Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 г. N 10АП-5703/21 по делу N А41-74971/2020

г. Москва

21 апреля 2021 г.

Дело N А41-74971/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Немчиновой М.А., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бабаян Э.К.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 по делу N А41-74971/20 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" к Управлению Росреестра по Московской области о признании,

при участии в заседании:

от ООО "Рота-Девелопмент" - Кисельман А.А. по доверенности от 04.09.2020;

от Управления Росреестра по Московской области - Алишейхов И.С. по доверенности от 12.11.2020;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рота-Девелопмент" (далее - ООО "Рота-Девелопмент", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление) N КУВД-001/2020-10256728/2 и обязании управление произвести государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N 100-2013/Ю от 08.05.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 по делу N А41-74971/20 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установил следующие обстоятельства.

Между администрацией Ленинского муниципального района Московской области и компанией "Сюдинтер Холдингз Инвестменс Лимител" 08.05.2013 заключен договор N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537, для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, сроком действия до 15.06.2055.

По договору N 100-2013 от 08.06.2013 компания "Сюдинтер Холдингз Инвестменс Лимител" передала земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 в субаренду ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал", сроком до 31.07.2018.

17.04.2018 в ЕГРН внесена запись о том, что арендатором по договору N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 является ООО "Рота-Девелопмент".

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537 право аренды обременено в пользу участников долевого строительства, которое ведет ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал".

Согласно представленному в материалы дела разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.04.2018 N RU50-21-10592-2018, ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" построило и ввело в эксплуатацию, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4537, многоквартирный жилой дом.

Вместе с тем, как следует из пояснений сторон, незавершенным осталось строительство благоустройства, вспомогательных строений.

01.07.2020 между ООО "Рота-Девелопмент" и ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 08.05.2013 N 100-2013/Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4537.

Указанный договор передан на регистрацию в управление.

Решением N КУВД-001/2020-10256728/2 управление отказало в государственной регистрации уступки права аренды со ссылкой на то, что арендатор может быть изменен только с согласия залогодержателей, не представлено согласие арендодателя на уступку прав по договору аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящими требованиями.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

25.05.2020 обществом в адрес администрации направлено уведомления о переходе прав и обязанностей арендатора (л.д. 127, 128).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как усматривается из материалов дела, застройщиком спорного земельного участка является ООО "СЗ МИЦ-СтройКапитал" и при замене арендатора право залога участников долевого строительства (залогодержателей) не прекращается.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что согласие всех залогодержателей на совершение сделки по уступке права аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 по делу N А41-74971/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

М.А. Немчинова Э.Г. Хомяков