Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 08АП-1588/21 по делу N А75-15325/2020

город Омск

28 апреля 2021 г.

Дело N А75-15325/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1588/2021) общества с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой СК" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.12.2020 по делу N А75-15325/2020, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой СК" (ОГРН 1138607000201, ИНН 8605005369) к Администрации Нижневартовского района о признании договора аренды от 23.06.2014 N 3982 на земельный участок заключенным и обязании направить проект договора аренды на земельный участок на неопределенный срок,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой СК" (далее - истец, ООО "АвтоСтрой СК", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Нижневартовского района (далее - администрация, ответчик) о признании договора аренды от 23.06.2014 N 3982 на земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000001:102503, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Нижневартовский район, Ватинский лицензионный участок под производственную базу на 184-185 км автодороги Сургут-Нижневартовск заключенным на неопределенный срок; об обязании направить в течение десяти дней со дня принятия решения суда двух экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:102503, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, Нижневартовский район, Ватинский лицензионный участок под производственную базу на 184-185 км автодороги Сургут-Нижневартовск с указанием срока действия договора аренды - на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.12.2020 по делу N А75-15325/2020 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АвтоСтрой СК" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: выводы суда об использовании земельного участка только под гаражный бокс не соответствуют обстоятельствам дела; договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку ООО "АвтоСтрой СК" продолжает пользоваться земельным участком после окончания действия договора аренды, договор аренды зарегистрирован надлежащим образом, от арендодателя не поступали какие-либо требования об освобождении земельного участка, на земельном участке имеется один объект недвижимости, временные постройки, подъездные пути, дорога, стоянка, и пр., что подтверждает использование участка по назначению под производственную базу; отказ ответчика в заключении договора аренды на новый срок, является незаконным, нарушает права общества, создаёт препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспаривая доводы подателя жалобы, администрация представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Нижневартовского района от 09.06.2014 N 1116 ООО "АвтоСтрой СК" по договору аренды земельного участка от 23.06.2014 N 3982 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000001:102503, площадью 5000 кв.м, расположенном по адресу: ХМАО-Югры, Нижневартовский район, Ватинский лицензионный участок под производственную базу на 184-185 км автодороги Сургут- Нижневартовск.

Срок действия договора до 09.09.2019. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по ХМАО-Югре.

В 2018 году обществом получено разрешение N 86 ru 86-504000-58-2018 от 24.12.2018 на строительство капитального объекта "Производственная база ООО "АвтоСтрой СК" на 184-185 км автодороги Сургут-Нижневартовск ХМАО-Югры. Гаражный бокс" Шифр 87.18.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.04.2019N 86 ru 86504000-6-2019 объект капитального строительства - гаражный бокс, площадью 377 кв.м поставлен на государственный кадастровый учёт 23.07.2019.

Право собственности на вышеуказанный объект с кадастровым номером 86:04:0000001:124188 зарегистрировано обществом 28.06.2019 за N 86:04:0000001:124188- 86/050/2019-1.

До окончания срока действия договора 18.07.2019 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на 49 лет для целей "Производственная база ООО "АвтоСтрой СК", со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 16.08.2019 N 31-1549/9 муниципальное бюджетное учреждение Нижневартовского района "Управление имущественными и земельными ресурсами" (уполномоченным органом Администрации) отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка без торгов со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 86:04:0000001:102503 используется не по целевому назначению, а также не представлены документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (здание АБК). При этом разъяснено право оформить земельный участок под существующим объектом недвижимости (гаражный бокс) с проведением кадастровых работ по образованию земельного участка, необходимого для использования объекта.

ООО "АвтоСтрой СК" обратилось с жалобой на действия администрации в прокуратуру Нижневартовского района, которая была направлена для рассмотрения в Межмуниципальный отдел по городу Нижневартовску и городу Мегиону Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в соответствии с компетенцией и рассмотрена последним по существу.

Общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка.

29.06.2020 письмом N 31-915/0 администрация, со ссылкой на пункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ, отказала обществу в предоставлении муниципальной услуги, с указанием на то, что на земельном участке расположено два объекта недвижимости; гаражный бокс и нежилое здание (АБК), документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (здание АБК) не представлены (л.д. 60).

Полагая, что отказ администрации предоставить в аренду земельный участок является незаконным и необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды земельного участка, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следовательно, законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку договор аренды земельного участка от 23.06.2014 N 3982 с ответчиком заключен без проведения торгов, данный договор может быть возобновлен на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610 ГК РФ).

Между тем, из материалов дела и поведения арендодателя следует, что арендодатель не намерен продолжать договорные правоотношения в объеме, определенном договором аренды, при этом администрация предлагала ООО "АвтоСтрой СК" обратиться с заявлением о заключении договора аренды под объекты недвижимого имущества, проведя соответствующие кадастровые работы по формированию земельных участков.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для вывода о возобновлении договора на неопределенный срок после окончания срока договора.

Истцом также заявлено требование об обязании администрации заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка на неопределенный срок.

Основания предоставления земельного участка на новый срок определены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" как переходные положения.

В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В обоснование исковых требований ООО "АвтоСтрой СК" ссылается на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Как следует из акта выбора земельного участка от 08.05.2013 и договора аренды на земельном участке обществом планировалось строительство производственной базы в составе зданий: административно-бытового комплекса (АБК), гаражного бокса на 15 автомобилей, холодного склада, открытой стоянки техники.

В 2018 году обществом получено разрешение за N 86 ru 86-504000-58-201824 на строительство капитального объекта "Производственная база ООО "АвтоСтрой СК" на 184-185 км автодороги Сургут-Нижневартовск ХМАО-Югры. Гаражный бокс" Шифр 87.18.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.04.2019 N 86 ru 86504000-6-2019 введен объект капитального строительства - гаражный бокс, площадью 377 кв.м, который поставлен на государственный кадастровый учёт 23.07.2019. Право собственности на вышеуказанный объект с кадастровым номером 86:04:0000001:124188 зарегистрировано обществом 28.06.2019 за N 86:04:0000001:124188- 86/050/2019-1.

Разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию на АБК, холодный склад и открытую стоянку техники, также предусмотренные актом выбора земельного участка, не выдавались, право собственности на какие-либо иные здания, строения, объекты незавершённого строительства, находящиеся на земельном участке, обществом не зарегистрированы.

В то же время, расчет площади земельного участка под производственную базу производился исходя из всех вышеуказанных объектов (согласно акту выбора).

Как утверждает ответчик, в силу статьи 451 ГК РФ если бы администрация могла предвидеть, что ООО "АвтоСтрой СК" не будет использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления: "под производственную базу", договор вообще не был бы заключен или был заключён на значительно отличающихся условиях.

Общество обращалось с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду без торгов по основаниям предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, как собственник объекта недвижимости - гаражного бокса, расположенного на нём.

В соответствии со статьями 39.16, 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта с учётом документации по планировке территории.

Площадь гаражного бокса, на который у общества зарегистрировано на праве собственности, составляет 377 кв.м, тогда как площадь испрашиваемого земельного участка составляет 5000 кв.м.

Обоснование необходимости предоставления земельного участка площадью 5 000 кв.м по состоянию на дату обращения с иском в суд не представлено.

В связи с тем, что испрашиваемая в аренду площадь земельного участка несоизмеримо больше площади необходимой для функционального использования и эксплуатации гаражного бокса, документов, свидетельствующих о наличии на земельном участке незавершенных строительством объектов или объектов недвижимости, находящихся в собственности общества не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрацией в предоставлении земельного участка в аренду обществу отказано правомерно.

Ссылка подателя жалобы на определение Верховного Суда от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку указанный судебный акт принят по иным фактическим обстоятельствам, в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения.

При данных обстоятельствах основания для возложения на администрацию обязанности заключить с обществом договор аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок отсутствуют.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой СК" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.01.2021 по делу N А70-20330/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая