Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2021 г. N 09АП-12035/21 по делу N А40-200309/2020

г. Москва

23 апреля 2021 г.

Дело N А40-200309/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ФОРТУНА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2021

по делу N А40-200309/20-11-1468, принятое судьей Дружининой В.Г.

ООО "ФОРТУНА" (ИНН 7714441525, ОГРН 1197746191917)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании договора недействительным в части,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 09.12.2020, диплом номер 107718 0528997 от 27.04.2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТУНА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании пунктов 5.4.7 и 7.15 Договора аренды N 00-0158/19 от 18.10.2019 г. недействительными.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2021 по делу N А40-200309/20 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как видно из материалов дела, 18.10.2019 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор N 00-0158/19 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (далее - Договор), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Чаянова д. 18А общей площадью 222,3 кв.м. (далее - Помещение).

Договор надлежащим образам зарегистрирован 05.11.2019.

Согласно п. 5.4.7 Договора арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение всего срока действия Договора.

В силу п. 5.4.9 Договора арендатор обязан направлять арендодателю копии договоров, указанных в п. 5.4.7 Договора, в течение месяца с момента их заключения.

Согласно п. 7.15 Договора в случае непредставления арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий три месяца с даты подписания акта приема-передачи имущества, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% от годовой арендной платы.

При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения арендодателем принимается решение о расторжении договора аренды.

Согласно п. 4.1 ГОСТ Р 51617-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования" коммунальными услугами являются электро-, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение.

На основании абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила N 354), утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, собственники (по договору аренды с Департаментом - арендаторы) нежилых помещений в МКД с 01.09.2017 обязаны заключать прямые договоры с РСО на поставку воды, тепла, электричества, газа и на отведение сточных вод.

Эксплуатационными услугами являются услуги управляющей компании по ремонту, содержанию и обслуживанию МКД.

На момент принятия Департаментом решения о проведения аукциона на право заключения договора аренды указанного помещения, помещения должно быть свободным, не используемым.

Истец указал, что до него никто помещением не пользовался, в подвальном помещении отсутствуют: энергопринимающее устройство и электрические сети, инженерные сета водоснабжения и канализации, тепловые сети, что не позволяет сразу заключить договор на поставку коммунального ресурса, а требует выполнить мероприятия технологического присоединения.

Таким образом, сроки, установленные действующими нормативными актами на заключение договоров на коммунальные и эксплуатационные услуги, превышают три месяца с момента получения помещения по акту приема-передачи, что подтверждается следующим:

Истец также сослался на то, что заключение договора энергоснабжения невозможно без выделения дополнительной мощности и заключения договора на присоединение электрической мощности. Этапами, необходимыми для заключения договора энергоснабжения с АО "Мосэнергосбыт" являются:

I. Получение согласования выделения дополнительной мощности от Управляющей компании (УК).

II. Технологическое присоединение энергопринимающих устройств.

III. Заключение договора энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности).

По первому этапу минимальный срок получения согласования выделения дополнительной мощности от Управляющей компании составляет 64 календарных дня.

По второму этапу сроки заключения договора на присоединение электрической мощности урегулированы нормативными актами: Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (далее - Закон N 35-ФЗ).

Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861 (далее - Правила N 861) (ред. от 21.04.2009).

Согласно п. 1 Правил N 861 технологическое присоединение осуществляется в сроки, установленные настоящими Правилами.

Пунктом 8 Правил N 861 установлена следующая процедура технологического присоединения: - подача заказчиком (или от его имени и по поручению уполномоченным лицом) заявки на технологическое присоединение с указанием сведений и предоставлением документов согласно требованиям федерального законодательства РФ;

- подготовка технических условий и направление проекта договора, включающего технические условия;

- заключение договора;

- выполнение технических условий со стороны присоединяемого лица и со стороны сетевых организаций;

- выполнение действий по присоединению и обеспечению работы энергопринимающего устройства в электрической сети;

- проверка выполнения технических условий, составление акта о технологическом присоединении и выдача разрешения на присоединение мощности;

- осуществление сетевой организацией фактического присоединения объектов заказчика к электрическим сетям. Для целей настоящих Правил под фактическим присоединением понимается комплекс технических и организационных мероприятий, обеспечивающих физическое соединение (контакт) объектов электросетевого хозяйства сетевой организации, в которую была подана заявка, и объектов заказчика (энергопринимающих устройств, энергетических установок и электрических сетей) без осуществления фактической подачи (приема) напряжения и мощности на объекты заявителя (фиксация коммутацией положении "отключено");

- фактический прием (подача) напряжения и мощности, осуществляемый путем I коммутационного аппарата (фиксация коммутационного аппарата в положении "включен".

Итого, по второму этапу минимальный срок технологического присоединения энергопринимающих устройств составляет 260 календарных дней.

По третьему этапу сроки заключения договора энергоснабжения установлены п. 39 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 г. N 442 и составляют 30 календарных дней.

Соответственно, минимально необходимый срок для заключения договора энергоснабжения (поставки электроэнергии) составляет 354 календарных дня, то есть 11 месяцев и 21 день с момента подписания арендатором акта приема-передачи помещения.

Аналогично, минимально необходимый срок для заключения договора на водоснабжение и водоотведение согласно Постановлению Правительства РФ N 644 от 29.07.2013 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения" составляет 712 календарных дней, то есть 1 год 11 месяцев и 18 дней.

Минимально необходимый срок для заключения договора на отопление и ГВС согласно Постановления Правительства РФ от 05.07.2018 г. N 787 "О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" составляет 637 календарных дней, то есть 1 год 9 месяцев и 6 дней.

Истец указал, что установленный п.п. 5.4.7 и 7.15 Договора трехмесячный срок для заключения договоров на коммунальные и эксплуатационные услуги противоречит действующим нормативным актам. Условие о штрафе, содержащееся в пункте 7.15 Договора нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, устанавливая санкцию за обязанность, которая противоречит нормативному правовому акту.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Как указано в п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец указал, что условия п. 5.4.7 и п. 7.15 Договора в части обязания арендатора заключить договоры с организациями-поставщиками эксплуатационных и коммунальных услуг противоречат нормативным правовым актам, которые являются недействительными:

- Правилам технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N86.

- Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

- Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии. утверждённых Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 г. N 442.

- Постановлению Правительства РФ от 05.07.2018 N 787 "О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".

- Постановлению Правительства РФ N 644 от 29.07.2013 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения".

Департамент сослался на то, что в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, осуществляется на конкурентной основе.

В случае принятия решения о реализации данного объекта недвижимости на торгах, при отсутствии причин, препятствующих проведению аукциона, сформированный комплект лотовой документации передается в Департамент города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) для размещения информации о проведении торгов (о месте, дате, порядке участия и условиях использования нежилых помещений) на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет, определенном Правительством РФ для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, и на официальном сайте Мэра Москвы - www.mos.ru, а также на Едином информационном инвестиционном портале города Москвы - investmoscow.ru.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" Департамент вправе утверждать формы договоров (соглашений).

Форма договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, утвержденная в установленном порядке, входила в сформированный комплект лотовой документации.

Ответчик указал, что предлагаемые условия полностью соответствуют действующему законодательству и типовой форме договора аренды.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

- по основаниям, установленным законом;

- по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пп. 16 п. 40 (114) и п. 115 Правил, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, запрещается изменение условий заключенного на торгах договора, которые были указаны в поданной участником конкурса заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе).

Таким образом, исключение и внесение изменений в пункты договора аренды, заключенного по результатам торгов, не представляется возможным.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ, а именно: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд первой инстанции посчитал, что истом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие совокупности указанных условий.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

Суд первой инстанции посчитал, что указанные истцом обстоятельства не изменили предмета и обязательств сторон по Договору и не явились действием непреодолимой силы, в связи с чем не могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что не допускается изменять договор, заключенный по результатам торгов, только в части условий, влияющих на цену. В отношении иных условий договора такой запрет отсутствует.

Так, в п. 2.4. Приложения 19 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП "Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда" указано, что заявителями являются ИП и ЮЛ, с которыми заключены договоры аренды, а изменения вносятся в части: -срока действия договора аренды; - изменения целевого назначения помещения, являющегося предметом договора аренды; - площади и иных параметров помещения, являющегося предметом договора; - наименования организации, являющейся арендатором; - изменения организационно-правовой формы арендатора; - смены стороны по договору аренды; - других изменений.

То есть, пп. 5.4.7 и 7.15 договора не затрагивают его условий, касающихся определения цены на торгах. Признание указанных пунктов недействительными в силу их противоречия нормативным правовым актам, не нарушает конкурентное законодательство.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что все условия в проекте Договора установлены в соответствии с действующим законодательством, а также с типовой формой, изложенной в приложении 6 к приказу Департамента городского имущества города Москвы N 372 от 18.12.2014, в целях обеспечения равных прав всех арендаторов земельных участков, находящихся в ведении Москвы.

Применение иных условий в отношении отдельных хозяйствующих субъектов приведет к нарушению Департаментом положений статьи 16 Закона N 135-ФЗ, запрещающих, в частности, соглашения между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и хозяйствующими субъектами, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Таким образом, Департамент не вправе устанавливать условия, ставящие в приоритетное положение одних арендаторов пред другими, о чем просил истец.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что п. п. 5.4.7 и 7.15 Договора не противоречат нормам действующего законодательства, соответствуют типовой форме договора аренды, которая утверждена приложением N 5 к приказу Департамента от 18.12.2014 N 372 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115" и не нарушают права и законные интересы истца.

С учетом изложенного, Арбитражного суда города Москвы отказа в удовлетворении иска о признании п. п. 5.4.7 и 7.15 Договора недействительными.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2021 по делу N А40-200309/20-11-1468 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев