Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 05АП-1271/21 по делу N А24-6073/2020

г. Владивосток

28 апреля 2021 г.

Дело N А24-6073/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Лойко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полозовой Анастасии Александровны,

апелляционное производство N 05АП-1271/2021

на решение от 12.02.2021 судьи А.А. Копыловой

по делу N А24-6073/2020 Арбитражного суда Камчатского края

по иску индивидуального предпринимателя Полозовой Анастасии Александровны (ИНН 410116127966, ОГРНИП 3144417702400014)

к потребительскому обществу "Возрождение"

(ИНН 4105026211, ОГРН 1024101229613),

индивидуальному предпринимателю Баширову Мубаризу Казым оглы

(ИНН 410122995209, ОГРНИП 317410100016556),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Фармакон"

(ИНН 4105021118, ОГРН 1024101220330),

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Полозова Анастасия Александровна (далее - ИП Полозова) обратилась в суд с иском к потребительскому обществу "Возрождение" (ИНН 4105026211, ОГРН 1024101229613) (далее - ПО "Возрождение"), индивидуальному предпринимателю Баширову Мубаризу Казым оглы (далее - ИП Баширов) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 в части отчуждения 54/100 земельного участка.

Протокольным определением от 11.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фармакон" (далее - ООО "Фармакон").

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 12.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Полозова обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, иск удовлетворить. В обоснование своей правовой позиции истец указывает, что в случае отчуждения помещений по договору от 17.12.2019 отсутствовала обязанность соблюсти порядок преимущественной покупки, поскольку нежилые помещения не являлись объектом общедолевой собственности и могли продаваться без земельного участка, но учитывая, что 54/100 в земельном участке являлись общедолевым имуществом, ООО "Возрождение" обязано было предложить их приобретение собственникам земельного участка.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.04.2021.

Неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие в отсутствие участников процесса применительно к статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Соглашением о перераспределении земель и (или) земельных участков от 22.05.2018 N 35, заключенным между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Сторона 1 по соглашению), ООО "Фармакон", ПО "Возрождение" и Полозовой А.А. (Сторона 2 по соглашению), достигнуто соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена: с кадастровым номером квартала 41:05:0101002 и земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101002:130, площадью 1026 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: Камчатский край, г.Елизово, ул.Завойко, д.36, принадлежащего Стороне 2 на праве общей долевой собственности.

В результате перераспределения образовался земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101002:3359, местоположение: Камчатский край, г.Елизово, ул.Завойко, общей площадью 1049 кв.м, разрешенное использование: объекты торговли (пункт 1.2 соглашения от 22.05.2018 N 35).

В пункте 1.3 соглашения от 22.05.2018 N 35 указано, что в результате перераспределения у Стороны 2 возникает право общей долевой собственности, а именно: у ООО "Фармакон" доля в праве 39/100, у ПО "Возрождение" доля в праве 54/100, у Полозовой А.А. доля в праве 7/100 на земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:05:0101002:3359, местоположение: Камчатский край, г.Елизово, ул.Завойко, общей площадью 1049 кв.м, разрешенное использование: объекты торговли.

17.12.2019 между ПО "Возрождение" (продавец) и Башировым М.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений 1, 2-15, 27, 28, 32, 33, кадастровый номер: 41-41-02/007/2010-791, расположенных в здании Торгового центра, назначение: нежилое, общая площадь 482,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г.Елизово, ул.Завойко, д.36.

Согласно пунктам 1.3, 1.5 договора помещения являются собственностью продавца и расположены на земельном участке с кадастровым номером 41:05:0101002:3359, доля ПО "Возрождение" в праве на который, составляющая 54/100, передается покупателю одновременно с передачей права собственности на нежилые помещения.

10.01.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101002:3359 10.01.2020 внесена запись о принадлежности Баширову М.К. 54/100 доли в праве общей долевой собственности на участок.

Полагая, что при заключении договора нарушено право истца на преимущественное приобретение данной доли, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, данными в определении от 17.07.2012 N 1296-О, положения статьи 250 ГК РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Таким образом, пункт 3 статьи 250 ГК РФ регламентирует последствия нарушения преимущественного права покупки.

Соответственно, истец, обращаясь в суд с настоящим требованием, в силу статьи 65 АПК РФ обязана доказать наличие у нее преимущественного права на приобретения доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101002:3359, проданной ПО "Возрождение" Баширову М.К. по договору от 17.12.2019.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, урегулированы статьей 35 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Приведенная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонам, ПО "Возрождение" реализовало по договору купли-продажи от 17.12.2019 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101002:3359 в размере 54/100 вместе с находящимся на данном участке объектом недвижимости - нежилыми помещениями 1, 2-15, 27, 28, 32, 33, кадастровый номер: 41-41-02/007/2010-791, расположенными в здании Торгового центра, назначение: нежилое, общая площадь 482,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г.Елизово, ул.Завойко, д.36.

При таких обстоятельствах, при отсутствии у истца права преимущественной покупки объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, отсутствует и преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок. Данная доля следует судьбе недвижимого имущества, для размещения и эксплуатации которого она выделена и предназначена.

Учитывая, что в данном случае доля в праве на земельный участок отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества, преимущественное право покупки которого у истца отсутствует, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у истца не имеется также и права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок, ввиду чего требование о переводе прав покупателя на земельный участок не подлежит удовлетворению.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 12.02.2021 по делу N А24-6073/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына