Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2021 г. N 17АП-3269/21 по делу N А60-31924/2020

г. Пермь

27 апреля 2021 г.

Дело N А60-31924/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой Е.С.,

при участии:

от ответчика - Вагнер Э.П., паспорт, доверенность от 16.09.2020, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 января 2021 года по делу N А60-31924/2020

по иску индивидуального предпринимателя Сальникова Алексея Юрьевича (ОГРНИП 304665928900052, ИНН 665900000247)

к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Ленинский" (ОГРН 1036604012763, ИНН 6671136473),

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сальников Алексей Юрьевич (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД" (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды N 02/15 от 30.03.2015, в том числе 1591293 руб. 50 коп. основного долга, 780000 руб. 00 коп. суммы депозита, 120000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговая сеть "Ленинский".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 января 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В частности ссылается на ст.ст. 10,166 ГК РФ, поскольку договор аренды от 17.02.2020 и акт приема-передачи к этому договору подписаны истцом, договор исполнялся, истец знал о договоре, заключенном с третьим лицом, и не опровергал действие нового договора, поведение истца является недобросовестным. Также ответчик полагает необоснованными выводы суда о незаключенности договора аренды от 17.02.2020, поскольку сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ. Отмечает, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем отсутствие государственной регистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. Апеллянт, указывает, что судом не применены положения ст. 320 и 450.1 ГК РФ, вне зависимости о применяемого договора ответчик явно выразил свою волю на прекращение договора, в связи с чем у истца возникла обязанность принять объект у ответчика, взыскание арендной платы после 13.11.2020 неправомерно. Ответчик не согласен с размером судебных расходов на оплату услуг представителя, полагает их чрезмерными.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "Торговая сеть "Ленинский" и ООО "Элемеит-Трейд" 30.03.2015 заключен договор N 02/15, согласно условиям которого ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566,0 кв.м., 1 этаж, N 13, N N 22-31, N 34, N N 36-46, N N 48-49, N 51. N 55, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

Между ООО "Торговая сеть "Ленинский" и ИП Сальниковым А.Ю. 27.12.2019 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566,0 кв.м., 1 этаж, N 13, N N 22-31, N 34. N N 36-46. N N 48- 49, N 51, N 55, зарегистрированный в Управлении по государственной регистрации по Свердловской области.

С момента государственной регистрации данного договора купли-продажи (с 13.02.2020) собственником вышеуказанных нежилых помещений стал ИП Сальников А.Ю.

17.02.2020 между ООО "Торговая сеть "Ленинский" и ООО "ЭлементТрейд" заключено дополнительное соглашение о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды с 31.03.2020 года.

Также 17.02.2020 между ИП Сальниковым А.Ю. и ООО "Элемент-Трейд" был заключен договор N 03/20, согласно условиям которого ответчику предоставлено в аренду вышеуказанное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, д.225, корп.1, общей площадью 566.0 кв.м., 1 этаж, N 13, N N 22-31. N 34, N N 36-46, N N 48-49, N 51, N 55.

Однако согласно уведомлению Управления по государственной регистрации по Свердловской области от 27.04.2020 данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в Управлении по государственной регистрации по Свердловской области, следовательно, оно является незаключенным и не влечет за собой расторжение договора аренды N 02/15 от 30.03.2015.

Полагая, что договор от 17.02.2020 является ничтожным, так как в нарушение ст.606 Гражданского кодекса РФ на момент его заключения и вступления в действие данные нежилые помещения находились в аренде по договору аренды N 02/15 от 30.03.2015, истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам по договору аренды N 02/15 от 30.03.2015 в сумме 1591293 руб. 50 коп., а также задолженность по внесению суммы депозита в размере 780000 руб. 00 коп., которая была зачтена в счет погашения задолженности.

Оставление ответчиком претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд исходил из правомерности заявленного истцом требования, основанного на неисполнении ответчиком обязательств по договору аренды N 02/15 от 30.03.2015, поскольку договор аренды от 17.02.2020, подписанный позднее, не является договором, на основании которого подлежит взысканию арендная плата, так как ранее заключенный договор не является расторгнутым или прекращенным.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчик утверждает, что в спорный период пользовался нежилым помещением в связи заключением 17.02.2020 договора аренды N 03/20 с его собственником ИП Сальниковым А.Ю., обязательства по внесению арендной платы им исполнены в размере, который согласован в указанном договоре, полностью, задолженность отсутствует.

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику в аренду нежилого помещения в связи с заключение договора аренды N 02/15 от 30.03.2015 с ООО "Торговая сеть "Ленинский". В последующем нежилые помещения отчуждены в пользу истца, последний был извещен о наличии арендных отношений и их прекращении, что следует из п. 1.7 договора купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2019.

Действительно, регистрация соглашения о расторжении договора не осуществлена. Из уведомления Росреестра от 27.04.2020 N 66/001/385/2020-999 следует, что регистрация соглашения о расторжении договора была приостановлена в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.

Между тем, оснований полагать, что в спорный период правоотношения сторон подлежали регулированию договором аренды N 02/15 от 30.03.2015, суд апелляционной инстанции не усматривает в силу следующего.

По общим правилам переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ, п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 указанной статьи).

Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Фактически путем подписания договора аренды N 03/20 от 17.02.2020 сторонами достигнуто соглашение об условиях аренды имущества истца в спорный период.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая, что истец был извещен об обременении нежилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи от 27.12.2019 с ООО "Торговая сеть "Ленинский", в связи с их предоставлением в аренду ответчику на основании договора аренды N 02/15 от 30.03.2015, а также их прекращении с 31.03.2020, что следует из п. 1.7 договора купли-продажи нежилых помещений от 27.12.2019, сторонами правоотношения урегулированы путем заключения нового договора аренды N 03/20 от 17.02.2020, произведен осмотр помещений, на что имеется указание в акте приема-передачи, из представленной переписки также следует, что истец полагал себя связанным с ответчиком отношениями по договору аренды N 03/20 от 17.02.2020, принимал оплату в размере, согласованном в указанном договоре, заявление истца о недействительности сделки либо ее незаключенности не имеет правового значения в силу положений п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432 ГК РФ, разъяснений п. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Как следует из представленного расчета исковых требований, ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с апреля по ноябрь 2020 года исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 620 000 руб., согласованной в п. 1.2 договора аренды N 03/20 от 17.02.2020. Оснований для удовлетворения иска в указанной части судом не установлено.

Также истцом заявлено требование о взыскании обеспечительного платежа (депозита) в сумме 780 000 руб., предусмотренного п. 1.7 договора аренды.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Оснований для взыскания обеспечительного платежа (депозита) в сумме 780 000 руб. судом не установлено.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" сформулирован правовой подход, согласно которому по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Ответчиком в порядке, предусмотренном п. 5.3. договора, реализовано право на одностороннее прекращение договора путем письменного уведомления другой стороны о таком решении за три календарных месяца до предполагаемой даты расторжения договора, волеизъявление на прекращение правоотношений выражено в уведомлении от 20.04.2020 (л.д.80-82). Кроме того, ответчик предпринимал меры к возврату помещения, уведомлял истца о готовности передать нежилые помещения (письмо от 30.11.2020, л.д.86-88).

Уклонение истца от принятия помещений у арендатора не может являться основанием для признания договора действующим с сохранением обязанности ответчика по оплате обеспечительного платежа (депозита).

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 января 2021 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 января 2021 года по делу N А60-31924/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сальникова Алексея Юрьевича (ОГРНИП 304665928900052, ИНН 665900000247) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева В.Ю. Дюкин