Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2021 г. N 09АП-12965/21 по делу N А40-183473/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2021 г. N Ф05-13113/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

5 апреля 2021 г.

дело N А40-183473/20

Резолютивная часть постановления оглашена 05.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 05.04.2021.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Лепихин Д.Е., Сумина О.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алексеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021

по делу N А40-183473/20

по заявлению Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН 1097746680822)

третьи лица: Правительство г. Москвы, ООО "Прайм Газ"

о признании незаконным решения;

при участии:

от заявителя - Аугулис Р.Р. по доверенности от 23.12.2020;

от заинтересованного лица - Владимирова Е.А. по доверенности от 11.01.2021;

от третьих лиц - от Правительства г. Москвы - Аугулис Р.Р. по доверенности от 25.01.2021 не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021 признано недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 07.07.2020 N 77/017/247/2020-820 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 31.12.2019 N И-04-001817 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006003:7299, расположенного по адресу: Москва, Некрасовка, пересечение пр. пр. 83 с пр. пр. 4296 и на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 31.12.2019 N И-04-001817 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006003:7299, расположенного по адресу: Москва, Некрасовка, пересечение пр. пр. 83 с пр. пр. 4296 в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить по изложенным в жалобе основаниям.

В качестве третьих лиц в деле участвуют Правительство г. Москвы и ООО "Прайм Газ".

Представитель ООО "Прайм Газ" в судебное заседание не явился, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте суда и в картотеке арбитражных дел в сети Интернет в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители, лиц, явившиеся в судебное заседание поддержали свои доводы и возражения.

Рассмотрев повторно материалы дела в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением от 20.01.2020 N 77/017/247/2020-820 об осуществлении государственной регистрации договора аренды от 31.12.2019 N И-04-001817 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006003:7299, расположенного по адресу: Москва, Некрасовка, пересечение пр. пр. 83 с пр. пр. 4296.

Уведомлением от 31.12.2020 N 77/017/247/2020-820 Управлением Росреестра по г. Москве сообщено о приостановлении государственной регистрация договора аренды по основаниям не представления в орган государственной регистрации отчета об оценке для определения арендной платы в отношении земельного участка.

В целях устранения причин приостановления регистрационных действий письмом Департамента от 21.02.2020 N ДГИ-1-14374/20-1 в адрес Управления Росреестра по г. Москве направлены дополнительные пояснения.

Уведомлением от 07.07.2020 N 77/017/247/2020-820 регистрирующим органом отказано в осуществлении государственной регистрации договора аренды, в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона, которой предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Обществу отказано в связи с не устранением в полном объеме приведенных в уведомлении о приостановлении причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Между тем у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для принятия оспариваемого отказа.

По смыслу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что 31.12.2019 между Департаментом и ООО "Прайм Газ" в соответствии с результатами аукциона (протокол от 28.11.2019 N 31/2019) заключен договор аренды земельного участка N И-04-001817, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:04:0006003:7299, расположенный по адресу: Москва, Некрасовка, пересечение пр. пр. 83 с пр. пр. 4296.

С целью государственной регистрации договора аренды Департамент обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением от 20.01.2020 N 77/017/247/2020-820 об осуществлении государственной регистрации договора.

По результатам рассмотрения заявления Департамента уведомлением от 31.12.2020 N 77/017/247/2020-820 Управлением Росреестра по г. Москве сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды, по мотиву того, что Департаментом к заявлению не представлен отчет об оценке для определения арендной платы в отношении объекта недвижимого имущества, что противоречит положениям ст. ст. 5, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По мнению регистрирующего органа отчет об оценке стоимости права аренды служит основанием для определения арендной платы в отношении переданного по итогам аукциона земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации.

Между тем, по смыслу положений земельного законодательства размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности и передаваемый по итогам аукциона на право заключения договора аренды, не ставится в зависимости от рыночной стоимости права аренды указанного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно п. 14 ст. 39.11 названного Кодекса, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

Следовательно, итоговый размер ежегодной арендной платы устанавливается по результатам аукциона, в то же время начальный размер годовой арендной платы может устанавливаться исходя из кадастровой стоимости участка, без проведения мероприятий по рыночной оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, если размер арендной платы установлен в соответствии с другим федеральным законом в связи с передачей в аренду, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с Законом об оценочной деятельности не устанавливается.

Порядок расчета начального размера ежегодной арендной платы за земельные участки с учетом плотности застройки и кадастровой стоимости земельного участка определен постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве".

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен с победителем аукциона - ООО "Прайм Газ", расчет начальной арендной платы по договору произведен в соответствии с порядком, определенным постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в связи с чем установленные Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ мероприятия по независимой оценке рыночной стоимости, в том числе земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006003:7299, расположенного по адресу: Москва, Некрасовка, пересечение пр. пр. 83 с пр. пр. 4296, не проводились.

Пояснения по данному вопросу представлены Департаментом в адрес регистрирующего органа письмом от 21.02.2020 N ДГИ-1-14374/20-1, однако не приняты им во внимание.

Таким образом, отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации договора аренды является неправомерен и вынесен без учета положений действующего законодательства и условий заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации договора аренды должны быть приложены документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

Предоставление в регистрационный орган иных документов противоречит закону (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132).

В рассматриваемом случае. при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды Департаментом представлены на регистрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством, что подтверждается описью документов от 20.01.2020, принятых Управлением Росреестра по г. Москве для оказания государственной услуги.

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021 по делу N А40-183473/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

Д.Е. Лепихин О.С. Сумина