Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2021 г. N 10АП-4604/21 по делу N А41-76821/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2021 г. N Ф05-17552/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 апреля 2021 г.

Дело N А41-76821/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковой Т.А.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрация городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 г. по делу N А41-76821/20 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО "Здоровое наследие" о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в суд с иском к ООО "Здоровое наследие" со следующими требованиями:

1. Взыскать с ООО "Здоровое наследие" в пользу Администрации Городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору от 01.09.2013 г. N 1575 аренды земельного участка за период с 1 квартала 2020 по 3 квартал 2020 года в размере 15 298 466,64 руб.

2. Взыскать с ООО "Здоровое наследие" в пользу Администрации Городского округа Балашиха пени, начисленные за период с 16.03.2020 г. по 16.09.2020 г., в размере 711378,70 руб.

3. Взыскать досрочно с ООО "Здоровое наследие" в пользу Администрации Городского округа Балашиха арендную плату за 4 квартал 2020 года по договору от 01.09.2013 г. N 1575 аренды земельного участка в размере 5 099 488,88 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 по делу N А41-76821/20 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

05.04.2021 в материалы дела от ответчика поступил отзыв, в котором указано на законность на обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель Администрация городского округа Балашиха поддержал доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Здоровое наследие" возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2013 N 1575 земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010302:106 площадью 2,0900 га., расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, 21-йкм. Автодороги М-7 "Волга" (левая сторона по ходу движения г. Москвы) у ОАО "Механический завод", вид разрешенного использования - для строительства и размещения торгово - делового комплекса". Срок договора составляет 49 лет.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вноситься арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке.

Вопреки условиям договора аренды, обязательства по своевременному внесению платежей ответчиком не были исполнены в полном объеме. За период с 1 квартала 2020 года по 4 квартал 2020 года у ответчика образовалась задолженность перед истцом.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

Из представленного истцом расчета следует, что общая сумма задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с 1 квартала 2020 по 3 квартал 2020 года в размере 15 298 466,64 руб.

Согласно договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей уплате в бюджет.

Истец на основании договора аренды начислил пени за период с 16.03.2020 г. по 16.09.2020 г. в размере 711378,70 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Кроме того, истец в соответствии с пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса просит взыскать досрочно задолженность за 4 квартал 2020 года в размере 5 099 488,88 руб.

Из пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса следует, что если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 предоставлен ответчику в аренду для строительства и размещения торгово-делового комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из условий договора аренды следует, что указанный земельный участок предоставлен ответчику для строительства и размещения торгово-делового комплекса, в том числе предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений.

Как верно указано судом первой инстанции, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, на основании вышеуказанных положений, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Данные обстоятельства также установлены в рамках рассмотрения дела N А41- 98966/18, А41- 90680/19 вступивших в законную силу, и не оспариваются истцом при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод по следующим основаниям.

Представленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в пределах 200 метров санитарной защитной зоны объекта наследия "Усадьба Горенки", на котором, согласно требованиям Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Данное обстоятельство было доведено до сведения общества письмом Главного управления культурного наследия Московской области от 04.08.2017 исх. N 45Исх.-3771.

В письме от 14.09.2018 N 32Исх.5996 на обращение ответчика Главное управление Культурного наследия Московской области, подтвердило, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в 200 метровой зоне, защитной зоне объектов культурного наследия федерального значения "Усадьба Горенко XVIII в.".

В границе защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменениями их параметров, (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

На основании постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 (Приложение 1) "Усадьба Горенки" признана памятником культуры. В его состав входит: Главный Дом-дворец, Флигель зимнего сада, Минералогический и ботанический флигель, Две галереи - колонны с павильоном, четыре домика-кордегардии, четыре служебных корпуса, оранжерея, парковая лестница к пруду, грот в парке, двое ворот с оградой.

В соответствии с требованиям Федерального закона от 25.06.2002 N 73 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами культурного наследия, являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границы которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и компазиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) за исключением строительств аи реконструкции линейных объектов (пункт 1 статьи 34.1)

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию (пункт 4 статьи 34.1.

Таким образом, истцом не исполнена обязанность по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 года по делу N А41-76821/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

Н.В. Марченкова С.В. Боровикова