Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2021 г. N 09АП-69563/20 по делу N А40-322649/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 августа 2021 г. N Ф05-18186/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

15 апреля 2021 г.

Дело N А40-322649/19

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.10.2020 по делу N А40-322649/19 по иску ООО "Твиксор" (ИНН 7705031064, ОГРН 1037739456590) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) третье лицо: Департамент культурного наследия г.Москвы об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мокров В.С. по доверенности от 12.09.2018, удостоверение N 15881 от 17.01.2017;

от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 08.12.2020, диплом ВСГ 2659264 от 15.06.2009, от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Твиксор" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - здания, общей площадью 34,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16, стр.2, а также земельного участка, находящегося под ним, по цене 3 045 000 руб. без НДС, из которых стоимость здания - 1 862 000 руб., стоимость земельного участка - 1 183 000 руб., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, в связи с чем, судом вынесено незаконное и необоснованное решение.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца, в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, направил отзыв на жалобу.

Третье лицо, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2020 года подлежит отмене на основании следующего.

Как указал суд первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 34,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16 стр.2 на основании договора аренды N 01-00380/04 от 16.04.2004 г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Истец 30.10.2015 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества. 16.07.2018 г. ответчик отказал в предоставлении услуги, однако вступившим в законную силу решением суда от 24.12.2018 г. суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы в предоставлении услуги.

Судебным решением установлено, что истец соответствует всем критериям, предусмотренным ФЗ-159 от 22.07.2008 г.

В соответствии со ст. 11 Закона Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений, сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Экспертным заключением было установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости - здания общей площадью 34,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 16, стр.2, а также земельного участка, находящегося под ним, по состоянию на 30.10.2015 г. составляет 3 045 000 руб. без НДС, из которых стоимость здания - 1 862 000 руб., стоимость земельного участка - 1 183 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции и считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

Спорный объект является объектом культурного наследия "Городская усадьба И.М. Арестовой - П.П. Летошниковой - М.Ф. Михайлова", что подтверждается ответом Департамента культурного наследия г. Москвы от 16.03.2021 N ДКН-16-11-242/21 "Охранный статус: объект культурного наследия", а также ответом Министерства культуры Российской Федерации от 09.03.2021 N 3435-12-02, что спорный объект содержится в Едином государственном реестре объектов культурного наследия, а также данный объект принят на государственную охрану распоряжением Правительства Москвы от 16.05.2007 N 932-П и зарегистрирован в реестре приказом Минкультуры России от 27.11.2015 N 22236-р с присвоением ему регистрационного номера 771420318780005.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

В связи с чем, поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации, устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 И78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации.

При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Указанная выше правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ18-753 по делу N А11- 10976/2016.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи объекта недвижимого имущества может быть заключен только путем продажи на конкурсе.

Таким образом, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор купли-продажи, следует отказать.

Судебная коллегия отклоняет довод истца, относительно того, что позиция заявителя жалобы противоречит вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-247476/18 которым признано незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги и суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке, поскольку право истца на приватизацию объекта не оспаривается ответчиком, в данном случае вопрос состоит в законности процедуры реализации права истца на приватизацию объекта культурного наследия путем подачи иска об обязании ответчика заключить договор купли-продажи по стоимости, установленной в ходе рассмотрения дела судом, в то время как законом предусмотрен специальный порядок приватизации объектов культурного наследия, в том числе, путем проведения реализации по конкурсу.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2020 по делу N А40-322649/19 отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО "Твиксор" (ИНН 7705031064, ОГРН 1037739456590) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор купли-продажи отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева