Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2021 г. N 11АП-4140/21 по делу N А55-21939/2020

г. Самара

26 апреля 2021 г.

Дело N А55-21939/2020

Резолютивная часть постановления оглашена 20 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2021 по делу N А55-21939/2020 (судья Шабанов А.Н.),

принятое по иску Департамента градостроительства городского округа Самара

к закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир"

о взыскании 5 416 960 руб. 80 коп.,

при участии представителей:

от истца - представитель Кочергина Л.В. по доверенности от 05.06.2020,

от ответчика - представитель Исаев В.Н. по доверенности от 11.01.2021.

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" о взыскании 5 416 960 руб. 80 коп., в том числе задолженность по договору аренды земельного участка N 418 от 07.11.2008 за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в сумме 4 557 807 руб. 96 коп. и пени за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в сумме 859 152 руб. 84 коп.

Арбитражный суд Самарской области решением от 08.02.2021 исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца 1 276 075 руб. 92 коп., в том числе задолженность в сумме 1 189 451 руб. 04 коп. и неустойка в сумме 86 624 руб. 88 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неправильное применение норм материального права, полагая, что поскольку обязанность по передаче земельного участка по акту приема-передачи ответчиком исполнена не была, оснований для уменьшения площади земельного участка не было. Кроме того, истец заявляет о несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, полагая, что оснований для уменьшения размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.11.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и Закрытым акционерным обществом "Компания Владимир" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 418 от 07.11.2008, в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка кадастровый номер 63:01:06 34 001:0016 площадью 14159,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ново-Садовая, Академика Платонова, Академика Павлова, Паркового переулка.

Земельный участок предоставлен для строительства жилой застройки (вторая очередь).

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 20.12.2008.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 3.3.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Однако условия договора ответчик не исполнил, как и не исполнил ст. 614 ГК РФ, поскольку нарушил сроки уплаты арендной платы.

В период с 01.01.2019 по 31.12.2019 арендная плата ответчиком не вносилась.

Пунктом 7.3. договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по уплате пеней в размере 859 152 руб. 84 копеек. Период задолженности по уплате пеней с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Претензией от 12.02.2020 N Д05-01/467 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности. Поскольку данная претензия осталась без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, указывая на то, что ЗАО "Компания "Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка находящегося в пользовании, а также просит уменьшить пени по ст. 333 ГК РФ. Также не согласен с расчетом неустойки.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом первой инстанции установлено, что ЗАО "Компания "Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию в следующем порядке:

1) 07.11.2008 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-056э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 17, 18, 19) и распределительной подстанции со встроенной трансформаторной подстанцией (площадью 5941 кв. м и 59 кв. м).

Письмом от 09.07.2009 N 376 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства и ЖКХ Самарской области с требованием о заключении договора аренды на 8159,1 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634001:215 площадью 8159,1 кв. м находился на временном кадастровом учете до 21.11.2011, как и земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0634001:214 (5941 кв. м) и 63:01:0634001:216 (59 кв. м).

Однако сведения были аннулированы в связи с непоступлением документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах.

При этом, данное уменьшение площади используемого земельного участка до 8159,1 кв. м установлено Арбитражным судом Самарской области в судебных решениях от 22.09.2011 по делу N А55-7779/2011 и от 28.12.2014 по делу N А55-22854/2014.

2) 19.12.2013 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-078э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 15, 16) площадь застройки 1331 кв. м.

Письмом от 20.01.2014 N 11 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Министерство строительства Самарской области, уведомив о завершении строительства, и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 111 в секции 15 зарегистрировано за Антоновой Розой Викторовной 24.02.2014 (номер госрегистрации 63-63-01/401/2014-662), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2982.

Соответственно, размер используемого земельного участка с 24.02.2014 составил 6828,10 кв. м.

3) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-097э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилой застройки (секция 21) площадь застройки 119 кв. м.

Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 245 в секции 21 зарегистрировано за Хасиятуллиной Уммией Муртазовной 12.03.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/770/2015- 5273/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2983.

Соответственно, размер используемого земельного участка с 12.03.2015 составил 6709,10 кв. м.

4) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-098э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 20) площадь застройки 667 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы. Право собственности на квартиру 197 в секции 20 зарегистрировано за Моргуновой Ириной Владимировной 08.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-9329/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2980. Соответственно размер используемого земельного участка с 08.04.2015 составил 6042,10 кв. м.

5) 20.12.2011 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-067э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства трансформаторной подстанции площадь застройки 176 кв. м. Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано за ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги", ИНН 6450925077, 13.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-6633/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.09.2017 N 63/116/723/2017-7456.

Соответственно, размер используемого земельного участка с 13.04.2015 составил 5866,10 кв. м

6) 26.12.2016 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63- 301000-089-2014, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства Застройки градостроительного комплекса "ГосУниверситет", жилая секция N 22, площадь застройки 552 кв. м.

Письмом от 27.02.2017 N 84 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара, уведомив о завершении строительства, и попросило провести землеустроительные работы, подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а также уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 19 в секции 22 зарегистрировано за Дементьевой Анной Михайловной 02.05.2017 (номер госрегистрации 63:01:0634001:663-63/001/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2981.

Соответственно, размер используемого земельного участка с 02.05.2017 составил 5314,10 кв. м.

7) 18.07.2016 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63-301000-55-2016, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства офисного здания с пристроем, площадь застройки 316 кв.м. Право собственности офисного здания с пристроем, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 207, 09.11.2017 года было зарегистрировано за собственниками: Соловьёвым Эдуардом Фёдоровичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:721-63/001/2017-4), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:721-63/001/2017-3), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:723- 63/001/2017-3), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:724-63/001/2017-3), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:717-63/001/2017-3), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:718-63/001/2017-3), Соловьёвым Эдуардом Фёдоровичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:719-63/001/2017-3), Ахременко Валерием Владимировичем (номер госрегистрации 63:01:0634001:720-63/001/2017-3), Ахременко Галиной Владимировной (номер госрегистрации 63:01:0634001:722- 63/001/2017-3), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Размер используемого земельного участка составил 4 998,10 кв.м.

8) 18.07.2016 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63-301000-54-2016, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства многоэтажного торгового комплекса, паркинга площадь застройки 1 303 кв.м. Право собственности многоэтажного торгового комплекса, паркинга, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 209, 07.02.2018 года было зарегистрировано за собственниками: Ахременко Галиной Владимировной (номер госрегистрации 63:01:0634001:639-63/001/2018-3), Ахременко Галиной Владиленовной (номер госрегистрации 63:01:0634001:639-63/001/2018-4)

Размер используемого земельного участка составил 3 695,10 кв.м.

Размер земельных участков под объектами строительства и оставшаяся площадь земельного участка в спорные периоды времени для расчета арендной платы определены на основании подготовленного кадастровым инженером Шалагиной Татьяной Николаевной Плана земельного участка, и не оспаривался истцом.

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилого строения необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

Учитывая, что оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом исходя из всей площади земельного участка не имеется, суд первой инстанции признал обоснованным контррасчёт ответчика за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 на сумму 1 189 451 руб. 04 коп.

Приведенные в апелляционной жалобе ссылки на условия договора аренды земельного участка и довод о том, что ответчик не сдал по акту земельный участок, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Принимая во внимание изложенные выше разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, в случае с жилой недвижимостью, как и в случаен с нежилой недвижимостью, возврат публичному арендодателю арендуемого в целях строительства земельного участка по акту приёма-передачи не требуется, поскольку право на земельный участок переходит к владельцам вновь построенных объектов в силу закона.

Уменьшение размера используемого земельного участка до размера 5 314,10 кв.м подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2018 по делу N А55-33582/2017.

Уменьшение размера используемого земельного участка до размера 3 695,10 кв.м подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2018 по делу N А55-23858/2018 и решением Арбитражного суда Самарской области от 05.08.2019 по делу А55-12333/2019.

Таким образом, в заявленном периоде размер используемого земельного участка составил 3 695,10 кв.м.

Удовлетворяя требование истца о взыскании пени, суд первой инстанции правомерно руководствовался статьей 112 Трудового кодекса Российской Федерации, статьями 193, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Установив, что предусмотренных договором с учетом дополнительного соглашения N 1 от 20.09.2010 размер неустойки (0,1% в день, 36,5 % годовых) в 5 раз более по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ (4,25 % годовых) и в два раза среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции признал возможным применить норму статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки до 86 624 руб. 88 коп.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

В соответствии с п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В силу п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка указанного критерия, исходя из обстоятельств конкретного дела, относится к дискреционным полномочиям суда, рассматривающего спор по существу.

Принимая во внимание установленные по настоящему делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об уменьшении размера неустойки до 86 624 руб. 88 коп.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2021 по делу N А55-21939/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ш. Романенко