Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 15АП-5083/21 по делу N А32-37780/2020

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2021 г.

дело N А32-37780/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя Кирсановой З.Г. по доверенности от 17.11.2021, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям Администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300, ОГРН 1022304653260)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 по делу N А32-37780/2020

по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район

к ответчику индивидуальному предпринимателю Оганисян Артему Саркисовичу (ИНН 233712579405, ОГРНИП 312237016100111)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Оганисян Артему Саркисовичу (далее - ИП Оганисян А.С., предприниматель, ответчик) о расторжении договора от 17.08.2015 N 4810007084 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, общей площадью 191 218 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анастасиевской, целевое назначение - для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разъяснении, что данное решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости права аренды Оганисян Артема Саркисовича на земельный участок с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, общей площадью 191 218 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край. Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анасгасиевской, целевое назначение - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что допущенные предпринимателем нарушения не являются существенными, поскольку задолженность и пени по договору погашены в полном объеме. Администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 05.02.2021 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что ответчиком неоднократно не вносилась арендная плата за пользование земельным участком, задолженность взыскивалась в судебном порядке. Арендные платежи не поступали в бюджет в течении нескольких лет. Расторжение договора аренды является крайней мерой, которая была применена управлением когда все другие средства воздействия были исчерпаны.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Оганисян А.С. указывает, что договором аренды не определены понятия периода и сроки внесения платежей за каждый период. На дату вынесения решения задолженность по договору аренды отсутствует. Уплаченные предпринимателем пени компенсируют последствия нарушения арендатором обязанности по своевременной оплате арендных платежей. Нарушения, на которых основано требование истца о расторжении договора, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Пояснил, что обязательства по внесению арендной платы предпринимателем исполняются.

Истец явку в судебное заседание не обеспечил, направил в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.08.2015 между администрацией Анастасиевского сельского поселения Славянского района (арендодатель) и Главой КФХ Загородний А.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4810007084, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок общей площадью 191 218 кв. м. с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское с/п, примыкает к западной границе ст. Анастасиевской. Договор заключен сроком до 06.08.2064 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 5.1.1 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в полном размере за земельный участок без выставления счетов арендодателем.

14.04.2016 между Главой КФХ Загородний А.П. и ИП Оганисян А.С. заключен договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4810007084 от 17.08.2015, по условиям которого все права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю.

Неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты арендных платежей послужило основанием для принятия управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район решения о расторжении спорного договора аренды.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 29.06.2020 N 1532/20-01-04 с просьбой в тридцатидневный срок явиться в управление для подписания соглашения о расторжении договора земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4810007084 от 17.08.2015.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды послужило основанием для обращения управления в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Управление в качестве основания расторжения договора указало на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком по договору N 4810007084 от 17.08.2015.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате и пени арендатором погашена в полном объеме (чеки-ордера: от 17.11.2020 и от 18.11.2020, квитанции от 21.01.2021).

Отсутствие у ИП Оганисяна А.С. задолженности по договору аренды от 17.08.2015 N 4810007084 подтверждается также представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов от 26.01.2021.

Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом первой инстанции в качестве существенных.

Судебная коллегия также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела видно, что арендная плата ответчиком внесена, штрафные санкции оплачены, ИП Оганисян А.С. сохраняет интерес в использовании земельного участка.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды N 4810007084 от 17.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:27:1101000:10837, вменяемые предпринимателю, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ИП Оганисяна А.С. в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для расторжения договора аренды N 4810007084 от 17.08.2015.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не признал допущенное ИП Оганисяном А.С. нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неоднократном нарушении ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, взысканных в судебном порядке в рамках дел N N А32-43557/2018, А32-2040/2019, А32-55053/2019, А32-61156/2019, отклоняется судебной коллегией.

Взысканная в рамках указанных дел задолженность по арендной плате за 2018-2019 годы погашена в полном объеме. Арендная плата за 2020 год оплачена предпринимателем в добровольном порядке.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции верно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказал в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 по делу N А32-37780/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев