Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2021 г. N 10АП-5965/21 по делу N А41-10821/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2021 г. N Ф05-21053/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

22 апреля 2021 г.

Дело N А41-10821/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.

при ведении протокола судебного заседания Колтан А.В.,

при участии в заседании:

от Администрации города Дзержинский Московской области - Федосеенко О.А. по доверенности от 24.10.2020 года;

от ООО "СЭР" - не явился, извещен;

от ИП Петухов А.Е. - Азаров М.В. по доверенности от 28.05.2020 года;

от Управления Росреестра МО - не явился, извещен;

от ООО "БИОН" - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Городской округ Джержинский Московской области" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.02.2021 по делу N А41-10821/19,

по исковому заявлению Администрации города Дзержинский Московской области к ООО "СЭР", ИП Петухову А.Е. о применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Управления Росреестра МО, ООО "БИОН",

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дзержинский Московской области (далее - Администрация, ответчик) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Содержание, эксплуатация и ремонт" и индивидуальному предпринимателю Петухову Артему Евгеньевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 09.11.2018 заключенный между ответчиками; применении последствий недействительности сделки и обязании ИП Петухова А.Е. возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Содержание, Эксплуатация и Ремонт":

-нежилое здание отдела кадров с проходной, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 41,0 кв. м, кадастровый номер: 50:64:0000000:1872;

-нежилое здание склада, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 382,7 кв. м, кадастровый номер: 50:64:0000000:1874;

-нежилое административное здание с боксом, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 634,5 кв. м, кадастровый номер: 50:64:0000000:1875;

-земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, кадастровый номер: 50:64:0020104:39, площадью 1175 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение административного здания, мастерских и склада;

- аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности о правообладателе Петухове Артеме Евгеньевиче недвижимого имущества, преданного по договору купли-продажи недвижимости от 09 ноября 2018 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.07.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.12.2019 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Суд округа дал указание при новом рассмотрении дела проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

При повторном рассмотрении спора суд привлек к его участию в деле третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Бюро Инвентаризации Объектов Недвижимости".

Истец в обоснование заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ изменил основание иска и указал, что оспариваемая сделка заключена в ущерб интересам ответчика 1, поэтому она не соответствует требованиям статьи пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.02.2021 по делу N А41-10821/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация муниципального образования "Городской округ Джержинский Московской области" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ИП Петухова А.Е. возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Никитенко Н.В., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

09.11.2018 года между ООО "СЭР" в лице исполняющего обязанности директора Верхова А.А. и ИП Петуховым А. Е, был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор), согласно предмету которого, ООО "СЭР" передает в собственность ИП Петухова А.Е., а ИП Петухов А.Е. принимает и оплачивает недвижимое имущество:

Объект N 1: нежилое здание отдела кадров с проходной, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 41,0 кв. м, кадастровый номер:50:64:0000000:1872, принадлежащее ООО "СЭР" на праве собственности N 50:64:0000000:1872-50/022/2018-5 от 07.09.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН;

Объект N 2: нежилое здание склада, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 382,7 кв. м, кадастровый номер:50:64:0000000:1874, принадлежащий ООО "СЭР" на праве собственности, N 50:64:0000000:1874-50/022/2018-5 от 07.09.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН;

Объект N 3: нежилое административное здание с боксом, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 634,5 кв. м, кадастровый номер: 50:64:0000000:1875, принадлежащее ООО "СЭР" на праве собственности, N 50:64:0000000:1875-50/022/2018-5 от 07.09.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Объекты расположены на земельном участке, находящемся по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, кадастровый номер: 50:64:0020104:39, площадью 1175 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение административного здания, мастерских и склада (далее -земельный участок). Земельный участок принадлежит ООО "СЭР" на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.09.2018, собственность N 50:64:0020104:39-50/022/2018-8. (п. п. 1.2., 1.3. Договора)

Одновременно с передачей права собственности на объекты Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ними. (п. 1.4. Договора).

Исходя из раздела 3 Договора (Цена и порядок расчетов) сумма Договора включает цену объектов и цену земельного участка. При этом цена объектов составляет:

- Объект N 1: 596 000 (пятьсот девяносто шесть тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС 18%;

- Объект N 2: 2 182 000 (два миллиона сто восемьдесят две тысячи рублей 00 копеек) рублей, в том числе НДС 18%;

- Объект N 3: 10 959 000 (десять миллионов девятьсот пятьдесят девять тысяч рублей 00 копеек) рублей, в том числе НДС 18%;

- Цена земельного участка составляет 4 499 979, 75 (четыре миллиона четыреста девяносто девять тысяч девятьсот семьдесят девять рублей 75 копеек), НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Общая сумма Договора составила 18 236 979 руб. 75 коп.

21.01.2019 года ООО "СЭР" и ИП Петуховым А.Е. подписан Акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости от 09 ноября 2018 г., согласно которому ООО "СЭР" во исполнение Договора купли-продажи недвижимости от 09.11.2018 г. передало, а ИП Петухов А.Е. принял недвижимое имущество (вышеуказанные объекты).

Обязательства по оплате Договора ИП Петуховым А.Е. были исполнены в полном объеме, что подтверждается сведениями о поступлении денежных средств на счета ООО "СЭР" по договорам купли-продажи имущества; переход права собственности на объекты недвижимого имущества перешло к ИП Петухову А.Е., о чем Единый государственный реестр недвижимости внесен соответствующие записи.

Обращаясь в арбитражный суд с иском, Администрация указала, что спорный договор является крупной сделкой, однако в нарушение положений устава Общества и норм статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ), не был одобрен Администрацией как участником Общества.

Кроме того, по мнению истца, данная сделка заключена в ущерб интересам ООО "СЭР", поэтому она не соответствует требованиям статьи пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с учетом положений п.2 ст. 174 ГК РФ, исходил из того, что для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ должны быть установлены: сговор (совместные действия) представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого либо совершение представителем сделки в ситуации отсутствия доказательств сговора (или совместных действий), но с причинением явного и очевидного для контрагента в момент совершения сделки ущерба интересам представляемого.

На основании представленных в дело доказательств, проведенной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрация не доказала совокупности обстоятельств, необходимых для признания Договора недействительным в порядке пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Пунктом 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25), пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка, хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре, либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Администрацией города Дзержинский Московской области в суде первой инстанции было подано ходатайство о назначении экспертизы достоверности отчета об оценке, положенного в основание договора купли-продажи недвижимости от 09 ноября 2018 года, заключенного между ответчиками и оспариваемого в рамках настоящего дела.

В этой связи и с учетом указаний суда кассационной инстанции, определением суда первой инстанции от 20.05.2020 была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта были поставлен следующий вопрос: является ли достоверной оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, ул. Угрешская, д. 12, установленная отчетом общества с ограниченной ответственностью "Бюро Инвентаризации Объектов Недвижимости" N 995/18-09 от 23.10.2018, на дату 16.10.2018?

В случае недостоверности указанной оценки указать достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, проданных по договору купли-продажи недвижимости от 09.11.2018, расположенных по адресу: Московская область, ул. Угрешская, д. 12, по состоянию на 16.10.2018".

Из выводов, изложенных в экспертном заключении от 05.08.2020 (далее - Заключение) следует, что: оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, ул. Угрешская, д. 12, установленная отчетом общества с ограниченной ответственностью "Бюро Инвентаризации Объектов Недвижимости" N 995/18-09 от 23.10.2018, на дату 16.10.2018 является недостоверной.

Общая стоимость недвижимого имущества и земельного участка составляет 30 125 180 рублей, что значительно превышает сумму Договора, которая составила 18 236 979 руб. 75 коп.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отмечает то, что отчужденные Объекты недвижимого имущества были основным активом Общества и другая сторона не могла не знать, что это является взаимоневыгодной сделкой, так как стоимость имущества была занижена, относитесь рыночной стоимости аналогичного имущества почти на 12 000 000 рублей.

Заниженная стоимость имущества при продаже повлекла финансовые потери общества в размере 11 888 200 руб. 25 коп. (30 125 180, 00 - 18 236 979, 75), что необоснованно не было принято судом первой инстанции во внимание.

Таким образом, суд первой инстанции, делая вывод о том, что спорный договор не может быть признан недействительным, ошибочно исходил только из того, что истцом не был доказан факт сговора между ответчиками, что не соответствует положениям п. 93 Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, так как в данном случае, согласно проведенной судебной экспертизе договор заключен при наличии явного ущерба для истца на заведомо и значительно невыгодных условиях.

При этом ссылка суда первой инстанции о том, что цена проданного имущества, согласно заключению эксперта не превышала в несколько и более раз цену Договора, несостоятельна, так как не исключает явный ущерб в размере 11 888 200 руб. 25 коп., что свидетельствует о том, что при заключении сделки для каждой из сторон было очевидно о наличии ущерба для общества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 21 августа 2014 года подлежит отмене, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области 24.02.2021 по делу N А41-10821/19 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 09.11.2018 заключенный между ответчиками.

Применить последствия недействительности сделки - обязать ИП Петухова А.Е. возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Содержание, Эксплуатация и Ремонт":

- нежилое здание отдела кадров с проходной, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 41,0 кв.м., кадастровый номер: 50:64:0000000:1872;

- нежилое здание склада, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 382,7 кв.м., кадастровый номер: 50:64:0000000:1874;

- нежилое административное здание с боксом, расположенное по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, площадью 634,5 кв.м., кадастровый номер: 50:64:0000000:1875;

- земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Дзержинский, ул. Угрешская, д. 12, кадастровый номер: 50:64:0020104:39, площадью 1175 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение административного здания, мастерских и склада.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев