Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 09АП-1642/21 по делу N А40-102849/2020

город Москва

28 апреля 2021 г.

Дело N А40-102849/20

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2020 года по делу N А40-102849/20, по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Капран" о взыскании при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Киселева Ю.В. по доверенности от 29.12.2020 г., диплом N ВСА 0598129 от 11.06.2008 г.,

от ответчика: Бабернова О.А. по доверенности от 01.03.2021 г., диплом N ВСГ 4132216 от 06.07.2009 г., Григорьян Э.М. - генеральный директор на основании приказа от 17.10.2011,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Капран" (далее - ответчик) о взыскании 1 668 120 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2019 г., 7 154 291 руб. 11 коп. пени за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2019 г. по договору аренды земельного участка от 18.03.1998 N М-06-010920.

Решением суда от 08.12. 2020 г. иск был удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 561 655 руб. 43 коп. долга, в остальной части во взыскании отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить в части отказа во взыскании неустойки, просит взыскать с ответчика неустойку в размере 1 471 796 руб. 82 коп., в остальной части решение суда оставить без изменения.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, в ней изложенным.

Представители ответчика против доводов жалобы возражали, считают обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представили отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Московским земельным комитетом (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы) и ЗАО "Фирма "АСС", (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.03.1998 N М-06-010920 (далее - договор) сроком на 20 лет.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Согласно п. 1.1 договора с учетом дополнительных соглашений к нему предметом договора является земельный участок, площадью 1 400 кв. м., с кадастровым номером 77:06:0008007:64, расположенный по адресу: г. Москва, улица Введенского, вл. 29, представляемый в аренду для использования территории под эксплуатацию здания под магазин.

Учитывая приложение 1 к дополнительному соглашению от 06.05.2005 N М-06-010920/5 площадь арендуемого земельного участка составила 1 103 кв. м.

В дальнейшем с 19.01.2012 г., согласно выпискам ЕГРН, право собственности на здание, принадлежавшее ЗАО "Фирма "АСС" и расположенное на спорном земельном участке, перешло к ООО "КАПРАН" (именуемое в дальнейшем Ответчик).

В силу положений с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Также и согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка 18.03.1998 N М-06-010920 за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2019 г. составляет 1 668 120.91 руб. и пени за период с 01.04.2017 г. по 30.09.2019 г. в размере 7 154 291.11 руб. Общая сумма задолженности 8 822 412.02 руб.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, пришел к выводу о том, что сумма задолженности за 2 квартал 2017 года составляет 77 901 руб. 61 коп., в связи с чем признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 561 655 руб. 43 коп.

В указанной части суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судебным актом, истцом не обжалуется.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд первой инстанции установив, что расчет произведен неверно, отказал в удовлетворении требования в этом части.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки.

Согласно п. 7 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

По смыслу п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ объем права на использование земельного участка, возникающего в связи с приобретением недвижимости, может быть установлен по объему прав прежнего собственника либо по предельным размерам земельных участков (п. 3 ст. 33 ЗК РФ), подлежащих предоставлению в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 г. N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В настоящем случае ООО "КАПРАН" не могло не знать о наличии договора от 18.03.1998 N М-06-010920, поскольку при приобретении помещений в административном здании в собственность ответчик знакомился или должен был ознакомиться с документами, подтверждающими наличие у продавца помещений в здании права использовать земельный участок под эксплуатацию здания, так как в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, ЗК РФ ООО "КАПРАН" знало и должно было знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием.

За нарушение сроков внесения арендной платы положения договора аренды земельного участка от 18.03.1998 N М-06-010920 предусматривает штрафные санкции в размере 0,2% от просроченной оплаты в день.

В соответствии с расчётом Управления Экономики от 06.11.2020 с учётом пропуска срока исковой давности задолженность по арендной плате за период с 19.05.2017 по 30.09.2019 составляет 1 561 655 руб. 43 коп., по пени за период с 19.05.2017 по 30.09.2019 составляет 1 471 796 руб. 82 коп.

В соответствии с п. 4. ст. 21 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" если иное не предусмотрено договором, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы.

Согласно информационному расчету Департамента размер неустойки за период с 19.05.2017 по 30.09.2019 из расчета 1/300 ставки рефинансирования составляет 202 739 руб. 19 коп.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части, в размере 202 739 руб. 19 коп.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит частичной отмене.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2020 года по делу N А40-102849/20 в части отказа во взыскании пени - отменить.

Взыскать с ООО "Капран" в пользу Департамента городского имущества города Москвы пени в размере 202 739 (двести две тысячи семьсот тридцать девять) рублей 19 копеек.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Капран" в доход федерального бюджета РФ 1 525 рублей государственной пошлины по иску и 3 000 рублей по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.