задолженности, общество УК "ЖСК" ссылается на то, что ранее согласованный размер арендной платы был изменен, о чем письмом от 23.10.2018 Кучеренко Н.Н. была извещена. Новый размер арендной платы в размере 300 руб. за один квадратный метр определен на основании решения собственником помещений в многоквартирном жилом доме, оформленного протоколом N 1/165-Св от 30.05.2016.

Между тем, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления N 54 в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, суд апелляционной инстанции, исходя из необходимости соблюдения принципа правовой определенности, приходит к выводу о том, что условия договора аренды земельного участка относительно размера арендной платы должны считаться измененными с даты получения предпринимателем письма от 23.10.2018. Соответствующие уведомление не имеет ретроспективного эффекта и не может распространяться на отношения сторон ранее его получения.

Поскольку письмо от 23.10.2018 получено Кучеренко Н.Н. 15.11.2018 новый размер арендной платы применяется к отношениям сторон, начиная со следующего расчетного периода, то есть с декабря 2018 года.

Основанием для увеличения арендной платы является решение, оформленное протоколом N 1/165-Св от 30.05.2016, об увлечении размера арендной платы, принятое собственниками многоквартирного дома N 165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий и оформленное протоколом N 1/165-Св от 30.05.2016. Согласно указанному протоколу собственниками принято решение об установлении размер минимальной платы за пользование общим имуществом, в том числе стоимости арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. - 300 руб. Период начисления арендной платы в размере 300 руб. в решении не указан.

Между тем, отсутствие в протоколе указания на период начисления арендной платы, вопреки выводам суда первой инстанции, само по себе не свидетельствует о том, что решение об увеличении размера аренной платы собственниками помещений в многоквартирном доме не было выражено. Учитывая общепринятую практику начисления арендных платежей, а также согласованный в договоре расчетный период, равный одному календарному месяцу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанное решение позволяет установить факт увеличения размер арендной платы по договорам, предполагающим использование общего имущества, до 300 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Кроме того, последующим решением (протокол от 14.05.2019) собственников помещений в многоквартирном доме одобрены действия общества УК "ЖСК" по увеличению стоимости арендной платы по договору аренды с ответчиком до 300 руб. в месяц (в соответствии с решением по вопросу N 12 общего собрания собственников от 30.05.2016 протокол N 1/165аСв) за 1 кв.м. арендуемой площади.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Следовательно, уведомление об увеличении размера арендной платы является односторонней сделкой, влекущей изменение условий договора в соответствующей части.

Таким образом, вне зависимости о того, порождает ли решение оформленное протоколом N 1/165-Св от 30.05.2016 правовые последствия для сторон договора аренды земельного участка, действия управляющей компании по увеличению размера арендной платы были впоследствии одобрены решением (протокол от 14.05.2019) собственников помещений в многоквартирном доме

Как разъяснено в пункте 123 постановления от 23.06.2015 N 25, установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

При изложенных обстоятельствах действия общества УК "ЖСК" по увеличению размера арендной платы, осуществленные на основании решения собственников помещения многоквартирного дома и одобренные ими впоследствии специальным решением, имеют юридическое значение, порождают правовые последствия для сторон соответствующего договора аренды и влияют на объем обязательств, подлежащих исполнению ответчиком.

Подлежат отклонению доводы предпринимателя об отсутствии доказательств наличия у Шпенглера М.В. полномочий на подписание уведомлений.

Действуя разумно и добросовестно сторона по договору, получив от контрагента уведомление об увеличении арендной платы, подписанное лицом, в отношении полномочий которого у нее имеются сомнения, незамедлительно должна обратиться к контрагенту за получением соответствующих разъяснений. Вместе с тем, пояснения относительно того, почему указанные действия ответчиком не были совершены, в материалы дела не представлены, доказательства наличия препятствий к совершению указанных действия непосредственно после получения уведомления, в материалы дела не представлены

С учетом изложенного на стороне предпринимателя возникла задолженность в сумме 24 847 руб. 10 коп., которая рассчитывается в следующем порядке (справочный расчет, представленный истцом в суд апелляционной инстанции).

Исходя из фактической площади используемого земельного участка 102, 43 кв. м. (109, 63 - 7,2), размер ежемесячной арендной платы до декабря 2018 года составил 5 138, 91 руб. С декабря 2018 (включительно) года размер арендой платы 30 729 руб. (102, 43 кв. метра * 300 руб.).

Таким образом, общий объем обязательств по внесению арендной платы за период с февраля 2018 года по январь 2019 года составил 112 847, 10 руб. Предпринимателем за указанный период внесены платежи в сумме 88 000 руб. (чек-ордер от 27.09.2018 на сумму 19 800 руб., чек-ордер от 08.11.2018 на сумму 27 500 руб., чек-ордер от 17.12.2018 на сумму 40 700 руб.). Задолженность предпринимателя по внесению арендных платежей составляет 24 847, 10 руб. (112 847, 10 руб. - 88 000 руб.).

Следовательно, требование общества УК "ЖСК" по первоначальному иску о взыскании долга по арендной плате подлежит удовлетворению частично, в сумме 24 847, 10 руб. В остальной части соответствующего требования следует отказать.

Не могут быть признаны состоятельными доводы предпринимателя о наличии в действиях общества УК "ЖСК" признаков злоупотребления правом.

Участвуя в договорных правоотношениях по поводу использования придомовой территории общество УК "ЖСК" фактически является представителем собственников помещения в многоквартирном доме. Поэтому действия управляющей организации в рамках договора считаются совершенными от имени и в интересах собственников, как действительных субъектов спорного правоотношения.

Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и осуществляет соответствующие юридически значимые действия лишь в порядке реализации полномочий, предоставленных ей собственниками помещений по решению общего собрания.

Уведомления об увеличении размера арендной платы и отказе от договора направлены обществом УК "ЖСК" в порядке исполнения решений собственников помещений в многоквартирном доме, соответствующие односторонние сделки считаются совершенными от имени в интересах указанных лиц.

Действующее законодательство не исключает возможности для арендодателя направить уведомление об увеличении арендной платы, а впоследствии заявить об отказе от договора аренды при наличии нарушений обязательства. Такие действия могут быть реализованы в пределах полномочий, представленных собственнику помещений, и по существу направлены на обеспечение своих имущественных интересов и защиту прав от нарушений со стороны контрагента. Применительно к обстоятельствам настоящего спора у общества УК "ЖСК" имелись основания для совершения соответствующих юридически значимых действий.

Доказательств, указывающих на то, что данный размер арендной платы имеет явно завышенный характер, предприниматель при рассмотрении дела не представил. Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что арендная плата длительное время оставалась неизменной в размере 5 500 руб., в то время как обязательства по ее внесению исполнялись ответчиком ненадлежащим образом.

В соответствии с условиями договора при несогласии арендатора с изменением размера арендной платы настоящий договор считается расторгнутым с момента получения управляющей компании письменного отказа арендатора от исполнения настоящего договора (пункт 4.7).

Предпринимателем в ходе рассмотрения дела заявлен встречный иск.

В рамках встречного иска предприниматель просил взыскать с общества УК "ЖСК" неосновательное обогащение в сумме 93 184 руб. 48 коп. за период с августа 2016 года по май 2019 года., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 10 950, 07 руб. за период с 02.08.2016 по 31.05.2019.

Требования в указанной части основаны на доводах Кучеренко Н.Н. о том, что ей для размещения и использования павильона необходим земельный участок площадью 47, 8 кв. метров.

Делая вывод о необходимости взыскания неосновательного обогащения в сумме 12 277 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 066 руб. 19 коп., суд первой инстанции исходил из того, что Кучеренко Н.Н. использовала меньший по площади земельный участок по отношению участку, указанному в договоре (с учетом площади наложения 7,2 кв. м.).

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что размер переплаты применительно к каждому ежемесячному платежу составляет 361 руб. 09 коп., счел необходимым взыскать с общества УК "ЖСК" 12 277 руб. неосновательное обогащение, возникшее в связи осуществлением следующих платежей: 66 000 руб. - платежное поручение от 24.06.2017 N 142617; 5 500 руб. - платежное поручение от 04.09.2017 N 203050; 5 500 руб. - платежное поручение от 04.09.2017 N 203055; 22 000 руб. - чек-ордер от 13.09.2018; 19 800 руб. - чек-ордер от 27.09.2018; 27 500 руб. - чек-ордер от 08.11.2018; 40 700 руб. - чек-ордер от 17.12.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из содержания указанной нормы удовлетворение иска о возмещении неосновательного обогащения возможно при наличии следующих условий: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для такого приобретения или сбережения.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что часть указанных платежей была предметом оценки при рассмотрении дела N А33-24573/2017 и принята судом в качестве доказательств исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По итогам оценки фактических обстоятельств спора суд апелляционной инстанции по делу N А33-24573/2017 определил размер обязательств предпринимателя по внесению арендной платы за период с 01.08.2016 по 31.08.2017 и с 01.10.2017 по 31.01.2018, указав на то, что соответствующие обязательства исполнены платежным поручением от 24.06.2017 N 142617 на сумму 66 000 руб.; платежным поручением от 04.09.2017 N 203050 на сумму 5 500 руб.; чеком-ордером от 13.09.2018 на сумму 22 000 руб.

Принимая во внимание, что размер обязательств по оплате был установлен судом апелляционной инстанции применительно к указанным расчетным периодам, оснований считать, что на стороне общества УК "ЖСК" имелась переплата в связи произведёнными расчетами, не имеется. Требования предпринимателя в соответствующей части по существу направлены на ревизию вступившего в силу судебного акта, что недопустимо в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Платежи в сумме 19 800 руб. - чек-ордер от 27.09.2018; 27 500 руб. - чек-ордер от 08.11.2018; 40 700 руб. - чек-ордер от 17.12.2018 учтены при исполнении обязательств по внесению арендной платы за период с февраля 2018 года по январь 2019 года. Исходя из факта увеличения размера арендной платы, на стороне общества УК "ЖСК" не имеется неосновательного обогащения применительно к указанным платежам.

Последующие платежи произведены в меньшем размере, чем размер арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, поэтому они не образуют неосновательного обогащения на стороне управляющей организации.

Вместе с тем, платеж на сумму 5 500 руб. за сентябрь 2017 года (платежное поручение от 04.09.2017 N 203055), произведенный до увеличения размера арендной платы, не был предметом оценки при рассмотрении дела N А33-24573/2017, поэтому обстоятельства, установленные в данном споре, не имеют преюдициального характера для настоящего дела в отношении этого платежа.

Таким образом, размер неосновательного обогащения в отношении произведенного платежа (платежное поручение от 04.09.2017 N 203055) составляет 391, 09 руб. (с учетом площади наложения 7,2 кв. м.), размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.09.2017 по 31.05.2019 - 48 руб. 22 коп.

С учетом изложенного, встречный иск предпринимателя в части взыскания денежных средств подлежит удовлетворению частично: в сумме 391, 09 руб. неосновательного обогащения и 48 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части соответствующего требования следует отказать.

При этом вывод суда первой инстанции относительно отсутствии оснований для определения размера арендной, исходя из площади фактически занимаемой части земельного участка, является правильным.

Суд первой инстанции верно указал на то, что ссылка предпринимателя на землеустроительное дело, подготовленное в 2017 году, является не обоснованной, поскольку доказательства внесения изменений в договору аренды на основании указанного документа в материалы дела не представлены. Возможность осуществления эксплуатации спорного павильона на части земельного участка меньшей по площади, чем было предоставлено в аренду при заключении договора, сама по себе не является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Довод о невозможности фактической передачи в аренду под размещение спорного павильона части придомового земельного участка в размере 109,63 кв.м. опровергается представленными в материал дела доказательствами (в том числе заключением специалиста Перфилова О.В. (кадастровый инженер) от 09.09.2019, землеустроительным делом, подготовленным ООО "Параллель-56" в 2017 году, схемой обмеров земельного участка из материалов землеустроительного дела 2011 года, проектным планом из материалов землеустроительного дела 2011 года, фрагментом топографического плана из материалов землеустроительного дела 2011 года, выпиской из ЕГРН от 21.06.2019 КУВИ-001/2019- 13982006), в связи с чем отклоняется судом.

Наличие на земельном участке санитарной зоной не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за всю переданную в аренду площадь части земельного участка, не является основанием для внесения испрашиваемых изменений в договор аренды. При указанных обстоятельствах, основания для внесения в спорный договор аренды изменений в части площади, передаваемой в аренду части земельного участка до 45 кв.м. отсутствуют, наличие указанных оснований предпринимателем не доказано.

Поскольку договорные отношения между сторонами спора фактически прекратились, оснований для удовлетворения требования предпринимателя в части внесения изменений в договор аренды не имеется.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Обществом УК "ЖСК" заявлен иск, содержащий, как имущественное, так и неимущественное требование. Государственная пошлина за рассмотрение требования о взыскании 303 969 руб. 30 коп. составляет 9 079 руб., за рассмотрение требования об освобождении земельного участка - 6 000 руб., всего 15 079 руб.

Государственная пошлина фактически оплачена обществом УК "ЖСК" по первоначальному иску в размере 22 735 руб. по платежному поручению от 02.10.2018 N 21056.

С учетом результатов рассмотрения требования дела имущественное требование удовлетворено на 8, 19 %, иск о возврате земельного участка удовлетворен полностью. Таким образом, с предпринимателя в пользу общества УК "ЖСК" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 743 руб. Государственная пошлина в сумме 7 656 руб. подлежит возврату на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, как излишне уплаченная.

Предпринимателем заявлен иск о взыскании денежных средств в сумме 103 950 руб. 07 коп. и требование о внесении изменения в договор аренды. Государственная пошлина за имущественное требование составляет 4 119 руб., за неимущественное - 6 000 руб.

Государственная пошлина фактически оплачена предпринимателем в сумме 10 695 руб. по чеку-ордеру 17.07.2019.

Имущественное требование удовлетворено на 0, 4 %, в удовлетворении требований о внесении изменений в договора отказано. Следовательно, с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 руб., государственная пошлина в размере 576 руб. подлежит возврату.

Требования по первоначальному и встречному иску подлежат зачету.

Общество УК "ЖСК" оплатило государственную пошлину платежными поручениями от 04.10.2019 N 14624, от 23.06.2020 N 10684 в сумме 4 059 руб. Уплаченная пошлина принимается к зачету в качестве платы государственной пошлины за апелляционное рассмотрение дела.

По итогам рассмотрения апелляционной жалобы с предпринимателя в пользу общества УК "ЖСК" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., в оставшейся части государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 июня 2020 года по делу N А33-12641/2019 (с учетом определения от 01.07.2020 об исправлении опечатки) отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя Кучеренко Наталью Николаевну (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) освободить земельный участок по адресу:

г. Красноярск, пр. Красноярского рабочего 165 А, путем сноса временного павильона "Сэконд Хэнд", демонтажа конструкций и уборки мусора.

В случае неисполнения указанной обязанности в течение двух месяцев с момента вступления настоящего постановления в законную силу - предоставить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) право произвести снос временного павильона с последующим возложением понесенных расходов на индивидуального предпринимателя Кучеренко Наталью Николаевну (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025).

Взыскать с Кучеренко Натальи Николаевны (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) основной долг в сумме 24 847 руб. 10 коп., расходы по оплате государственной 6 743 руб., всего - 31 590 руб. 10 коп.

В остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя Кучеренко Натальи Николаевны (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) в пользу индивидуального предпринимателя Кучеренко Натальи Николаевны (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) неосновательное обогащение в сумме 361 руб. 09 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 48 руб. 22 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 руб., всего - 425 руб. 31 коп.

В остальной части встречного иска отказать.

Произвести зачет по первоначальному и встречному искам, а также требованиям о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

По итогам произведенного зачета взыскать с Кучеренко Натальи Николаевны (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) основной долг в сумме 24 437 руб. 79 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 727 руб., всего - 31 164 руб. 79 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) из федерального бюджета 7 656 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 21056 от 02.10.2018, а также 1 059 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению 23.06.2020. N 10684.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кучеренко Наталье Николаевне (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) из федерального бюджета 576 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.07.2019.

Взыскать с Кучеренко Натальи Николаевны (ИНН 246501681384, ОГРН 304246533600025) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 2461201672, ОГРН 1072468020877) расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Д. Дамбаров

Судьи

Н.Н. Белан О.Ю. Парфентьева