Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2021 г. N 09АП-18255/21 по делу N А40-154215/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2021 г. N Ф05-19927/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

26 апреля 2021 г.

Дело N А40-154215/18

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей В.Р. Валиева, О.Н. Лаптевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-154215/18, принятое по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Дом на Тверской" к Департаменту городского имущества города Москвы, при участии третьего лица: Мосгорнаследие об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N ДТ01/2018 от 25.04.2018, обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кузин К.Б. по доверенности от 09.01.2021, Горбунова К.А. по доверенности от 09.01.2021

от ответчика: извещен, представитель не явился

от третьего лица: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом на Тверской" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просит:

- решение Департамента городского имущества г. Москвы от 15.05.2018 исх. N 33-5-158415/17-(0)-6 об отказе в предоставлении ООО "Дом на Тверской" государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы" в отношении нежилого помещения площадью 481,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III - признать незаконным, отменить и восстановить преимущественное право ООО "Дом на Тверской" выкупа (приобретения) указанного арендуемого нежилого помещения.

- решение Департамента городского имущества г. Москвы от 27.06.2018 г. исх. N 33-5-158415/18-(0)-8 об утрате ООО "Дом на Тверской" преимущественного права выкупа арендуемого истцом нежилого помещения площадью 481,1 кв.м., 2 расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III - признать незаконным, отменить и восстановить преимущественное право ООО "Дом на Тверской" выкупа (приобретения) указанного арендуемого нежилого помещения.

-обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 481,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III, с зачетом стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, по итоговой стоимости в размере 54 413 000 руб. 00 коп.

Решением от 20 февраля 2021 года по делу N А40-154215/2018 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в части:

Урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи N ДТ-01/2018 от 25.04.2018

пункт 3.1. читать в следующей редакции: "Цена объекта составляет 83 625 000 руб. 00 коп. (восемьдесят три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.02.2018 N 34/158-12-17, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр Автоматизации и Оценки" и положительным экспертным заключением от 16.02.2018 N 133/2018/4, подготовленным Общероссийской общественной организацией "Российской общество оценщиков".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

При этом с учетом неотделимых улучшений стоимость объекта составляет 54 413 000 (пятьдесят четыре миллиона четыреста тринадцать тысяч) рублей."

Пункт 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 720 650 (два миллиона семьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей 34 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, а также расходы на оплату экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене Департамента.

Представитель истца против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе, путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Девятого арбитражного апелляционного суда и Федеральных арбитражных судов Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, представители ответчика и третьего лица в деле лиц в заседание не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Дом на Тверской" (истец, Арендатор) и Департаментом городского имущества г. Москвы (ответчик, Арендодатель) заключен договор аренды от 07.12.2005 N 00-00093/05 на нежилое помещение площадью 484, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III.

Согласно Административному регламенту предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества г. Москвы" субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с запросом (заявлением) по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы".

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец 27.11.2017 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие Общества указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18, стр. 2, этаж; 1, помещение III, с учетом неотделимых улучшений, по состоянию на 28.11.2017 составляет (округленно, без учета НДС): 95 323 000 рублей.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что данная оценка, проведенная экспертом ООО Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, возможным принять рыночную стоимость помещений установленную ООО "Центр Автоматизации и Оценки" в размере 83 625 000 руб. (без вычета стоимости неотделимых улучшений), а размер неотделимых улучшений исходя из экспертного заключения ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", что составляет 29 212 000 руб.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Департамента материалами дела подтверждается, что состояние объекта до проведения реконструкции неоднократно фиксировалось в актах технического состояния объекта в 2005-2006 годах.

Собственником неоднократно выдавалось разрешение на производство работ по сохранении (реконструкции) объекта, а также утверждалось планово-реставрационное задание на протяжении трех лет.

17.08.2009 Арендодатель совместно со специальной комиссией принимал работы по сохранению (реконструкции) объекта.

Таким образом, Арендодатель обладал информацией о произведенных истцом ремонтно-реставрационных работах (неотделимых улучшениях). Арендодатель не только согласовывал, но и принимал работы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что согласие собственника объекта (город Москва) на капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию здания, а, следовательно, и на создание неотделимых улучшений, было выражено ясно и определенно.

Доводов о том, что истцом проведены работы, не согласованные сторонами в проектной и сметной документации не приведено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно усмотрел основания для уменьшения, рыночной стоимости выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, установленной в экспертном заключении ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", что составляет 29 212 000 руб., произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Проанализировав содержание экспертного заключения ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.

Указанное экспертное заключение по существу не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, Департаментом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Методика оценки не оспаривалась. Заключение с учетом предмета судебной экспертизы содержит сведения об объеме фактически выполненных работ и стоимости выполненных работ и материалов.

В апелляционной жалобе Департамент также ссылается на то, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, также Департамент полагает, что обратившись в оценочную организацию - ООО "Центр Автоматизации и Оценки" для определения рыночной стоимости объекта, им выполнены требования законодательства.

Вместе с тем, судом первой инстанции принято во внимание экспертное заключение представленное Департаментом, в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, разногласия урегулированы судом первой инстанции с учетом неотделимых улучшений в связи с чем, стоимость объекта составляет 54 413 000 руб.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Рассматривая требования истца в части признания решения Департамента городского имущества г. Москвы от 15.05.2018 г. исх. N 33-5-158415/17-(0)-6 об отказе в предоставлении ООО "Дом на Тверской" государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы" в отношении нежилого помещения площадью 481,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III незаконным, отменить и восстановить преимущественное право ООО "Дом на Тверской" выкупа (приобретения) указанного арендуемого нежилого помещения, признании решения Департамента городского имущества г. Москвы от 27.06.2018 г. исх. N 33-5-158415/18- (0)-8 об утрате ООО "Дом на Тверской" преимущественного права выкупа арендуемого истцом нежилого помещения площадью 481,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Тверской бульвар, д. 18 стр. 2, этаж 1, помещение III незаконным, отменить и восстановить преимущественное право ООО "Дом на Тверской" выкупа (приобретения) указанного арендуемого нежилого помещения судом удовлетворению не подлежат, поскольку Департамент подписал договор купли-продажи, о чем указано в письме от 15.05.2018 г. исх N 33-5-158415/17-(0)-6, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оспариваемые решения Департамента не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, не подлежат признанию незаконными.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-154215/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

В.Р. Валиев О.Н. Лаптева