Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2021 г. N 09АП-12304/21 по делу N А40-136435/2020

г. Москва

22 апреля 2021 г.

Дело N А40-136435/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2021 по делу N А40-136435/20 по иску ООО "Эльзаторг" (ИНН 7728899435, ОГРН 5147746465026) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) о взыскании убытков,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шапоренко М.А. по доверенности от 20.09.2019, диплом ВСГ 5450726 от 14.06.2011;

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 08.12.2020, диплом ААН 1500765 от 30.06.2015;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Эльзаторг" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о взыскании убытков в сумме 3 792 454 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом первой инстанции при принятии решения применены нормы не подлежащие применению, поскольку суд не обратил внимание на то, что денежные средства, внесенные в счет погашения арендной платы до заключения договора купли-продажи, не являются убытками, кроме того договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения соглашения в письменной форме, по всем существенным условиям договора, в связи с чем, требования о взыскании убытков не подлежит удовлетворению, поскольку указанные платежи являлись исполнением обязательств по договору аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор от 02.09.2015 г. N 00-00390/15 аренды нежилого помещения площадью 99,5 кв.м. (1 этаж, пом. VII, комн. 1, 3-8) по адресу: г. Москва, ул. Бехтерева, д. 27. 17.10.2018 г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. 24.10.2018 г. истцом получено от ответчика уведомление о приостановлении предоставления государственной услуги.

29.11.2018 г. истцом получено от ответчика повторное уведомление о приостановлении предоставления государственной услуги.

22.01.2019 г. истцом получено от ответчика уведомление об отказе в предоставления государственной услуги, с предложением обратиться повторно.

07.03.2019 г. истец повторно обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

15.03.2019 г. истцом получено от ответчика уведомление о приостановлении предоставления государственной услуги.

18.03.2019 г. истцом получено от ответчика повторное уведомление о приостановлении предоставления государственной услуги.

17.06.2019 г. истцом получено от ответчика очередное уведомление об отказе в предоставления государственной услуги, с предложением обратиться повторно.

10.07.2019 г. истец повторно обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

18.09.2019 г. истцом получено от ответчика очередное уведомление об отказе в предоставления государственной услуги, с предложением обратиться повторно.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, законом установлена обязанность Департамента рассмотреть поступившие заявления и совершить необходимые действия по заключению договоров или возвратить заявление с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества, и императивно установлены сроки совершения указанных действий.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, Департамент был обязан подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи не позднее 17.12.2018 года.

Вместе с тем, в предусмотренные законом сроки, Департамент не совершил указанных в законе действий и фактически уклонился от заключения договоров купли-продажи. Оценка выкупаемого имущества Департаментом не произведена, распоряжения о продаже не было выпущено, проекты договоров купли-продажи обществу не направлены.

Как следует из материалов дела, неправомерность действий Департамента городского имущества г. Москвы подтверждается вступившими в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2019 г. по делу N А40-255770/19, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2020 г.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что в результате неправомерных действий Департамента городского имущества, выразившихся в нарушении сроков, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, на совершение действий по реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, истцу были причинены убытки, в виде уплаченной за период с 17.12.2018 по 13.08.2020, арендной платы по договору аренды от недвижимого имущества N 00-0390/15 от 11.05.1999 в сумме 3 792 454 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, с требованием возместить убытки, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. ст. 15, 393 ГК РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.

Обстоятельства, установленные в указанных выше судебных актах, в частности, факт бездействия Департамента городского имущества города Москвы, несмотря на обращение ответчика за выкупом арендованных помещений, имеют преюдициальный характер по правилам ч. 2 ст. 69 АПК РФ, для рассмотрения настоящего дела.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Суд первой инстанции, рассмотрев настоящие исковые требования, пришел к выводу о том, что внесение истцом арендных платежей в период времени с даты, когда ответчик должен был исполнить свои обязанности по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, до даты фактического подписания договора купли-продажи между сторонами подтверждается представленными истцом платежными поручениями, кроме того, истцом доказано наличие убытков в виде суммы внесенных истцом арендных платежей, противоправное поведение ответчика, доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика, а также вина ответчика, а также получение ответчиком арендных платежей от истца в отсутствие правовых оснований, в связи с чем, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 3 792 454 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

ООО "Эльзаторг" являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества г. Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Однако, в установленный законом срок договор купли-продажи заключен не был.

При принятии судебного акта по делу N А40-255770/19, Девятый арбитражный суд г. Москвы установил, что у ООО "Эльзаторг" имелось преимущественное право выкупа арендуемого имущества на дату обращения с заявлением в Департамент городского имущества г. Москвы, а также установил незаконность бездействия (в виде уклонения от заключения договора купли-продажи) Департамента городского имущества г. Москвы по заключению купли-продажи.

Учитывая положения ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества Департамент городского имущества г. Москвы был обязан обеспечить проведение независимой оценки рыночной стоимости имущества в двухмесячный срок с момента получения обращения общества, принять решение об условиях приватизации имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке и 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить обществу проект договора купли-продажи.

Не позднее 17.12.2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы обязан был со своей стороны обеспечить заключение договора купли-продажи, однако уклонялся от исполнения своих обязанностей.

Незаконное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки повлекло за собой понуждение ООО "Эльзаторг" к продолжению арендных отношений с 17.12.2018 по 13.08.2020 гг.

Таким образом, в случае своевременного направления Департаментом городского имущества г. Москвы договора купли-продажи ООО "Эльзаторг" обязательство общества по внесению арендной платы на основании п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ прекратилось бы не позднее 17.12.2018 г.

Довод заявителя жалобы относительного того, что денежные средства, внесенные в счет погашения арендной платы до заключения договора купли-продажи, не являются убытками, является несостоятельным на основании следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу вышеуказанной нормой срок с момента обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней.

Истец должен был получить проект договора купли-продажи не позднее 17.12.2018.

Таким образом, именно противоправное поведение ответчика, выразившееся в незаконном отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения и не заключении договора купли-продажи в установленный ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ срок, послужило основанием для удовлетворения требований в полном объеме.

Истец, с учетом представленных в материалы дела доказательств, доказал нарушение со стороны ответчика установленных сроков на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, вину ответчика в причинении истцу убытков виде уплаченной арендной платы, а также причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.01.2021 по делу N А40-136435/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева